dr. Bányai Krisztina
dr. Fónyiné dr. Kazareczki Andrea
dr. Tolnai Ildikó
dr. Vitál-Eigner Beáta

Magyarázat
az ingatlanjogról

Wolters Kluwer Hungary • Budapest, 2025

Kiadja a

Wolters Kluwer Hungary Kft.

Budapest, 2023

1117 Budapest, Budafoki út 187–189.

Telefon: +36 (1) 464-5656

Fax: +36 (1) 464-5657

E-mail: info-hu@wolterskluwer.com

wolterskluwer.com/hu-hu

Felelős vezető: Kézdi Katalin, a Wolters Kluwer Hungary Kft.ügyvezetője

Kiadásért felelős: dr. Krizsán Brigitta

A kiadványok szerkesztéséért felelős: dr. Váci Tímea, dr. Krizsán Brigitta

Felelős szerkesztő: dr. Szilvási Miklós

Műszaki szerkesztés: Wolters Kluwer Hungary Kft.

Grafikai tervezés: Wolters Kluwer Hungary Kft.

ISBN 978-963-594-458-3

Termékkód: NEB1076

Kiadványaink megvásárolhatóak a shop.wolterskluwer.hu webáruházban.

Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítás és a mű bővített, illetve rövidített változatának kiadási jogát is.

A Kiadó írásbeli hozzájárulása nélkül sem a teljes mű, sem annak bármely része semmiféle formában (fotokópia, mikrofilm vagy más hordozó) nem sok szorosítható.

Szerzők:

dr. Bányai Krisztina

VI. Fejezet

dr. Fónyiné dr. Kazareczki Andrea

III. Fejezet, IV. Fejezet, V. Fejezet, VIII. Fejezet

dr. Tolnai Ildikó

I. Fejezet, II. Fejezet

dr. Vitál-Eigner Beáta

VII. Fejezet

Kézirat lezárva:

2025. január 15.

© Bányai Krisztina, Fónyiné Kazareczki Andrea, Tolnai Ildikó, Vitál-Eigner Beáta, Budapest, 2025

© Wolters Kluwer Hungary Kft., Budapest, 2025

Rövidítések jegyzéke

1952-es Pp.

1952. évi III. törvény a polgári perrendtartásról

1959-es Ptk.

1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről

1960-as Ptké.

1960. évi 11. törvényerejű rendelet a Polgári Törvénykönyv hatálybalépéséről és végrehajtásáról

Áe.

1957. évi IV. törvény az államigazgatási eljárás általános szabályairól

Ákr.

2016. évi CL. törvény az általános közigazgatási rendtartásról

Alaptörvény

Magyarország Alaptörvénye

Alkotmány

1949. évi XX. törvény A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG ALKOTMÁNYA

Be.

2017. évi XC. törvény a büntetőeljárásról

Bjt.

2011. évi CLXII. törvény a bírák jogállásáról és javadalmazásáról

Bpnp.

2017. évi CXVIII. törvény a bírósági polgári nemperes eljárásokban alkalmazandó szabályokról, valamint egyes bírósági nemperes eljárásokról

Bszi.

2011. évi CLXI. törvény a bíróságok szervezetéről és igazgatásáról

Btk.

2012. évi C. törvény a Büntető Törvénykönyvről

Büsz.

14/2002. (VIII. 1.) IM rendelet a bírósági ügyvitel szabályairól

Bvktv.

2014. évi XV. törvény a bizalmi vagyonkezelőkről és tevékenységük szabályairól

Csjt.

1952. évi IV. törvény a házasságról, a családról és a gyámságról

Cstv.

1991. évi XLIX. törvény a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról

DÁP tv.

2023. évi CIII. törvény a digitális államról és a digitális szolgáltatások nyújtásának egyes szabályairól

Étv.

1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről

Fétv.

2013. évi CCXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról

Földforgalmi tv.

2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról

Földtv.

1994. évi LV. törvény a termőföldről

Hetv.

2010. évi XXXVIII. törvény a hagyatéki eljárásról

1997-es Inytv.

1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

1997-es Inytv. vhr.

109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról

Inytv.

2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

Inytv. vhr.

179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról

Itv.

1990. évi XCIII. törvény az illetékekről

Jat.

2010. évi CXXX. törvény a jogalkotásról

Ket.

2004. évi CXL. törvény a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól

Kjnp.

2008. évi XLV. törvény az egyes közjegyzői nemperes eljárásokról

Kjtv.

1991. évi XLI. törvény a közjegyzőkről

Kötv.

2001. évi LXIV. törvény a kulturális örökség védelméről

Kp.

2017. évi I. törvény a közigazgatási perrendtartásról

Kmr.

6/1986. (VI. 26.) IM rendelet a költségmentesség alkalmazásáról a bírósági eljárásban

Kstv.

2007. évi CXXIII. törvény a kisajátításról

Lakás tv.

1993. évi LXXVIII. törvény a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról

Lszt.

2004. évi CXV. törvény a lakásszövetkezetekről

MePar

Mezőgazdasági Parcella Azonosító Rendszer

Mötv.

2011. évi CLXXXIX. törvény Magyarország helyi önkormányzatairól

NAK

Nemzeti Agrárgazdasági Kamara

Nvtv.

2011. évi CXCVI. törvény a nemzeti vagyonról

Nytv.

1992. évi LXVI. törvény a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról

Övt.

1991. évi XXXIII. törvény egyes állami tulajdonban lévő vagyontárgyak önkormányzatok tulajdonába adásáról

Pp.

2016. évi CXXX. törvény a polgári perrendtartásról

Ptk.

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről

Ptké.

2013. évi CLXXVII. törvény a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről

Társasházi tv.

2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról

Üttv.

2017. évi LXXVIII. törvény az ügyvédi tevékenységről

Ütv.

2011. évi CLXIII. törvény az ügyészségről

Vagyontv.

2007. évi CVI. törvény az állami vagyonról

Vht.

1994. évi LIII. törvény a bírósági végrehajtásról

Vüsz.

1/2002. (I. 17.) IM rendelet a bírósági végrehajtási ügyvitelről és pénzkezelésről

I. Az ingatlan és az ingatlanjog fogalma

1. Az ingatlannak mint a dologi jog egyik legfontosabb tárgyának a jelentősége

A Ptk. megalkotásakor – a törvényhozói indokolás szerint – a szociális piacgazdaság társadalmi modelljét tekintették mintának. Ennek az eszmének kíván megfelelni a törvény, amelyben egy szociális elemekkel átszőtt, alkotmányosan védett piacgazdaság magánjogi feltételeinek megteremtését tűzték ki célul. A törvény elsősorban a vagyoni forgalom viszonyainak jogi kereteit fekteti le, ugyanakkor megfelelő jogi védelmet kíván nyújtani a személyeknek is. Ennek megfelelően a Ptk. 1:1. §-ban megfogalmazott deklarált célja a személyek alapvető vagyoni és személyi viszonyának szabályozása a magánjog princípiumának megfelelően a mellérendeltség és egyenlőség elve alapján. A magántulajdon jogrendünk egyik alappillére, a védelmére vonatkozó szabályok a Ptk. dologi jogi könyvében (Ötödik Könyv) találhatók.

Az 1959-es Ptk. tulajdonjogi szabályai jelentős mértékben hagyatkoztak az 1945 előtti magánjogi törvénytervezetek és bírói gyakorlat eredményeire. A törvény tulajdonjogra vonatkozó rendelkezései a magánjog absztrakt természeténél fogva az új Ptk. megalkotása során a piacgazdaság rendszerében is alkalmazhatónak bizonyultak, ezért az 1959-es Ptk. dologi jogi rendszerében nem volt szükség átfogó, a szabályozás alapjait érintő reformra: a fejlesztés elsősorban ott volt indokolt, ahol a bírói gyakorlat ezt kikényszerítette. A dologi jogok – elsősorban a tulajdonjog – egyik specifikuma az általuk szabályozott jogviszony tartóssága, viszonylagos állandósága: a dologi jogi jogviszonyok tartósak, tipikus jellegzetességük a tartósság igénye mind az időbeli tartamot, mind pedig a személyi jelleget tekintve, amennyiben nemcsak a jogot vagy kötelezettséget szerző személyekre, hanem azok jogutódaira is kiterjednek. A dologi jogok (a tulajdonjog) fennállásának tartósságába vetett bizalom nemcsak gazdasági szempontból, hanem az egyének szemszögéből is kiemelkedő jelentőségű, ezért emberi jogi és alkotmányos védelmük indokolt, és megjelenik mind az Emberi Jogok Európai Bíróságának, mind pedig az Alkotmánybíróságnak a joggyakorlatában.

A dologi jog egyfelől abszolút szerkezetű jogviszonyokat testesít meg, amelyek pozitív tartalma a jogosultat megillető jogok összessége, melyekkel szemben áll a mindenki más e jogok megsértésétől vagy korlátozásától való tartózkodásának a kötelezettsége (negatív tartalom). A dologi jogok a zártkörűség elvén alapulnak és alapvetően kógens normákból állnak. A Ptk. ugyanakkor, felismerve az e jogviszonyok rugalmasabb szabályozása iránti igényt, törekedett a normák kellően absztrahált megfogalmazására, amely cél érdekében definíciókat (fogalommeghatározásokat) csak akkor és annyiban alkalmaz, amennyiben erre a dologi jogi szabályozás funkcionalitásának megőrzése, a szabályozás egyes elemei mögött meghúzódó jogpolitikai célok biztosítása és a jogalkalmazás számára megfelelő támpontok nyújtása érdekében szükség van. A dologi jogi szabályokat ugyanakkor befolyásolják a közjogi szabályok is, amennyiben a dologi jog keletkezését, változását, tartalmát és védelmét közjog által engedélyezési, jóváhagyási feltételekhez kötik. Egyre erősebbnek tűnik a magánjogi szabályozás közjogi befolyásoltsága, ezáltal a dologi jogi rendelkezések nem képzelhetők el kizárólag a magánjog keretében.

A Ptk. dologi jogi Ötödik Könyvében a rendelkezések egy része kizárólag az ingatlanokra vonatkozik, más részük pedig elsősorban vagy tipikusan hozzájuk kapcsolódik. Témánk szempontjából a Második Részben a III. Cím alatt a tulajdonjog általános szabályai és a Negyedik Részben az ingatlan-nyilvántartás Ptk.-ba foglalt szabályai bírnak jelentőséggel. Az ingatlan a Ptk. dologi jogának (ezen belül a tulajdonjogi szabályozásnak) különleges, mondhatjuk egyik legfontosabb tárgya, amelynek sem a szerepe, sem pedig a jelentősége nem hangsúlyozható eléggé a személyek vagyoni viszonyai között a magánjogban.

A Ptk. 5:17. §-a az ingatlanon fennálló tulajdonjog terjedelmét határozza meg vertikálisan a föld mélye és a föld feletti légi tér vonatkozásában. A Ptk. 5:18–5:20. §-ai a föld és a rajta lévő épület jogi kapcsolatát szabályozzák, kiindulva a föld mint fődolog és az épület mint alkotórész viszonyából, eljutva a föld és az épület jogi értelemben vett szétválásáig, önálló ingatlanokként történő nyilvántartásukig, megállapítva ennek részletes szabályait. A Ptk. 5:24–5:25. §-aiban szabályozott szomszédjogok, valamint a szomszédjogok és a tulajdonjogok korlátainak különös szabályairól szóló 2013. évi CLXXIV. törvény 3–5. §-ai kizárólag ingatlan tulajdonjogához kapcsolhatók; de a túlépítésre vonatkozó rendelkezések is csupán szomszédos földek és azok tulajdonosai (használói) viszonylatában értelmezhetők. Ráépíteni csak telekre lehet, amelynek szabályait a Ptk. 5:70–5:72. §-ai foglalják magukban, és a telki szolgalomnak a Ptk. 5:160–5:163. §-aiban megfogalmazott rendelkezései is földekhez, az azokon megszerezhető és gyakorolható szolgalomszerű jogokhoz kapcsolódnak. A dologi jogi könyv Negyedik Részében a Ptk. kifejezetten az ingatlan-nyilvántartás főbb rendelkezéseit foglalja össze, míg a részletszabályokat 2025. január 14-ig az 1997-es Inytv., 2025. január 15-étől az Inytv. tartalmazza.

Amennyiben az ingatlanon mint dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt illet meg, és az egyik tulajdonostárs e közös tulajdon megszüntetését követeli, a közös tulajdon megszüntetésének egyik különös, kizárólag ingatlanokra alkalmazható speciális módja a Ptk. 5:84. § (5) bekezdésének felhatalmazása alapján a Ptk. 5:85. § szerint a társasházzá alakítás. Követelés biztosítására ingatlanon kizárólag jelzálogjogot lehet alapítani a Ptk. 5:93. § előírásai szerint. Ingatlan tulajdonjogának átruházása esetén – bármi is a szerződéses jogcím – a Ptk. kötelezően szabja meg az írásbeli alakot – például a Ptk. 6:215. § (2) bekezdése adásvétel esetében, a Ptk. 6:234. §-a csereszerződés esetén, visszautalva az adásvétel szabályaira vagy a Ptk. 6:235. § (2) bekezdése ajándékozáskor –, amelyhez a Ptk. 5:38. § (2) bekezdése további feltételként azt írja elő, hogy az ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és, erre tekintettel, a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.

2. Az ingatlanjog forrásai

2.1. Alkotmányos források

Az Alkotmány a tulajdonhoz való jogot önállóan, az általános rendelkezések között szabályozta. Az Alkotmány 9. § (1) bekezdése kimondta, hogy Magyarország gazdasága olyan piacgazdaság, amelyben a köztulajdon és a magántulajdon egyenjogú és egyenlő védelemben részesül. Ezáltal mind a köz-, mind a magántulajdont egyenértékűként, a piacgazdaság által meghatározottan, annak keretében helyezte el. Az Alkotmány 13. § (1) bekezdésében deklarálta, hogy a Magyar Köztársaság biztosítja a tulajdonhoz való jogot. Az Alkotmány 13. § (2) bekezdés garanciális jelleggel úgy rendelkezett, hogy tulajdont kisajátítani csak kivételesen és közérdekből, törvényben szabályozott esetekben és módon, teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás mellett lehet. A jogalkotó közvetlenül ezután, az Alkotmány 14. §-ában helyezte el azt a rendelkezést, amely szerint az Alkotmány biztosítja az öröklés jogát.

Az Alaptörvény az alapvető jogok között, a Szabadság és Felelősség címet viselő részben a XIII. cikk (1) bekezdésében kimondja, hogy mindenkinek joga van a tulajdonhoz és az örökléshez. A tulajdon társadalmi felelősséggel jár. Az, hogy a tulajdonhoz és az örökléshez való jog alapvető jog, következik az ezekre vonatkozó rendelkezéseknek az Alaptörvényben történt rendszertani elhelyezéséből, és irányadó rájuk a jogegyenlőség és a megkülönböztetés tilalmának követelménye is. Az Alaptörvény XIII. cikk (2) bekezdése szerint tulajdont kisajátítani csak kivételesen és közérdekből, törvényben meghatározott esetekben és módon, teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás mellett lehet. Ez a már megszerzett tulajdon védelmének különös esetét szabályozza, amikor a törvényalkotó közérdekből lehetővé teszi a tulajdon elvonását, amely kizárólag közérdek fennállása esetén – melynek megfogalmazására az Országgyűlés, illetőleg a Kormány mint állami szervek jogosultak –, törvény által meghatározott esetekben lehetséges. Tekintettel arra, hogy a kisajátítás nem jogellenes cselekmény, hanem a köz érdekében történő jogszerű tulajdonelvonást jelent, amellett, hogy végső megoldásként alkalmazandó, a tulajdonost kártalanítás illeti meg, aminek az okozott kárral azonos mértékűnek, azaz teljesnek, feltétel nélkülinek és azonnalinak kell lennie. [Az Alaptörvény kártalanításra vonatkozó rendelkezései teljesen megegyeznek az Alkotmány 13. § (2) bekezdésének korábbi, a kártalanítást érintő szabályaival.]

Az alkotmányjogi tulajdonfogalom az Alkotmánybíróság értelmezésében – amely vonatkozott az Alkotmányra és így van az Alaptörvény esetében is – nem azonos a polgári jogi tulajdonfogalommal. Az Alkotmánybíróság következetes gyakorlatává vált, hogy az alkotmányjogi tulajdonfogalmat meg kell különböztetni a polgári jogi tulajdonétól. Ez utóbbi alapvetően a birtoklás, a használat, a hasznok szedésének és a rendelkezés jogának az együttesét jelenti. Ezzel szemben az Alkotmánybíróság a 64/1993. (XII. 22.) AB határozatának indokolásában – amely a későbbi alkotmánybírósági határozatok tulajdonjoggal kapcsolatos érvelésének rendszeres hivatkozási alapjává vált – az alkotmányos tulajdonvédelem köre és módja nem szükségképpen követi a polgári jogi fogalmakat, és nem azonosítható az absztrakt polgári jogi tulajdonvédelem fogalmával. Az alapjogként védett tulajdonhoz való jog tartalmát a mindenkori közjogi és (alkotmányos) magánjogi korlátokkal együtt kell érteni. Az alkotmányos tulajdonvédelem terjedelme mindig konkrét; függ a tulajdon alanyától, tárgyától és funkciójától, illetve a korlátozás módjától is. Az alkotmányjogi tulajdonfogalom esetében a szükségességi-arányossági tesztet kell alkalmazni, ami azt jelenti, hogy a tulajdonjog valamely tartalmi elemének a korlátozása akkor jár a tulajdon mint alkotmányos jog korlátozásával – és ezáltal csak akkor alkotmányellenes –, ha az kényszerítő ok nélkül történik és a korlátozással elérni kívánt célhoz képest aránytalan. Ezáltal a tulajdonhoz való jog mint alapjog lényeges tartalmát nem érinti az, ha a korlátozásra más alkotmányos jog teljesítése és garantálása érdekében kerül sor. [Mindezt az Alkotmánybíróság az Alaptörvény XIII. cikk (2) bekezdéséhez kapcsolódóan fejtette ki több, így a 26/2013. (X. 4.) AB határozatában.] Az is az Alkotmánybíróság joggyakorlatának része, hogy a tulajdonhoz való jog védelme nem terjed ki a tulajdonszerzéshez való jogra, mivel az nem alapjog; tehát az Alaptörvény kizárólag a már megszerzett tulajdont kívánja alapjogi szinten speciális és kiemelt védelemben részesíteni.

Ezekből az alapvetésekből következik, hogy az ingatlanhoz mint a tulajdon egy speciális tárgyához kapcsolódó jogok alapvető jogok, amelyek alkotmányos védelemben részesülnek, és a rájuk vonatkozó jogok forrásai a jogforrási hierarchiában találhatók meg.

2.2. A jogalkotás

Az Alaptörvény T) cikk (1) bekezdése kimondja, hogy általánosan kötelező magatartási szabályt az Alaptörvény és az Alaptörvényben megjelölt, jogalkotó hatáskörrel rendelkező szerv által megalkotott, a hivatalos lapban kihirdetett jogszabály állapíthat meg. Sarkalatos törvény eltérően is megállapíthatja az önkormányzati rendelet, valamint a hadiállapot vagy a szükségállapot kihirdetésének Kormány általi kezdeményezését követően és a különleges jogrendben alkotott jogszabály kihirdetésének szabályait. Az Alaptörvény T) cikk (2) bekezdés értelmében jogszabály a törvény, a kormányrendelet, a miniszterelnöki rendelet, a miniszteri rendelet, a Magyar Nemzeti Bank elnökének rendelete, az önálló szabályozó szerv vezetőjének rendelete és az önkormányzati rendelet. Az Alaptörvény T) cikk (3) bekezdésből következően jogszabály nem lehet ellentétes az Alaptörvénnyel. Az Alaptörvény T) cikk (4) bekezdés definíciója szerint a sarkalatos törvény olyan törvény, amelynek elfogadásához és módosításához a jelenlévő országgyűlési képviselők kétharmadának szavazata szükséges.

A jogalkotásnak az Alaptörvény T) cikk (1) bekezdésében megfogalmazott általános szabályát – amellyel egyetlen jogszabály sem állhat ellentétben – a Jat. konkretizálja, és a jogalkotás rendjének általános szabályai szerint tartalmazza a speciális rendelkezéseket. Tárgyi hatályát illetően főszabály szerint a Jat. az 1. § (1) bekezdése alapján a jogszabályokra, valamint a normatív határozatra és normatív utasításra terjed ki. Területi hatálya Magyarország területe, önkormányzati rendelet esetében a helyi önkormányzat közigazgatási területe [Jat. 6. § (1) bekezdés]. A Jat. 6. § (2) bekezdése alapján a jogszabály személyi hatálya Magyarország területén a természetes személyekre, jogi személyekre és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetekre, valamint Magyarország területén kívül a magyar állampolgárokra terjed ki; míg önkormányzati rendelet esetében ugyanez a személyi kör, akik a helyi önkormányzat közigazgatási területén tartózkodnak. A jogalkotás alapvető követelményeit – alapelveit – a Jat. 2. §-a tartalmazza, amely szerint a jogszabálynak a címzettek számára egyértelműen értelmezhető szabályozási tartalommal kell rendelkeznie, általános érvénnyel kimondva, hogy a hatálybalépését megelőző időre nem állapíthat meg jogszabály kötelezettséget, nem teheti azt terhesebbé, valamint nem vonhat el vagy korlátozhat jogot, és nem nyilváníthat valamely magatartást jogellenessé (a visszamenőleges hatály tilalma). További követelmény, hogy a címzettek számára elegendő időt kell biztosítani az alkalmazáshoz való felkészülésre, ami a jogszabály hatálybalépésének időpontjára vonatkozóan állapít meg a felkészülést biztosító időbeli kötelezettséget. Ehhez kapcsolódik a Jat. 7. § (1) bekezdésében megfogalmazott az az előírás, hogy a jogszabályban meg kell határozni a hatálybalépésének napját, amely a jogszabály kihirdetését követő valamely nap lehet, nyilvánvalóan a Jat. 2. § (3) bekezdésében írt korlátok között.

Az ingatlanjog forrása lehet tehát az Alaptörvény T) cikk (2) bekezdésében meghatározott bármely jogszabály, amennyiben az e rendelkezésben foglaltak végrehajtására megalkotott Jat.-ban megfogalmazott jogalkotási rend szerint kerül sor a meghozatalára.

2.3. A bírói jogalkalmazás

A harmadik hatalmi ág képviselői a bíróságok, amelyek döntéseikben biztosítják az Alaptörvény (és más jogszabályok) által feljogosítottak részéről megalkotott jogszabályok érvényesülését, a jogvitával érintett egyedi ügyben történő alkalmazását. Ennek hatékony megvalósulása érdekében az ítélkezési tevékenységet ellátó bírák az Alaptörvény 26. cikk (1) bekezdése szerint függetlenek, és csak a törvénynek vannak alárendelve, ítélkezési tevékenységükben nem utasíthatók. A bírákat tisztségükből csak sarkalatos törvényben meghatározott okból és eljárás keretében lehet elmozdítani. Az Alaptörvény 28. cikk értelmében a bíróságok a jogalkalmazás során a jogszabályok szövegét elsősorban azok céljával és az Alaptörvénnyel összhangban értelmezik. A jogszabályok céljának megállapítása során elsősorban a jogszabály preambulumát, illetve a jogszabály megalkotására vagy módosítására irányuló javaslat indokolását kell figyelembe venni. Az Alaptörvény és a jogszabályok értelmezésekor azt kell feltételezni, hogy a józan észnek és a közjónak megfelelő, erkölcsös és gazdaságos célt szolgálnak. Mindezen alkotmányos rendelkezésekre figyelemmel érdemes rövid áttekintést nyújtani azokról a jogi eszközökről, amelyek befolyásolják és irányítják a bíróságok jogalkalmazói tevékenységét – és így értelemszerűen vonatkoznak az ingatlanjogra irányadó jogszabályok érvényesülésére és alkalmazására; melyek ezáltal alakítják az ingatlanjogot.

Az Alaptörvény 25. cikk (1) bekezdésének alapvetése szerint a bíróságok igazságszolgáltatási tevékenységet látnak el. Az Alaptörvény 25. cikk (4) bekezdés alapján a bírósági szervezet többszintű. A legfőbb bírósági szerv a Kúria [Alaptörvény 25. cikk (1) bekezdés]. Az Alaptörvény 25. cikk (3) bekezdése értelmében a Kúria a (2) bekezdésben meghatározottak – a bíróság dönt büntetőügyben, magánjogi jogvitában, a közigazgatási határozatok törvényességéről, az önkormányzati rendelet más jogszabályba ütközéséről és megsemmisítéséről, a helyi önkormányzat törvényen alapuló jogalkotási kötelezettsége elmulasztásának megállapításáról és törvényben meghatározott egyéb ügyben – mellett biztosítja a bíróságok jogalkalmazásának egységét, a bíróságokra kötelező jogegységi határozatot hoz. Az Alaptörvény 25. cikk (8) bekezdésének azon felhatalmazása alapján, mely szerint a bíróságok szervezetének, igazgatásának és központi igazgatása felügyeletének, a bírák jogállásának részletes szabályait, valamint a bírák javadalmazását sarkalatos törvény határozza meg, az Országgyűlés megalkotta a Bszi.-t, valamint a Bjt.-t. A Bszi. 1. §-a értelmében Magyarországon a bíróságok igazságszolgáltatási, továbbá törvény által meghatározott egyéb tevékenységet látnak el. A Bszi. 2. § (1) bekezdése alapján a bíróságok a vitássá tett vagy megsértett jogról, az önkormányzati rendelet más jogszabályba ütközéséről és megsemmisítéséről, a helyi önkormányzat törvényen alapuló jogalkotási kötelezettsége elmulasztásának megállapításáról – törvényben szabályozott eljárás során – véglegesen döntenek. A Bszi. 2. § (2) bekezdés értelmében a bíróságok a jogalkalmazási tevékenységük során biztosítják a jogszabályok érvényesülését. A Bszi. 3. §-a kimondja, hogy a bírák és az ülnökök függetlenek, a jogszabályok alapján meggyőződésüknek megfelelően döntenek, az ítélkezési tevékenységükkel összefüggésben nem befolyásolhatók és nem utasíthatók. A Bszi. 5. §-ából következően a bírósági útra tartozó ügyeket törvény állapítja meg.

Ezeknek az alapvető rendelkezéseknek az előrebocsátását követően érdemes áttekinteni azt, hogy a bíróságok működésében a döntéseik során milyen módon biztosított a Bszi. által az ítélkezés egysége.

Az egységes és időszerű bírósági jogalkalmazás elősegítését célzó eljárások 2020. április 1-jétől megújult szabályait a Bszi. Második Részének III. Fejezete tartalmazza. Az egységes bírói joggyakorlat kialakításának legfőbb letéteményese a Kúria, amely a Bszi. 25. §-a értelmében az Alaptörvény 25. cikk (2) és (3) bekezdésében meghatározott feladatának ellátása körében jogegységi határozatokat hoz, elbírálja a jogegységi panaszokat, joggyakorlat-elemzést folytat jogerős vagy véglegessé vált határozattal befejezett ügyekben, valamint közzéteszi a Bszi. XIII. Fejezet 51. alcímben – mely A közzéteendő határozatok köre és a közzététel eljárási szabályai címet viseli – foglaltak szerint az ott meghatározott, a Kúria által hozott határozatokat. A Bszi. 27. § (1) bekezdése alapján a Kúria kollégiuma az egységes ítélkezési gyakorlat biztosítása érdekében figyelemmel kíséri a bíróságok gyakorlatát, és véleményt nyilvánít a vitás jogalkalmazási kérdésekben.

A bírói jogalkalmazás egységét biztosító jogi eszköz a Kúria jogegységi határozata (annak megváltoztatása vagy hatályon kívül helyezése), aminek a Bszi. 32. § (1) bekezdése alapján előzetes döntéshozatali indítványra van helye. A jogegységi eljárás kezdeményezésére a Bszi. 33. § (1) bekezdésében foglaltak jogosultak. Az előzetes döntéshozatali indítványt a jogegységi panasz tanács [Bszi. 41/A. § (1) bekezdés] bírálja el (Bszi. 34–35. §). A Bszi. 36. §-a értelmében a jogegységi eljárásban az előzetes döntéshozatali indítvány elbírálása során a jogegységi panasz elbírálásának szabályait kell eltéréssel alkalmazni. A bíróságok egységes jogalkalmazása biztosításának egyik (fontos és évek óta működő) eszköze a bírósági joggyakorlat-elemző csoport felállítása, melynek feladata a bírósági ítélkezési gyakorlat vizsgálata [Bszi. 29. § (1) bekezdés]. A joggyakorlat-elemző csoport vezetőjének felkérésére a kollégiumok közreműködnek a joggyakorlat-elemző munkában. A Bszi. 30. § (1) bekezdése alapján a bírósági joggyakorlat-elemző csoport a vizsgálat eredményéről összefoglaló véleményt készít, és közzététellel a bíróságok és más jogalkalmazók számára megállapításait elérhetővé teszi. Amennyiben annak a feltételei fennállnak, az összefoglaló vélemény alapján a Kúria kollégiumvezetője jogegységi eljárást indítványozhat, vagy jogalkotás kezdeményezése érdekében a Kúria elnökén keresztül az OBH elnökéhez fordulhat. (2015-ben a Kúria elnöke felállította a polgári kollégium közös tulajdon megszüntetését vizsgáló joggyakorlat-elemző csoportját, amely 2015–2016-ban vizsgálta a bíróságok joggyakorlatát az ingatlanok közös tulajdonának megszüntetésére vonatkozóan. Tevékenységéről és a vizsgálatok során szerzett tapasztalatairól 2016-ban összefoglaló véleményt adott ki. A Kúria Polgári Kollégiuma az összefoglaló véleményben írtakkal egyetértett, ezért annak közzétételére sor került.)

Emellett az ítélőtáblák és a törvényszékek kollégiumainak, illetőleg elnökeinek a Bszi. 26. §-a, továbbá az OBH elnökének a Bszi. 26. §-a, valamint a Bszi. 27. § (2) és (4) bekezdése szerint van szerepe az ítélkezés egységének biztosításában.

A nyilvánosság (közzététel) a bíróságok egységes ítélkezése biztosításának további fontos eszköze, amelynek címzettjeit és módját a Bszi. már hivatkozott XII. Fejezete határozza meg. A Bszi. 163. § (1) bekezdése értelmében a Kúria a jogegységi határozatot, a jogegységi panasz eljárásban, valamint a jogorvoslat a törvényesség érdekében folytatott eljárásban hozott határozatát, az általa az ügy érdemében hozott és a hatályon kívül helyező határozatot, az ítélőtábla az általa az ügy érdemében hozott határozatot, a törvényszék – ha a felülvizsgált közigazgatási határozatot egyfokú eljárásban hozták, és a bíróság határozata ellen nincs helye rendes jogorvoslatnak – az általa a közigazgatási perben az ügy érdemében hozott határozatot a Bírósági Határozatok Gyűjteményében digitális formában közzéteszi. A Bszi. 163. § (1a) bekezdés szerint a Kúria a Bírósági Határozatok Gyűjteményében közzéteszi az (1) bekezdésben nem említett, az általa a felülvizsgálati kérelmet érdemben elbíráló határozatát is. A Bszi. 163. § (1b) bekezdés értelmében a Kúria által közzétett határozat mellett fel kell tüntetni a határozat elvi tartalmát, ennek hiányában rövid tartalmát, és az alkalmazott jogszabályokat.

A Kúria precedensértékű határozatokat tesz közzé, ami a 2020. április 1-je óta létező ún. korlátozott precedensrendszer része. Ennek lényege, hogy a bíróságok a Kúria által 2012. január 1-jétől a Bírósági Határozatok Gyűjteményében közzétett határozattól jogkérdésben való eltérés esetén azt kötelesek megindokolni, illetőleg az eltérésre irányuló indítvány elutasítása esetén kötelesek annak indokát adni. Amennyiben alsóbb bíróság ennek a kötelezettségének nem tesz eleget, a határozatával szemben kifejezetten erre hivatkozással felülvizsgálati eljárás kezdeményezhető [Pp. 406. § (1) bekezdés]. Amennyiben a Kúria valamely ítélkező tanácsa kíván jogkérdésben eltérni a Kúria Bírósági Határozatok Gyűjteményében közzétett határozatától, előzetes döntéshozatali indítványra jogegységi eljárásnak van helye [Bszi. 32. § (1) bekezdés b) pont].

A jogegységi határozatok, a precedensértékű határozatok, a Bírósági Határozatok Gyűjteményében közzétett döntések, valamint egyéb fórumokon a nyilvánosság elé tárt bírói határozatok (Bírósági Határozatok, Bírósági Döntések Tára, Ítélőtáblai Határozatok) jogforrási szintű kötelező erővel nem bírnak, azonban a bírói jogalkalmazásba beágyazódtak, a hivatkozások szintjén a döntések részévé váltak. Az Alaptörvény 25. cikk (3) bekezdéséből következően a Kúria által hozott jogegységi határozatok a bíróságokra kötelezők, ezáltal a bíróságok előtt jogot érvényesítő, jogvédelmet kereső személyek jogaira és kötelezettségeire közvetlen hatást fejtenek ki.

3. Kötelmi jog – dologi jog: elhatárolások és kapcsolódások

3.1. A kötelmi jogról

A kötelmi jog a magánjogon belül a személyek vagyoni viszonyait szabályozza. Lényegét javaknak más személytől való végleges vagy időleges megszerzésével, valamely tevékenység kifejtésével, valamiért való helytállással, illetőleg valaminek a tűrésével (valamitől való tartózkodással) lehet leírni. Pozitív tartalmát tehát dare (adás), facere (tevés), praestare (helytállás), illetőleg non-facere (tűrés) jelenti. A kötelem fogalmilag a benne foglalt jogosultság és kötelezettség közötti jogi korrelációt: azaz a kölcsönös összefüggést, egymásnak való megfelelést jelenti.

Jellemzőit tekintve relatív szerkezetű: mindig meghatározott (nevesített) személyek között áll fenn és az egymás közötti viszonyukban keletkeztet jogokat és kötelezettségeket. A kötelemben szereplő személyek egymással mellérendelt jogviszonyban állnak; jogaik és kötelezettségeik kölcsönösek és egyenértékűek: követeléseik és tartozásaik egységet képezve pozitív tartalommal bírnak. A kötelmi jog főszabályként a felek szerződési szabadsága talaján állva diszpozitív jellegű: amit a törvény nem tilt, arról a felek szabadon rendelkezhetnek. Szerkezetét tekintve dinamikus (a jogviszonyok változását célozza meg); a kötelem a jogosult számára a kötelezettel szemben, aki a vagyoni felelősség alapján köteles helytállni, igényként jelenik meg.

3.2. A dologi jogról

Bár a dologi jognak normatív értelemben nincsenek önálló alapelvei, a jogirodalom mégis meghatároz olyan elveket, amelyekkel ez a jog leírható (és amelyek alapvetően elhatárolják a kötelmi jog előbbiekben ismertetett jellemzőitől).

A zártkörűség elvét a XIX. századi magánjog tudománya fejtette ki, és a dologi jogok véges számát, a „numerus clausus”-át jelenti. Ez a magyar magánjogi törvény szerint a birtokjogot, a tulajdonjogot és a korlátolt dologi jogokat foglalja magában. Ezeknek a jogoknak a köre zárt, a felek nincsenek abban a helyzetben, hogy új dologi jogot hozzanak létre, ilyet az akaratuk sem keletkeztethet.

Jellegzetessége a tartalmi kötöttség elve, azaz a legtöbb dologi jognak a tartalma törvényileg meghatározott, csaknem teljesen kötött, jól körülhatárolt jogosultságokra korlátozott.

A dologi jogot a kötelmi joggal szemben abszolút jogként szokták meghatározni. Az abszolút hatály elve azt jelenti, hogy a jogosulti pozícióban csak egy vagy több világosan körülhatárolt személy áll, akit (akiket) a jogosultságok kizárólagos gyakorlása illet meg. E jogosulttal (jogosultakkal) szemben áll mindenki más, egyénileg meg nem határozott kötelezett, aki a jogosultat megillető jogok korlátozásától, akadályozásától tartózkodni köteles. A jogosult jogállását úgy is le lehet írni, mint akit mind alanyi, mind tartalmi, mind pedig tárgyi vonatkozásban oszthatatlan és abszolút jog illet meg.

A dologi jogban megjelenő, az előbbiekben ismertetett elvekből következik az, hogy alapvető érdek fűződik ahhoz, hogy a dologi jogosult jogait és személyét mindenki más megismerje azért, hogy az ő jogra vonatkozóan fennálló jogát tiszteletben tudják tartani. A megismerhetőséget – azaz a nyilvánosságot – a közérdek is kívánja, és ennek biztosítására szolgál ingatlanok esetében az ingatlan-nyilvántartás.

A dologi jog tárgya mindig csak egyedileg meghatározott dolog lehet. Olyan abszolút jog ugyanis nem képzelhető el, amely egy személy teljes vagyonára kiterjed, hiszen ebbe az utóbbiba a dologi jogi jogosultságok mellett kötelmi alapon fennálló követelések, tartozások, egyéb vagyoni jellegű jogosultságok és kötelezettségek is beletartozhatnak.

3.3. Kapcsolódási pontok a kötelmi jog és a dologi jog között

Menyhárd Attila, bár a tulajdonjogot mint alanyi jogot maga is definíciószerűen abszolút szerkezetű jogviszonyként írja le, amely nem csak azzal szemben kényszeríthető ki, aki azt a megszerzője számára átengedi, hanem mindenki mással szemben is, azaz úgy biztosít a jogosultja számára a közvetett tárgyak felett monopóliumot, hogy másokat elzár az ahhoz való hozzáféréstől, dologi jogi könyvében a dologi jog és a kötelmi jog elhatárolása kapcsán az abszolút–relatív szerkezet alapján történő megkülönböztetés viszonylagos volta mellett érvel. Álláspontja szerint a dologi jog és a kötelmi jog között meghúzott határ elsősorban elméleti konstrukciónak tekinthető (Menyhárd Attila: Dologi jog. ELTE Eötvös Kiadó, Budapest, 2014, 12–13. o.).

A kötelem relatív szerkezetű jogviszony voltával szemben azt hozza fel, hogy bár a jogviszonyban valóban két fél – a jogosult és a kötelezett – a két szereplő, amelyben a kötelezettnek senki mással mint a jogosulttal szemben áll fenn a kötelemből fakadó kötelezettsége (ennyiben tehát relatív szerkezetű a jogviszony), ugyanakkor azonban a kötelezettel szemben senki más mint a jogosult az, aki érvényesítheti a követelést, tehát e felett a tulajdonjoggal azonos minőségű monopóliuma áll fenn, amit mindenki más köteles tiszteletben tartani. Ez az utóbbi pedig a jogviszony abszolút jellegére mutat. Szerinte mindebből az következik, hogy mind a dologi jog, mind pedig a kötelmi jog az általuk meghatározott jogviszony lényegét illetően rendelkezik abszolút és relatív hatásokkal egyaránt. Álláspontja alátámasztására hivatkozik Grosschmid Bénire, aki azt írta, hogy „a tulajdonjog úgynevezett kihatásaiban absolut, de létének bizonyosságában mindig relatív (comparatív) [ti. mindig inter partes érvényesíthető tulajdoni igény]… holott az obligatio kihatásaiban relatív, létezésében absolut. Ha adósom ellen a követelést megítélték, ezt senki fia sem (vagy legalábbis csak kivételesen, és mindig csak kihatásaiban, nem gyökerében…) controvertálhatja.” (Grosschmid Béni: Fejezetek kötelmi jogunk köréből. Grill, Budapest, 1932.)

Létezik tehát a jogtudományban olyan fajsúlyos álláspont, amely a dologi jog és a kötelmi jog hangsúlyos különbözőségei ellenére azt vallja, hogy nem két külön világról van szó, mivel kapcsolódásuk nagyon nyilvánvaló. Ez valóban könnyen belátható, hiszen a dologi jog jogosultja a dologgal való rendelkezése, tulajdonjogának gyakorlása során olyan jellegű jogviszonyt létesíthet, amely kötelmi jogok és kötelezettségek forrása lehet. Gondoljunk itt elsősorban az ingatlan tulajdonjogának átruházására, amely adásvétel, csere vagy ajándékozás formájában szerződés útján valósul meg, tehát kötelmi jogviszonyt keletkeztet, ugyanakkor dologi jogi hatása van, hiszen a tulajdonos személyében változás következik be a tulajdonjog-változásnak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével. De ugyanez a jellegű kapcsolódás valósul meg akkor is, ha a tulajdonos a jogainak egy részét ruházza át egy harmadik személyre, amikor bérleti jogviszonyt létesít, vagy a tulajdonában álló földet haszonbérbe adja, amikor is a szerződésekkel a jogot szerző félre ruházza a dolog birtoklására, használatára, illetőleg hasznai szedésére vonatkozó jogát. E kötelmi jellegű szerződésekkel a dolog feletti hatalmat megtestesítő tulajdonosi jogaiban változás, időleges korlátozás következik be. Ugyanakkor a dologban bekövetkezett kár a jogellenes károkozás miatt a tulajdonos számára a kötelmi jog keretébe tartozó kártérítési igényt, vagy jogszerű károkozásnál kártalanításra irányuló igényt indukál.

Gyakorlati példák sorával igazolható, hogy a dologi jog és a kötelmi jog között számos kapcsolódási pont van; ez alapján okszerűen adódhat az a következtetés, hogy a közöttük meghúzott határ elméletben konstruált: mindkét jogviszony mutathat szerkezetében abszolút és relatív jegyeket egyaránt, bár az nem vitatható, hogy lényegét tekintve a dologi jog elsősorban abszolút szerkezetű, míg a kötelmi jog elsősorban relatív szerkezetű jogviszonyként jellemezhető.

A dologi jog önálló szabályozását és önálló jogterületként való kezelését az indokolja, hogy a dologra vonatkozó jogoknak – keletkezésüknek és megszűnésüknek – olyan sajátosságai vannak, amelyek szükségessé teszik az elkülönült, önálló szabályozást és rendszertani elhelyezést. Tekintettel arra, hogy a dologi jogi szabályozás alapját a tulajdonjogra vonatkozó rendelkezések jelentik, ennek középpontjában a dolog, annak a fogalma és a tárgya áll.

4. Az ingatlan fogalma

4.1. Az ingatlan gazdasági és jogi fogalma, az ingatlanjog

Az ingatlan a föld térben és jogilag is körülhatárolt része, amely a maga fizikai valójában egyik helyről a másikra egyáltalán nem, vagy csak állagának lényeges sérelmével helyezhető át. Ezért birtoklása fizikailag helyhez kötött. Funkcióját illetően gazdaságilag tekinthetjük a legtágabb értelemben vett termelési eszköznek, amikor mezőgazdasági földként növénytermesztésre, állattenyésztésre szolgál, vagy erdő-, illetve vadgazdálkodást folytatnak rajta. A föld lehet a nemzeti stratégia része, és a rá kivetett adók formájában részese lehet – mint ahogy jelentős mértékben a történelem folyamán részese is volt – az állam bevételeinek kivetett földadó formájában. Telekként szolgálhat továbbá – lakóhelyként, székhelyként, telephelyként – magáncélokat, valamint gazdasági tevékenységet.

Az ingatlan mint jogi fogalom a tulajdonjog egyik legfontosabb tárgya, azaz jogtárgyként tekinthetünk rá. A latin „immobilia” szóból származó kifejezéssel azon dolgok gyűjtőneve, melyek a földterületeket és az építményeket jelölik (Aradi Béla: Ingatlanforgalom. Közgazdasági és Jogi Könyvkiadó, Budapest, 1991.). Marton Géza az ingatlan római jogon alapuló definíciója szerint „res immobilis, a telek (praedium, fundus) a földterületnek bizonyos körülhatárolt része (felfelé és lefelé, ameddig emberileg uralom alá vehető), értve ezalatt ennek alkotórészeit (élő növények, építmények) is” (Marton Géza: A római magánjog elemeinek tankönyve: institúciók. Tankönyvkiadó, Budapest, 1963.). Lényegét tekintve ez a meghatározás érhető tetten a Ptk. 5:17. § (1) bekezdésében az ingatlanon fennálló tulajdonjog terjedelmét illetően, a (2) bekezdésben írt korlátozással, valamint a Ptk. 5:18. § (1) bekezdésében a föld és az alkotórészként hozzá tartozó építmény vonatkozásában, a (2) bekezdésben foglalt kivétellel. A földtől mint tömegtől fizikailag elhatárolt ingatlan egyediségét és ezáltal a beazonosíthatóságát a Magyarországon 1980 óta egységes ingatlan-nyilvántartás által nyilvántartott helyrajzi számok biztosítják.

Az ingatlan tulajdonlásához, birtoklásához és használatához jogok kapcsolódnak, belőle kötelezettségek származnak. Az ingatlanjog a Ptk. 1:1. §-ának hatálya alá tartozó magánjogi körben a tulajdonjogra vonatkozó szabályokkal írható le a tulajdonjog e speciális tárgyának, az ingatlannak a sajátosságai figyelembevételével. A tulajdonjognak – és ezáltal az ingatlanjognak is – a Ptk.-nak a dologi jogra vonatkozó Ötödik Könyvéből következően az úgynevezett abszolút tartalmú jogosultságok mellett felelősségkeletkeztető hatása is van. Az ingatlanjog tehát nem más, mint az ingatlanhoz kapcsolódó jogok és kötelezettségek összessége.

4.2. Az ingatlanok csoportosítása

A tulajdonjog tárgyát képező dolgok – és így az ingatlanok – különböző szempontok szerint csoportosíthatók. Megkülönböztethetjük őket a tulajdonos személye alapján; aszerint, hogy lehetnek-e magántulajdon tárgyai; a tulajdonost megilleti-e a dolog feletti rendelkezés joga; illetve, hogy a dolognak mi a rendeltetése.

4.2.1. A tulajdonos személye

A dolog lehet: állami tulajdonban, önkormányzati tulajdonban és magánszemély tulajdonában. Ekkor az egyes tulajdoni formák között a tulajdonos személye szerint teszünk különbséget. Amennyiben azt vizsgáljuk, hogy a tulajdonost mennyiben illeti meg a dolog felett a rendelkezés joga, léteznek a forgalom alól teljesen kivont, azaz forgalomképtelen dolgok, olyanok, amelyek csak korlátozottan forgalomképesek, és van a dolgoknak az a köre, amelyek teljesen forgalomképesek.

Az Alaptörvény 38. cikkéből következik, hogy az állam és a helyi önkormányzat tulajdona nemzeti vagyon. A felhatalmazása alapján megalkotott Nvtv. 1. § (2) bekezdése kimondja, hogy a nemzeti vagyonba tartozik – többek között – az állam vagy a helyi önkormányzatok kizárólagos tulajdonában álló dolog, továbbá az olyan dolog, amely nem kizárólag az állam vagy a helyi önkormányzat tulajdonában van, valamint a Magyarország határa által körbezárt terület feletti légtér. [Ehhez kapcsolódóan már itt érdemes utalni arra, hogy a Ptk. 5:17. § (1) bekezdése szerint az ingatlanon fennálló tulajdonjog úgynevezett felső terjedelme a föld feletti légi tér. Ettől különbözik és ezért elhatárolandó a Magyarország határa által körbezárt terület feletti légtér, mert ez – a már idézett jogszabályi rendelkezés szerint – a nemzeti vagyon részeként az állam tulajdona.] Az Nvtv. 3. § (1) bekezdése alapján az Nvtv. alkalmazásában dolog: minden birtokba vehető dolog és a dolog módjára hasznosítható természeti erők [ez a dologmeghatározás eltér a Ptk. 5:14. § (1) bekezdésének attól a definíciójától, hogy minden birtokba vehető testi tárgy tulajdonjog tárgya lehet]; forgalomképtelen nemzeti vagyon pedig az a nemzeti vagyon, amely az Nvtv.-ben meghatározott kivétellel nem idegeníthető el; korlátozottan forgalomképes vagyon az állam vagy a helyi önkormányzat kizárólagos tulajdonában álló dolgokon fennálló és nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű nemzeti vagyonba nem tartozó azon nemzeti vagyon, amelyről törvényben, illetve – a helyi önkormányzat tulajdonában álló vagyon esetében – törvényben vagy a helyi önkormányzat rendeletében meghatározott feltételek szerint lehet rendelkezni; osztott tulajdon az olyan tulajdon, amely esetében az épület tulajdonjoga az építkezőt és nem a föld tulajdonosát illeti meg.

A törvény a nemzeti vagyonon belül egyes vagyontípusokat különböztet meg. Az Nvtv. 4. § (1) bekezdése szerint az állam kizárólagos tulajdonába tartozik – mások mellett – mint ingatlan: az Országház, a föld méhének kincsei természetes előfordulási helyükön [a Ptk. 5:17. § (1) bekezdése szerint az ingatlanon fennálló tulajdonjog a föld alatti földtestre az ingatlan hasznosítási lehetőségeinek határáig terjed], az országos közutak és azok műtárgyai, az állami tulajdonban álló terek, parkok, a barlangok stb. Az Nvtv. 4. § (4) bekezdése a korlátozottan forgalomképes nemzeti vagyon körét határozza meg.

Az Nvtv. 5. § (1) bekezdése szerint a helyi önkormányzat vagyona törzsvagyon vagy üzleti vagyon lehet. A (2) bekezdés alapján a helyi önkormányzat tulajdonában álló nemzeti vagyon külön része a törzsvagyon, amely közvetlenül a kötelező önkormányzati feladatkör ellátását vagy hatáskör gyakorlását szolgálja, és amelyet az Nvtv. kizárólagos önkormányzati tulajdonban álló vagyonnak minősít, törvény vagy a helyi önkormányzat rendelete nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű nemzeti vagyonnak minősít (forgalomképtelen törzsvagyon), törvény vagy a helyi önkormányzat rendelete korlátozottan forgalomképes vagyonelemként állapít meg. A helyi önkormányzat kizárólagos tulajdonát képező nemzeti vagyonba tartoznak például a helyi közutak és műtárgyaik, a helyi önkormányzat tulajdonában álló terek, parkok. Az Nvtv. 5. § (5) bekezdés értelmében a helyi önkormányzat korlátozottan forgalomképes törzsvagyonát képezi – többek között – a helyi önkormányzat tulajdonában álló közmű, a helyi önkormányzat tulajdonában álló, a helyi önkormányzat képviselő-testületei, szervei, továbbá a helyi önkormányzat által fenntartott közfeladatot ellátó intézmény, továbbá költségvetési szerv elhelyezését, valamint az azok feladatainak ellátását szolgáló épület, épületrész.

Az Nvtv. 6. § (1) bekezdése szerint főszabályként az állam vagy a helyi önkormányzat kizárólagos tulajdonában álló nemzeti vagyon nem idegeníthető el. A külön mellékletben meghatározott kiemelt jelentőségű nemzeti vagyon az Nvtv. 6. § (4) bekezdés rendelkezése szerint elidegenítési és terhelési tilalom alatt áll, biztosítékul nem adható, azon osztott tulajdon nem létesíthető. Az Nvtv. 6. § (6) bekezdés alapján az állam vagy a helyi önkormányzat kizárólagos tulajdonába nem tartozó és nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű nemzeti vagyon részét sem képező vagyonelem, amely felett a rendelkezési jog gyakorlását jogszabály feltételhez köti – állami vagyon tekintetében kincstári vagyonként, a helyi önkormányzat vagyona tekintetében törzsvagyonként –, korlátozottan forgalomképes nemzeti vagyonnak minősül. Ezeknek a nemzeti vagyonra vonatkozó különös szabályoknak az értelmét az Nvtv. 7. § (1) bekezdésének az a rendelkezése adja meg, mely szerint a nemzeti vagyon alapvető rendeltetése a közfeladat ellátásának biztosítása, ideértve a lakosság közszolgáltatásokkal való ellátását és e feladatok ellátásához szükséges infrastruktúra biztosítását. A nemzeti vagyonnal felelős módon, rendeltetésszerűen kell gazdálkodni. A nemzeti vagyongazdálkodás feladata a nemzeti vagyon rendeltetésének megfelelő használata, hasznosítása, gyarapítása, továbbá az állam vagy a helyi önkormányzat feladatának ellátása szempontjából feleslegessé váló vagyontárgyak elidegenítése.

A tulajdon tárgyainak egy lehetséges kategorizálása az, amely az első csoportba sorolja azokat, amelyek az állam (helyi önkormányzatok) kizárólagos tulajdonában állhatnak csak, ezek forgalomképtelenek és a magántulajdonú tárgyak alól kivételt jelentenek. Ezeknek a tárgyaknak a privilegizált tulajdonosok nem magánjogi tulajdonosai. A javak második csoportjába sorolhatók azok, amelyek ugyan magánjogi tulajdon tárgyai, de közjogi korláttal terheltek, állami vagy közhasználatban lévő dolgok (közdolgok), amelyek jellemzően állami (helyi önkormányzati) tulajdonban vannak magánjogi tulajdonként. A dolgok harmadik csoportjába pedig a közjogi korláttal nem terhelt magánjogi tulajdoni tárgyak tartoznak. Ezek a tulajdonos személyétől függetlenül magánjogi szabályozás hatálya alá esnek (Menyhárd Attila: Köztulajdon – közdolgok – forgalomképesség. Polgári Jogi Kodifikáció, 2005/2. sz., 3–11. o.).

4.2.2. Állami tulajdon – magántulajdon

Az 1959-es Ptk. a Polgári Törvénykönyv módosításáról szóló 1991. évi XIV. törvény hatálybalépését megelőzően különbséget tett, és hierarchiát állított fel a társadalmi (állami és szövetkezeti) tulajdon, valamint a személyi, illetőleg a magántulajdon között. Ez a szabályozás sértette az Alkotmány 9. §-át, amely a köztulajdont és a magántulajdont egyenjogúnak ismerte el, és egyenlő védelemben részesítette.

A Ptk. a személyek magánjogi – alapvető vagyoni és személyes – viszonyait szabályozza a mellérendeltség és a hatálya alá tartozó tulajdoni formák egyenrangúságának elve alapján. Rendelkezései olyan dolgokra – így ingatlanokra – terjednek ki, amelyek nem forgalomképtelenek, forgalomképességet korlátozó szabály alatt nem állnak, tehát forgalomképesek.

4.2.3. Rendeltetés szerinti csoportosítás

Az ingatlan mint a magánjog tárgya rendeltetését tekintve szolgálhat magánszemély részére lakóhelyül, lehet vállalkozás székhelye (telephelye), lehet továbbá az ingatlan-nyilvántartási megjelölése beépítetlen telek (jövőbeni funkciójaként építési telek); betölthet mezőgazdasági célokat és lehet vadászterület is. Ebben az utóbbi esetben a Földforgalmi tv. rendelkezései vonatkoznak rá.

II. Az ingatlantulajdon általános szabályai a Ptk.-ban és a bírói gyakorlatban

1. Tulajdonjog: a kizárólagosság és a feltétlen érvényesülés elve

1.1. A tulajdonjog fogalma

A tulajdonjog normaszintű definícióját sem a Ptk., sem pedig az 1959-es Ptk. nem határozta meg. A tulajdonjog – amely a tulajdon tárgya feletti elvben legteljesebb hatalmat jelenti – leginkább a tartalmával írható le, amely tekintetében több felfogás – megközelítési mód – létezik. Az angolszász (common law), illetve a francia jog (Code civil) alapvetően pozitivista felfogású: a benne rejlő, a javak élvezetére és a velük való rendelkezésre feljogosító jogok teljességeként írja le. A német (BGB) és az osztrák jog (Optk.) ezzel szemben a tulajdonjogot negatív megközelítésként mint másokat kizáró hatalmasságot jellemzi. A magyar magánjog ezt az utóbbi felfogást osztotta: a jogtudományban 1950–1980 között uralkodott az a nézet, amely a tulajdonjogot az általa biztosított tevékenységek – úgy mint a birtoklás, a használat, a rendelkezés – felől ragadta meg, pozitivista módon.

A magam részéről azt a felfogást osztom, amely szerint a dologi jog, a dologi jogi jogviszony lényege a jogosult másokat kizáró hatalma a dolog felett, ami mindenki mást tartózkodásra kötelez (Petrik Ferenc – Pomeisl András: Polgári jog IV/VI. – Dologi jog. HVG–ORAC, Budapest, 2013, 42. o.). A tulajdonjog mint a tulajdon tárgya feletti elvben legteljesebb jogi hatalom [Vékás Lajos – Gárdos Péter (szerk.): Kommentár a Polgári Törvénykönyvhöz. 1. köt., Wolters Kluwer, Budapest, 2014, 927. o.] a pozitív tartalmát képező részjogosítványait tekintve mégsem teljesen abszolút, hiszen azt mások jogai korlátozzák; és nem is csak jogosultságokat foglal magába, mivel a tulajdonjognak kötelezettségkeletkeztető hatása is van.

Mindezt a Ptk. a következőképpen fogalmazza meg:

„5:13. § [A tulajdonjog]

(1) A tulajdonost tulajdonjogának tárgyán – jogszabály és mások jogai által megszabott korlátok között – teljes és kizárólagos jogi hatalom illeti meg.

[…]

(3) A tulajdonosnak joga van minden jogosulatlan behatás kizárására.”

1.2. A tulajdonjog attribútuma

A tulajdonjognak ezt az abszolút szerkezetű, a jogi teljességet és hatalmasságot jelentő külső burkát töltik meg belső tartalommal a tulajdonosi részjogosítványok, amelyek közül a Polgári Törvénykönyv által szabályozott magánjogi viszonyokban legfontosabb három részjogosítványt a Ptk. 5:13. § (2) bekezdése úgy írja le, hogy a tulajdonost megilleti különösen a birtoklás, a használat, a hasznosítás, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga (alanyi jogok). Tekintettel arra, hogy e jogosítványok közül a használat, a hasznosítás és a hasznok szedésének joga (együtt: a használathoz fűződő jogok összessége) fogalmilag a legszorosabban összetartozik, a birtokláshoz, a használathoz és a hasznok szedéséhez, valamint a rendelkezéshez való jogot tulajdonosi triászként is szokták emlegetni. E részjogosítványok gyakorlását csak mások jogai, továbbá törvényi rendelkezések korlátozhatják.

1.3. A tulajdonjog tárgyai

A Ptk. 5:14. § (1) bekezdése szerint a birtokba vehető testi tárgy tulajdonjog tárgya lehet, és ezzel indirekt módon meg is adja a dolog definícióját. Ennek megfelelően a dolognak mint a tulajdonjog tárgyának fizikai léttel bíró (testi) és egyúttal birtokba is vehető tárgynak kell lennie. Ez a megfogalmazás mindenképpen konkrétabb az 1959-es Ptk. 94. § (1) bekezdésében írt meghatározásnál, amely szerint minden birtokba vehető dolog tulajdonjog tárgya lehet. Lényegét tekintve azonban bármelyik megfogalmazást is vesszük irányadónak, a dolognak olyan fizikai tulajdonságokkal mindenképpen rendelkeznie kell, mint a térbeli körülhatároltság és a jogalanyok általi elérhetőség (a birtokbavétel absztrakt lehetősége). Más megközelítésben dolognak minősül mindaz, ami tulajdonba vehető. Ugyanakkor a dologra vonatkozó szabályokat megfelelően alkalmazni kell a pénzre, az értékpapírra és a dolog módjára hasznosítható természeti erőkre is.

Az 1959-es Ptk.-val szemben a Ptk. kifejezetten kiveszi az állatokat a tulajdonjog lehetséges tárgyai közül [Ptk. 5:14. § (3) bekezdés], nyilvánvalóan nem függetlenül az állatok védelméről és kíméletéről szóló 1998. évi XXVIII. törvény létrehozásától, melynek preambulumában az Országgyűlés kinyilvánította: a törvényt – annak tudatában, hogy az állatok érezni, szenvedni és örülni képes élőlények, tiszteletben tartásuk, jó közérzetük biztosítása minden ember erkölcsi kötelessége, elismerve azt a megkülönböztetetten nagy értéket, amelyet az állatvilág egésze és annak egyedei jelentenek az emberiség számára, kifejezve azon szándékot, hogy Magyarország tevékeny módon részt vállaljon az állatok védelme és kímélete érdekében kifejtett erőfeszítésekből – az állatok észszerű védelmének és kíméletének biztosítása érdekében alkották meg. Ennek megfelelően az 1998. évi XXVIII. törvény 1. §-ában kimondták, a törvény célja, hogy elősegítse az állatvilág egyedeinek védelmét, fokozza az emberek felelősségtudatát az állatokkal való kíméletes bánásmód érdekében, valamint meghatározza az állatok védelmének alapvető szabályait.

A tulajdonjog tárgyának leglényegesebb sajátja a tulajdonjog tartalmát jelentő alanyi jogok forgalomképessége, valamint az ezt megtestesítő átruházás módja. A forgalomképesség elsősorban az alanyi jogot biztosító (létrehozó) jogi norma (tárgyi jog) tartalmától függ. A tulajdonjog: a tárgyához kapcsolódó alanyi jogok tartalmának és forgalomképességének meghatározásában a joggyakorlatnak, a bíró mérlegelésének és minősítésének van alapvető szerepe.

A dolgokat mint a tulajdonjog tárgyait különböző szempontok szerint lehet osztályozni. A legáltalánosabb osztályozási szempont a dolgok a szerinti csoportosítása, hogy ingók vagy ingatlanok. (A továbbiakban a Ptk.-nak a szabályait, valamint a vonatkozó bírói gyakorlatot kívánjuk elemezni a dologi jog legfontosabb tárgyára, az ingatlanra vonatkozó általános rendelkezések tükrében.)

1.4. Az alkotórész és a tartozék

A Ptk. 5:15. §-ának megfogalmazásában a tulajdonjog kiterjed mindarra, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetve az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne – ez egyúttal megadja az alkotórész definícióját.

A tartozék meghatározását is magában foglaló Ptk. 5:16. §-a értelmében a tulajdonjog kétség esetén kiterjed arra is, ami nem alkotórész ugyan, de a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges, vagy azt elősegíti.

Ingatlanok esetében különös jelentősége van a földdel különböző módon és mértékben egyesült más dolgok (rendszerint ingók) fizikai kapcsolatának, annak hogy vita esetén ezt hogyan kell jogilag értékelni, a jogvitában jelentkező konfliktust feloldani (Ptk. 5:18–20. §).

Az alkotórész és a tartozék a dologkapcsolatoknak ahhoz a típusához tartozik, amelyben a fődologhoz mellékdolog kapcsolódik (ide sorolható még a gyümölcs és a növedék). Ezen összetett dolgoknál a jogkérdés abban fogalmazódik meg, hogy az ilyen módon összekapcsolódott dolgokon a tulajdonjog kit (kiket) illet meg, azaz a mellékdolog jogilag funkcionálhat-e a tulajdonjog önálló tárgyaként, elkülönült dologként. Az alkotórész esetében a mellékdolog a fődologgal olyan szoros fizikai kapcsolatban van, amelyre tekintettel a Ptk. azt a jogkövetkezményt fogalmazza meg, mely szerint a fődolog tulajdonjoga kiterjed a mellékdologra (mellékdolgokra) is. Az alkotórész fogalma elsősorban funkcionális jellegű, a fődologgal való tartós fizikai kapcsolat jellemzi a rendeltetésszerű egymásrautaltság mellett. Ugyanakkor egyedi jogvita esetén a joggyakorlatnak meghatározó szerepe van az alkotórészi minőség megállapításában vagy elvetésében, amely utóbbira akár a fizikai kapcsolódás megléte, a rendeltetésszerű összefonódás (használhatóság, értékcsökkenés) ellenére is sor kerülhet bírói mérlegelés alapján. A tartozék viszonya a fődologhoz eltérő, elsősorban gazdasági (gazdaságossági) kapcsolatot feltételez. Kétség esetére fogalmaz meg a törvény vélelmet a tulajdonjog kiterjedésére vonatkozóan a tartozékra is, amennyiben az az alkotórész fogalma alá nem vonható, de a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges vagy azt elősegíti. Ez magában foglalja annak a lehetőségét is, hogy polgári perben ennek az ellenkezője bizonyításra kerüljön, és a tartozék tulajdonjoga más személyt illessen meg mint a fődolog tulajdonosát.

Az ingatlan (föld) és ingók különleges helyzetét hozza létre az, amikor növények természetes úton szaporodva nőnek a földön, és ezáltal annak jogi sorsát osztva alkotórészeiként maguk is ingatlanná válnak, valamint amikor mesterséges úton kerülnek ingó dolgok a földre ültetéssel, építkezéssel, és a kapcsolódásuk módja teszi őket alkotórészekké. (A föld és a rajta emelt épület sajátos kapcsolatát külön is szabályozza a Polgári Törvénykönyv.)

A bírói gyakorlat alapvetően az 1959-es Ptk. rendelkezéseihez igazodóan az évek során kialakította azokat a szempontokat, amelyek alapján megítélhető, hogy egy adott építmény vagy berendezés mikor minősül alkotórésznek és mikor tekintendő tartozéknak. Tekintettel arra, hogy a Ptk. az 1959-es Ptk. rendelkezéseit az alkotórészről és a tartozékról teljes egészében, normaszöveg szinten átvette, az ehhez kapcsolódó ítélkezési gyakorlat továbbra is irányadó lehet.

A föld (földrészlet) és az építmény egymással való alkotórészi, illetőleg tartozéki viszonyára a bírói gyakorlat kidolgozta azt a tesztet, amely szerint a kapcsolat jellegét nem csupán az építőanyag dönti el, hanem szerepe van ebben a kapcsolat ideiglenes vagy tartós voltának, fizikai jellegének is. Az egyedi körülmények mérlegelésével kell eldönteni, hogy az építmény a föld alkotórésze-e, vagy ingónak minősül (BH2011. 278.).

Valamely dolog alkotórésszé minősítése nem csak az ingatlantól való elválaszthatóságától függ, hanem az objektumra mint funkcionális egységre gyakorolt hatásától is (KGD2014. 199.).

Fontos elvi tételt mondott ki a Legfelsőbb Bíróság a KGD1992. 8. szám alatt közzétett döntésében, amely szerint önmagában az építmény földdel való fizikai kapcsolata nem dönti el, hogy ingóról vagy ingatlanról van szó; a közterületen lévő pavilon – a földterületbe való mechanikus kapcsolódása ellenére – megtartja ingó jellegét. Egy másik döntés értelmében a földön telepített növényzet: szőlő, erdő önállóan nem forgalomképes, ezért apport tárgya sem lehet; a tulajdonjogot rajtuk a föld tulajdonjoga nélkül nem lehet megszerezni (BH2003. 246.).

A pince jogi minősítése alapvetően attól függ, hogy az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként bejegyezhető-e. Az a pince ugyanis, amelynek bejárata a pince tulajdonosának tulajdonában álló földrészletről nyílik, a földrészlet alkotórésze (és így önállóan forgalomképességgel sem rendelkezik); míg a közterületről nyíló pince – miután önállóan tárgya lehet az ingatlan-nyilvántartásnak – nem alkotórész (BH1971. 4.).

A tartozék mint az ingatlannal csupán múló célra összekapcsolt dolog, nem alkotórésze a földnek. Tartozék módjára viselkedik az építmény vagy vezeték (gáz, víz, villany), illetőleg más berendezés, amennyiben ezeket valamely jog gyakorlása érdekében létesítették, illetve helyezték el a telken, mégpedig tipikusan az ingatlant terhelő jog gyakorlása céljából. Ebben az esetben ugyanis a dologkapcsolat tartós jellege hiányzik. Ilyen tartozéknak minősül például a kábeltelevíziós hálózat földbe fektetett kábele (BH2003. 276.). Itt kell megemlíteni, hogy a mellékdolognak a fődologhoz való viszonyában a fizikai kapcsolaton túl annak is jelentősége van, hogy azt milyen céllal létesítették.

Különleges jelentősége van a XXVI. számú Polgári Elvi Döntésnek (XXVI. PED), amely a kültelki közút szélére ültetett fák tulajdonjogáról, kezeléséről, fenntartásáról és pótlásáról szól, és amit a Kúria 1/2014. Polgári jogegységi határozata a Ptk. alkalmazása körében továbbra is irányadónak tekint. A XXVI. PED hatálya alá tartozó fák tulajdonjoga ugyan a föld tulajdonosát illeti meg, viszont csak korlátozásokkal: a fák kezelése, fenntartása és pótlása az illetékes útfenntartó szervnek a joga és kötelessége. A fákat a földtulajdonos csak akkor vághatja ki, ha erre az útfenntartó szerv is engedélyt (hozzájárulást) ad.

1.5. Az ingatlanon fennálló tulajdonjog terjedelme

A Ptk. 5:17. § (1) bekezdése szerint az ingatlanon fennálló tulajdonjog a föld feletti légi térre és a föld alatti földtestre az ingatlan hasznosítási lehetőségeinek határáig terjed. A Ptk. 5:17. § (2) bekezdés értelmében az ingatlanon fennálló tulajdonjog a föld méhének kincseire és a természeti erőforrásokra nem terjed ki. Az 1959-es Ptk. 96. §-ában kizárólag ezt az utóbbi korlátját határozta meg a tulajdonjog terjedelmének. Ehhez képest a Ptk. – idézett rendelkezéseiből kitűnően – kétségtelenül sokkal pontosabban és direkt módon vonja meg a határokat. Az ingatlantulajdon feletti dologi jogok vertikális irányban: a föld alatti rétegben és felfelé a föld feletti légi térben egyaránt behatárolásra kerültek, természetesen absztrakt módon: az ingatlan hasznosítási lehetőségeinek határáig. Megjegyzendő, hogy a Magyarország feletti légtér fölötti rendelkezési jog továbbra is a Magyar Államot illeti meg. A Ptk. tartja továbbá magát ahhoz, hogy az 1959-es Ptk.-hoz hasonlóan expressis verbis kimondja, a föld méhének kincseire és a természeti erőforrásokra az ingatlanon fennálló tulajdonjog nem terjed ki. Ezek hasznosításának lehetséges módjait az Nvtv. rendelkezései határozzák meg. Természetesen a föld méhe kincseinek és a természeti erőforrásoknak a körét a mindenkori gazdasági és műszaki fejlődés eredményei befolyásolhatják.

1.6. A föld és a rajta lévő épület tulajdonjoga

A II. világháború előtti magyar magánjogban töretlenül érvényesülő az a tradicionális szabály, amely szerint az épület tulajdonjoga azt az ingatlantulajdonost illeti meg, akinek a földjén az épület felépült, már az 1959-es Ptk. megalkotása idején sem volt mereven alkalmazható. A törvény 1977. évi módosítása tette szélesebb körben lehetővé azt, hogy az épület és a föld tulajdonosának személye elváljon, az építtető és az ingatlan tulajdonosa erről megállapodjon az épület használhatóságához szükséges földhasználati jog biztosítása mellett.

A Ptk. 5:18. § (1) bekezdése továbbra is azt mondja ki, hogy az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg, ehhez azonban kivétel-szabályként hozzáteszi, ha az épület és a föld tulajdonosa eltérően nem állapodnak meg. Ennek a rendelkezésnek az 1959-es Ptk. 97. § (1) és (2) bekezdéseiben foglalt szabályokkal szemben azért van jelentősége, mert a korábbiakkal ellentétben azt preferálja, hogy a földtulajdonos és az épület tulajdonosa az épület tulajdonjogának rendezéséről megállapodjanak, és csak ennek hiányában illeti meg az épület tulajdonjoga a földtulajdonost. Ezzel szemben az 1959-es Ptk. főszabályként mondta ki ezt az utóbbi tézist, és csak egy lehetséges opcióként tette hozzá azt, hogy az érintettek erről eltérően megállapodhatnak, illetőleg törvény is rendelkezhet ellentétesen. A jogalkotó a Ptk.-nak ezt az „újítását” jogpolitikai szempontokkal is indokolta (családon belüli rokoni kapcsolatok, nagyobb volumenű – ipari jellegű – beruházások eltérő igényei). Mindezzel együtt az 1945 előtti magánjogban ismert ún. építményi jog visszaállítását nem tartotta indokoltnak.

A Ptk. 5:18. § (2) bekezdése tovább erodálja az aedificium solo cedit elvét – amely szerint az épületet mindenkor a föld alkotórészének kell tekinteni – azzal, hogy a földtulajdonos számára lehetővé teszi, hogy a földjén épült épületet önálló ingatlanként jegyeztesse be az ingatlan-nyilvántartásba. [Petrik Ferenc a Ptk. Dologi Jogi Könyvéhez írt magyarázatában ezt a jogintézményt jogviták lehetséges forrásának tartja. [Wellmann György (szerk.): Polgári jog: Dologi jog. HVG–ORAC, Budapest, 2013, 52. o.]. Az a Ptk. 5:18. §-ának rendelkezéseiből mindenesetre kitűnik, hogy osztott tulajdon nem csak akkor jöhet létre, amikor a tulajdonjog különböző tárgyain különböző személyeknek áll fenn tulajdonjoga [Ptk. 5:18. § (1) bekezdés], hanem akkor is, amikor tulajdonosként ugyanaz a személy kéri a korábban a föld alkotórészének tekintett dolog (az épület) önálló ingatlanként történő nyilvántartását (kezelését).

Ezáltal a föld és az épület tulajdonjoga két módon válhat el: a földtulajdonos saját rendelkezése alapján, vagy a saját anyagával idegen földön építőnek és a föld tulajdonosának a megállapodásával.

Az Nvtv. 3. § (1) bekezdés 3. pontja és 6. § (1) bekezdése – amennyiben a föld a nemzeti vagyon része – akkor teszi lehetővé a föld és épület tulajdonjogának szétválását, ha a föld nem tartozik a kizárólagos állami vagy önkormányzati tulajdon körébe.

A Ptk. 5:19. §-a az épület és a föld tulajdonjogának elválásához kapcsolódóan új rendelkezéseket tartalmaz, amelyek az 1959-es Ptk.-ból teljesen hiányoztak. A Ptk. 5:19. § (1) bekezdés az épület és a föld tulajdonosa által kötött megállapodást dologi hatályúvá emeli azzal, hogy az abban foglalt jogokat és kötelezettségeket az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. Nyilvánvaló, hogy ennek hiányában kizárólag kötelmi jelleggel jogosítják, illetőleg kötelezik a feleket a megállapodásukban foglaltak, harmadik személyekre kiterjedően azonban nem hatályosak. Mindezzel együtt a Ptk. 5:145. §-a a törvény erejénél fogva, szerződés hiányában is biztosítja a föld és az azon lévő épület tulajdonjogának elválása esetén az utóbbi tulajdonosa számára az épület fennállásáig a rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben a földhasználat jogát.

A Ptk. 5:19. § (2) bekezdése értelmében a földtulajdonos és az épület tulajdonosa megállapodhatnak abban, hogy az épület tulajdonosa az épületet a földtulajdonos hozzájárulásával idegenítheti el vagy terhelheti meg. Az épület tulajdonosa a föld tulajdonosától a hozzájárulás megadását követelheti, ha az elidegenítés vagy a terhelés az épület tulajdonosát terhelő kötelezettségek teljesítését vagy az épület létesítésének a szerződésben rögzített célját nem veszélyezteti. Mint már említettem, ez a szabály új jogintézmény a Ptk.-ban, és az épület tulajdonosa számára a rendelkezési jogának a korlátozását jelenti, amelynek lehetséges következményeire a Ptk. 5:32. §-ában foglalt rendelkezéseket kell megfelelően alkalmazni. Ez az elidegenítési és terhelési korlátozás az ingatlan-nyilvántartásban való feljegyzéssel együtt akkor lehetséges, ha a felek között az (1) bekezdés alapján létrejött megállapodással egyidejűleg és arra tekintettel köttetik meg.

A Ptké. 44. §-a lehetővé tette, hogy a felek a föld és az épület tulajdonjogának rendezéséről még a Ptk. hatálybalépését megelőzően megkötött megállapodásuknak az ingatlan-nyilvántartásba történő feljegyzését kérjék, méghozzá a Ptk. 5:19. § alapján, az ebben foglalt joghatással.

A Ptk. 5:20. §-a tartalmilag megegyezik az 1959-es Ptk. 97. § (3) bekezdésével. Eszerint, ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga elválik, a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földre elővásárlási jog illeti meg. A feleket az elővásárlási jog a törvény alapján illeti meg kölcsönösen, erről tehát a megállapodásukban külön rendelkezniük nem kell. Az elővásárlási jognak ebből a törvény által biztosított jellegéből következik, hogy továbbra is irányadó az az ítélkezési gyakorlat, amely szerint az építkező az épület tulajdonjogát a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás és annak ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése hiányában nem szerzi meg, ezért a földre elővásárlási jogot sem gyakorolhat (EBH2005. 1301.).

2. A tulajdonjog tartalma

Láthattuk, hogy a tulajdonjog pozitív belső tartalmát azok a részjogosítványok (alanyi jogok) képezik, amelyek révén a tulajdonos képes megvalósítani a tulajdonjoga gyakorlását. E részjogosítványok közül megemlítésre került az a magyar polgári törvénykönyvek által szabályozott három legfontosabb dolog, amelyekkel a tulajdonjog lényege mint a conditio sine qua non-ja leírható: a birtoklás, a használat és hasznok szedésének, valamint a rendelkezés joga.

2.1. A birtokláshoz való jog

A Ptk. az 5:21. §-ban az 1959-es Ptk.-val szövegszinten azonos módon szabályozza a birtoklás jogát, amely szerint a tulajdonost megilleti a birtoklás és a birtokvédelem. A birtoklás mindig tényleges helyzetet jelent, amely ingatlanon megvalósulhat annak elkerítésével, mezőgazdasági föld esetében a megművelésével, hasznai szedésével, másoknak a használatból való kizárásával. Birtokos azonban az is, aki a dolgot ténylegesen nem tartja a birtokában, de felette meghatározott jogcímen hatalmat gyakorol. Tulajdonos esetében a hatalom gyakorlásának jogcíme a tulajdonjoga, így a tulajdonjog megszerzésével szükségszerűen a dolog feletti hatalmat is megszerzi. Ebből adódóan a földtulajdonos birtokosnak tekintendő akkor is, ha a dolog ténylegesen valaki másnak a birtokában van: haszonélvezeti vagy használati (azaz dologi) joga folytán, vagy pedig bérlet, haszonkölcsön vagy más kötelmi jogcím alapján jogosult használni. Ilyenkor a tulajdonos és a tényleges birtokos kapcsolatát a főbirtokos és az albirtokos viszonyával lehet leírni. [A Ptk. 5:1. § (2) bekezdése szerint olyan birtokos mellett, aki a dolog időleges birtokára jogosító jogviszony alapján tényleges hatalmában tartja a dolgot (albirtokos), birtokosnak kell tekinteni azt is, akitől a tényleges hatalmat gyakorló a birtokát származtatja (főbirtokos).]

Abból a klasszikus meghatározásból kiindulva, hogy a tulajdonjog a dologra vonatkozó legfőbb jog, amely alapján a tulajdonos mindenkit, akinek nincs a dologra vonatkozó joga, jogosult eltiltani a dologtól, a birtok megvédésének eszköze a birtokvédelem. Ennek a részletes szabályait a Ptk. 5:5–5:8. §-ai állapítják meg. A tulajdonos tehát önállóan léphet fel a békés birtoklást jogosulatlanul zavaróval, korlátozóval vagy azzal szemben, aki a birtokot anélkül, hogy erre jogosult lenne, elvonja. Ennek során a tilos önhatalom ellen jogos önhatalommal is élhet a Ptk. 5:6. §-a alapján a birtok megvédéséhez szükséges mértékben, amennyiben a más birtokvédelmi eszköz igénybevételével járó időveszteség a birtokvédelmet meghiúsítaná. Egyébként pedig a birtokvédelemre rendelkezésre álló eszközöket (Ptk. 5:7–5:8. §) veheti igénybe. Ha a tényleges birtoklásra dologi jogi vagy kötelmi jogviszonyon alapuló joga másnak áll fenn, a tulajdonos e személy javára követelheti a birtokba adást vagy pedig a birtoklás zavarásának, háborításának megszüntetését. (Abban az esetben, ha a dolgot ténylegesen birtokban tartani jogosult a birtoklásra nem tart igényt, a tulajdonos a birtokot saját maga számára követelheti.) A főbirtokos és az albirtokos viszonyában a birtoklás jogcíme határozza meg, hogy a tulajdonos a dolgot ténylegesen birtokában tartó személlyel szemben birtokvédelemre jogosult-e. Ennek természetesen a fordítottja is fennállhat, tehát a tényleges birtokos is jogosult lehet jogcíme szerint birtokvédelemre a vele szemben fellépő tulajdonos ellenében. A tulajdonost tulajdonostársként is megilleti az önálló birtokvédelem joga, ha a dolog több személy tulajdonában áll a Ptk. 5:73. § (1) bekezdése alapján. (Ezt mondta ki a Legfelsőbb Bíróság BH1990. 335. szám alatt közzétett döntésében.) A Legfelsőbb Bíróság Kfv.VI.38.082/2000. számon meghozott végzésében a tulajdonost megillető birtokvédelem terjedelmét értelmezte közigazgatási ügyben, amikor megállapította, hogy az ingatlan tulajdonosát – az egész ingatlan vonatkozásában – megillető birtokvédelem joga a közigazgatási hatáskörbe utalt zajvédelmi határértéket megállapító eljárásban is érvényesül. A mérési pont kijelölése során nemcsak az épületet, hanem a kertet is védendőnek kell tekinteni (EBH2002. 827.). Ugyanakkor a birtokláshoz való jogának alapját képező szerződés megszüntetésének érvénytelenségét (jogellenességét) állító alperesnek ezt a védekezését a tulajdonos által az ingatlan jogalap nélküli birtoklása miatt kiürítés iránt indított perben akkor is érdemben kell vizsgálni, ha az alperessel a szerződést nem a tulajdonos kötötte és szüntette meg (Kúria Pfv.20.291/2023/4.). (Mint ahogy a későbbiek során is látni fogjuk, a tulajdonjog védelmének biztosítására kialakult bírói gyakorlat továbbra is iránymutató lehet.)

2.2. A használat és a hasznok szedésének joga

A dolgokon fennálló tulajdonjogot a jogirodalom egyfelől az abszolút jogok tárházaként írja le, mint a dolog feletti legteljesebb hatalom gyakorlásához fűződő jogot, amit mindenki más köteles tiszteletben tartani és tartózkodni annak zavarásától. Másfelől azonban a tulajdonjoggal kötelezettségek is járnak, tehát a tulajdon a jogok mellett felelősséget is keletkeztet. Ez a felelősségkeletkeztető hatás legszorosabban a tulajdonosnak a dolog használatára, a hasznai szedésére irányuló jogához kapcsolódik. Ennek megfelelően e jog és a tulajdonost ennek során terhelő kötelezettség a Ptk. 5:22. §-ában került együttes szabályozásra, szövegszinten azonos tartalommal az 1959-es Ptk. 99. §-ával. E szerint a tulajdonos jogosult a dolgot használni és a dolog hasznait szedni; viseli a dologgal járó terheket és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

A használat és a hasznok szedésének joga – mint ahogy már korábban is láthattuk – a tulajdonost a dolgon megillető jelentős részjogosítvány. Ezt a jogot kizárólag törvény korlátozhatja (erről az elkövetkezőkben lesz szó). Érdekes a tulajdonost megillető használat és hasznok szedése jogának erkölcsi, társadalmi és gazdasági szempontból való az a megközelítése, amely szerint „a tulajdonos a jogát a saját, valamint együttélő családtagjai szükségleteinek kielégítésére fordíthatja”. (Eörsi Gyula – Világhy Miklós: Magyar polgári jog I. Tankönyvkiadó, Budapest, 1973, 295. o.) A dolog használata olyan előnyökkel is járhat, ami a dolog gyümölcseinek (hasznának) szedésében (azaz a dolog hasznosításában) nyilvánul meg. Ez a haszon lehet természetes (az ingatlanon lévő természetes vagy telepített növényzet szaporulata), lehet továbbá jogi [a mezőgazdasági föld haszonbérletéből származó, az ingatlan (lakás) bérbeadásából eredő bérleti díj].

A használat és a hasznosítás joga a dolog tulajdonosát természetesen akkor illeti meg, ha nincs olyan harmadik személy, aki dologi jogánál (haszonélvezeti jog, használat, telki szolgalom) fogva vagy pedig kötelmi jogosultságából (a már az előbb is említett haszonbérlet, bérlet) eredően a tulajdonost kizáróan a használatra és a haszonvételre jogosult. Ezek a tulajdonost kizáró vagy korlátozó jogosultságok egyúttal a tulajdonjog korlátozását is jelentik.

Már szó volt arról, hogy a tulajdonjog egyúttal felelősséget is keletkeztet, amennyiben a tulajdonos köteles viselni a dologgal járó terheket és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. A dologgal járó teher a fenntartásával, működésével és működtetésével együtt járó költségek viselésének, az adók fizetésének kötelezettsége: így mezőgazdasági ingatlan esetében a föld termőképességének fenntartásához fűződő költségek, házasingatlannál az épület mint alkotórész állagának megóvásával, karbantartásával kapcsolatos költségek, a társasházi lakáshoz fűződő, pusztán a tulajdonosi minőségből fakadó, a társasház fenntartásához kapcsolódó közös költségek; továbbá az állam, az önkormányzatok által kirótt központi, illetőleg helyi adók viselésének kötelezettsége, úgymint mezőgazdasági ingatlanoknál a földadó, házasingatlanok, lakások esetében az ingatlanadó. [Ezek a terhek akkor nem hárulnak a tulajdonosra, ha harmadik személyt olyan jellegű jog illet meg az ingatlanon, amelynél fogva annak birtoklására, használatára, illetőleg hasznai szedésére jogosult, és ezáltal a költségek, adók viselése rá hárul, illetőleg a tulajdonos által rá hárítható. Ez valósul meg például a haszonélvezeti jog fennállásakor, illetőleg az ingatlan (föld, lakás) haszonbérlet, bérlet útján való hasznosításakor.]

A közös tulajdon megszüntetése során a megváltási ár fizetésére köteles tulajdonostárs e kötelezettségének teljesítéséig köteles többlet-használati díjat fizetni, függetlenül attól, hogy a bíróság megkeresése alapján a tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásból való törlésére a megkeresés iktatásának időpontjára visszamenőleges hatállyal kerül sor (Kúria Pfv.II.22.029/2014., közzétéve BH2016. 8. szám alatt). A lakáshasználati joga megszűnése folytán az abból távozni köteles tulajdonos (tulajdonostárs) házastárs elköltözése után a lakásban maradó, azt kizárólagosan használó házastársától használati díj megfizetését követelheti (Kúria Pfv.20.603/2022/4.)

A tulajdonost terhelő felelősség egy másik köre a kárviselési kötelezettség az olyan kár tekintetében, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. A főszabály az, hogy amennyiben a dologban kár keletkezik, azt a kár okozója a kártérítésre vonatkozó általános szabályok szerint, illetve speciális esetekben a kártalanítás szabályai alapján köteles megtéríteni. Ez esetben a kár viselésének kötelezettsége nem a dolog tulajdonosára hárul. Az ezen kívül keletkezett, másra át nem hárítható károk viselésének terhe azonban a tulajdonoson marad. Ilyen lehet, amikor a földön telepített erdő fáit jogtalanul kitermelik (a fákat kivágják és elviszik), és az elkövetők kiléte ismeretlen marad, ez esetben a jogtalan elsajátítás miatt a tulajdonos viseli az őt ért kárt. Amennyiben az ingatlanban tűzkár keletkezik, például elemi csapás következtében, és a tulajdonos nem kötött biztosítást, ennek hiányában a dologban (az épületben) bekövetkezett kár megtérítését a tulajdonos mástól nem követelheti, annak viselésére maga köteles.

2.3. A szomszédjogok mint a tulajdonjog további korlátai

A Ptk. az 5:23. §-ában a dolog használatának általános magánjogi korlátjaként – ami szinte szó szerint megegyezik (eltérés csak stilárisan tapasztalható) az 1959-es Ptk. 100. §-ában írt szabállyal – kimondja, hogy a tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné. Ez a rendelkezés általános magatartási szabályt ír elő, mondhatni zsinórmértéket tartalmaz arra vonatkozóan, hogy a tulajdonos a tulajdonában álló dolog használata során hogyan köteles eljárni annak érdekében, hogy másokat, különösen a szomszédait ne zavarja. Fontos része ennek a szabálynak az, hogy a törvényi tiltás meghatározott, méghozzá a szükségtelen zavarást megvalósító magatartásoktól való tartózkodásra vonatkozik. Már az 1959-es Ptk. esetében is kritikaként fogalmazódott meg – és ez minden bizonnyal fennmarad a Ptk. vonatkozásában is, hiszen a két törvényben a rendelkezés változatlan –, hogy ez a szabály elsősorban ingatlanokra és ezen belül is a magánszemélyek ingatlanhasználatára alkalmazható [Gellért György (szerk.): Nagykommentár a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvényhez – Ptk. 100. § (online). In Jogtár. CompLex, Budapest, 2007. 01. 31. (2009. 07. 01.)]. Ezzel szemben személyes véleményem az, hogy a rendelkezés generálklauzula jellegéből adódóan nincs kizárva, hogy a jogalkalmazás (elsősorban a bírói gyakorlat) az ingatlanokon túlmutató (bár kétségkívül a szomszédjogi sérelmek leginkább ezek használata során valósulnak meg), a szomszédjogi sérelmet okozó lehetséges magatartások legszélesebb körére terjedjen ki, és a jogi védelem nyújtása során az emberi környezet védelmét is magában foglalja. Tekintettel arra, hogy az ítélkezési gyakorlat által kidolgozottan a bíróságot nem köti az, hogy egy zavaró magatartás hatósági (például építésügyi hatósági) engedélyen alapul, valamint, hogy a bíróságoknak a tulajdonos és a sérelmet szenvedett szomszédok, illetve „mások” érdekeinek összemérésével és egyeztetésével kell dönteniük az (ellentétes) érdekek kiegyenlítéséről az érdekegyensúly megteremtésével, az úgynevezett szomszédjogi sérelmek köre a tulajdonjog legkülönfélébb tárgyaira (és így nem csak az ingatlanokra) terjedhet ki, és a bíróságot megillető szabad mérlegelési jogosultság alapján a szükségtelenül zavaró magatartások ugyancsak rendkívül széles köre vonható e jogi rendelkezés hatálya alá. [A Ptk. 5:23. §-ának szomszédjogi generálklauzula jellegével kapcsolatban a jogtudomány képviselői több alkalommal fogalmazták meg a szabályozás újragondolásának indokoltságát, amennyiben a sérelmet okozó magatartások (szükségtelen zavarások) normaszintű megnevezése (felsorolás nem kizárólagos jelleggel: „különösen”), a helyben szokásos tevékenység fogalma mint a szükségtelen zavarást kizáró körülménynek a bevezetése, a magán- és a közérdek egyensúlyának törvényi szinten való biztosítása indokolt lehet – elismerve a szomszédjogok terén mélységében kialakult és kikristályosodott bírói gyakorlatot (Fuglinszky Réka: Szomszédjogi generálklauzula változatlan koncepció, változó kihívások I–II., Polgári Jog 2016/11., 2017/1–Tanulmány).]

A Ptk. 5:23. §-ához kapcsolódóan a Kúria (korábban a Legfelsőbb Bíróság) számos, továbbra is irányadónak tekinthető döntésében kimondta, hogy az egyes igazgatási szabályokban (építésügy, zajvédelem stb.) előírt követelményrendszer az adott hatósági eljárásokban irányadó, a bíróságokat nem köti. „Önmagában […] sem az építési engedély, sem az annak megfelelő kivitelezés nem dönti el az építési munkával kapcsolatos polgári jogi igényt. A felek jogvitájában […] annak van jelentősége, hogy az alperesek építkezése zavarja-e a felpereseket az ingatlanuk birtoklásában […]” (BH1994. 245.). A bíróságok a szükségtelen zavarás elkerülése érdekében követendő magatartás meghatározásakor gyakran hívják segítségül a Ptk. általános szabályai közé foglalt jóhiszeműség és kölcsönös együttműködés, a joggal való visszaélés tilalmának zsinórmértékéül szolgáló elveit. A szükségtelen zavarás tipikusan megvalósulhat emberek (de akár állatok) által okozott zajhatással, építkezéssel, állatok tartásával, környezeti (egészségügyi) szennyezéssel.

A szomszédjogi perekben a zavarások hatásának megítélése számos esetben olyan különleges szakértelmet igényel, amellyel a bíróság nem rendelkezik, ezért a Pp. 300. § (1) bekezdése szerint szakértőt kell igénybe vennie. Annak eldöntése azonban, hogy a szakvélemény alapján megállapítható tényekre tekintettel a zavarás megvalósult-e és az szükségtelen volt-e, amit a szomszéd, illetőleg mások nem kötelesek eltűrni, soha nem szak-, hanem jogkérdés, ami a bíróság feladata. Ennek során a már említett, a bírói gyakorlat által részletesen kimunkált elvek mentén, az érdekegyensúly helyes megteremtésével kell eljárni és a felek közötti jogvitát lezárni (mint ahogy ez a BH2002. 179. szám alatt közzétett eseti döntésben is megnyilvánult). A zavarás fennállása bizonyításra szoruló ténykérdés, a zavarás szükségtelenségének megállapítása a bíróság mérlegelési tevékenységét igénylő jogkérdés. A zavarás ténye önmagában nem alapítja meg a kártérítési felelősséget, és csak akkor kell vizsgálni, hogy a perbeli ingatlanok értékcsökkenését eredményezi-e, ha a bíróság mérlegelési jogkörében eljárva a zavarás szükségtelenségére következtet (Kúria Pfv.I.20.874/2019. BH2020. 329. II.). Birtokvédelemre irányuló kereset elbírálásakor azt, hogy a zavarás szükségtelen-e, és azt mások milyen mértékig kötelesek tűrni, az ügy összes körülményének mérlegelésével kell eldönteni. Ez nem szakértői kérdés, hanem a bíróság mérlegelési körébe tartozik, melynek során a felek érdekeinek egyeztetett értékelését kell elvégezni (BDT2023. 4705.).

2.3.1. Az építkezéssel okozott hátrány

Az ingatlanon fennálló tulajdonjog gyakorlásával tipikusan megvalósított sérelem a szomszédos ingatlan tulajdonosának (használójának, birtokosának) az építkezéssel okozott hátrány, jogsérelem. Az ilyen igényre alapított perekben alapvető tétel az, hogy az építési engedély nem zárja ki a szomszédjog megsértésén alapuló polgári jogi igény érvényesítését (BH1994. 245. II.). Az építkezéssel (új épület elhelyezésével, bővítéssel stb.) kapcsolatban a tulajdonossal szemben nem az az elvárás, hogy a saját tulajdonosi érdekeinek sérelmével, a szomszéd érdekeinek előtérbe helyezésével építkezzen, hanem az, hogy a beépítés (építkezés) megtervezésével olyan építési módot válasszon, amely figyelemmel van az épített környezet helyben kialakult sajátosságaira és a szomszéd számára elkerülhetetlen hátrányokat nem okoz (EBH2011. 2397. I.). Ehhez kapcsolódik az EBH2010. 2219. szám alatt közzétett döntésben megfogalmazott elv, miszerint a szomszédjog megsértéséből eredő kártérítési felelősség alapja nem önmagában a szomszédnak okozott hátrány ténye, hanem az a magatartás, hogy a saját lényeges érdekeinek sérelme nélkül az építkező úgy is eljárhatott volna, hogy ezzel nem, vagy csak kisebb mértékben okoz kárt. Ezeknek az elvi alapvetéseknek a további „finomhangolása” az a BDT2015. 3360. szám alatt megjelentetett döntésben kimondott elvárás, hogy „ahhoz, hogy az építtető a szomszéd szükségtelen zavarásának felróhatósága alól kimentse magát, azt kell bizonyítania, hogy az építkezés csak ezen a módon volt megvalósítható. Ennek során nem a már megvalósult épület adottságaiból kell kiindulni, hanem azt kell vizsgálni, hogy megfelelően összehangolt tervezés esetén más, a szomszédok érdekeit is szem előtt tartó megoldás az építtető saját tulajdonosi érdekeinek aránytalan sérelme nélkül megvalósítható lett volna-e.”

Az építkezéssel okozott hátrányok többféle módon nyilvánulhatnak meg. Jelenthetnek teljes vagy részleges (nagyobb vagy kisebb érdeksérelmet okozó) kilátáselvonást, úgynevezett panorámavesztést; megvalósulhatnak a szomszédos ingatlan benapozottságának korlátozásában, azaz árnyékolás jön létre; és azoknak a pereknek a száma sem kevés, amelyekben az úgynevezett intimitásvesztést jelölik meg a szükségleten zavarást megvalósító hátrányként azáltal, hogy a tulajdonos ingatlanán történt építkezésével a korábbi állapothoz képest a szomszédos ingatlanra való belátás – annak lehetősége – nőtt, így sérült az ott tartózkodók (birtokosok és használók) magánélethez való joga. Mindezeknek a hivatkozásoknak (sérelmeknek) a jogi megítélése általában szakértői véleményen alapul, a felek érdekeinek gondos mérlegelése mellett, a lehetséges érdekegyensúly helyes megteremtésével, amelynek során a bíróságnak olyan döntést kell hoznia, ami alkalmas a szükségtelen zavarás mértékének megállapítását követően annak kiküszöbölésére.

2.3.2. Zajhatás

A zajhatás mint a szükségtelen zavarás egyik forrása ugyancsak tipikus „szereplője” a szomszédjogi pereknek. Jellemzőit tekintve általában szomszédos ingatlanok tulajdonosai (birtokosai) között merül fel, hiszen a zaj zavaró hatása mindenképpen tartós állapotot (jogviszonyt) feltételez. Az indokolatlan zajkeltéssel megvalósított szomszédjogi sérelem leggyakoribb formája a hangos zeneszolgáltatás. Ezekben a perekben elsősorban a zavarás megvalósulásának helyét kell vizsgálni és figyelembe venni, hogy az adott környezetben élőknek mi az a szükséges, zajok által okozott kellemetlenség, amit mindenképpen el kell tűrniük. Ennek megfelelően ez a bizonyos tűréshatár, ennek a megvonása eltérően alakulhat vidéken, családi házas környezetben, valamint nagyvárosok központjában, szórakozóhelyekkel sűrűn telepített negyedekben. Figyelemre méltó, hogy a Legfelsőbb Bíróság ebben az utóbbi helyzetben is kimondta az ott lakóknak (szomszédoknak) a megfelelő éjszakai nyugalom biztosításához való jogát (BH1985. 344.). Természetesen a bíróságok a zavarás szükségtelen voltának megállapításakor figyelembe veszik az adott területre (településre) érvényes, az illetékes hatóság által megszabott zajvédelmi határértékeket, valamint az általánosan kötelező érvényű környezetvédelmi szabályokat (BH1988. 32.). Annak nincs jogi akadálya, hogy a sérelmet szenvedett fél a bíróság előtt az igényét több jogcímen egymással párhuzamosan érvényesítse a vendéglátással okozott szükségtelen zajhatás miatt, elsősorban a pihenéshez és a magánlakás zavartalan használatához fűződő személyiségi jogának megsértésére hivatkozással, másodlagosan pedig szomszédjogi sérelmei folytán kérjen nem vagyoni kárpótlást (sérelemdíjat), utóbbi kereset kapcsán a zavarás megszüntetésére kötelezéssel együtt (BDT2017. 3747. II.).

A Kúria társasházi közös tulajdonú helyiségben az egyik lakás tulajdonosa által elhelyezett szellőzőberendezéssel megvalósított szomszédjogi sérelem miatt a társasház szomszédos lakásának tulajdonosa részéről indított perben felülvizsgálati eljárásban hozott Pfv.21.882/2018/10. számú ítéletében kimondta, szükségtelen zavarás (zaj) hiányában a társasház közös tulajdonában álló részén elhelyezett szellőző megszüntetésére akkor sincs lehetőség, ha a tulajdonostárs nem kérte a szomszéd mint tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatát a Társasházi tv. 21. § (1) bekezdése értelmében.

2.3.3. Állattartás

Az állattartással okozott szomszédjogi sérelmek megítélésénél ugyancsak jelentősége van az adott település jellegének, annak, hogy ott az állattartás megengedett-e, és ha igen, akkor milyen feltételek mellett (ezt általában a helyi önkormányzat rendeletben határozza meg). Amennyiben ugyanis valaki olyan környezetbe megy lakni, ahol a haszonállatok (például méhek) tartása megengedett, kedvtelésből viszonylag nagyobb számban lehet állatokat tartani, az ezek által okozott zavarás szükségtelen mértékére nem hivatkozhat, kivéve, ha ez egyébként az általa eltűrni köteles szintet meghaladja. Ennek megfelelően az állattartás miatt indult perben „azt kell vizsgálni, hogy az adott környezet jellegére is tekintettel megvalósul-e olyan magatartás, amely az összes számba jövő érdek figyelembevételével birtokháborító [é]s környezetet sértő magatartásnak minősíthető. Ebből a szempontból jelentősége van annak is, ha a birtokháborítást panaszló fél olyan környezetbe ment lakni, amelyben – éppen a környezet jellegére figyelemmel – az állattartás nem tilos. Egyes személyek fokozott érzékenysége nem járhat azzal a következménnyel, hogy a szomszéd az államigazgatási hatóság által engedélyezett és ellenőrzött állattartói tevékenység megszüntetésére kényszerüljön” (BH1982. 91.). A szomszédos ingatlanon működtetett kutyapanzió és kutyaiskola mint szomszédjogi sérelem miatt indult perben mondta ki a Kúria – az alperesek tevékenységét jogsértőnek minősítő jogerős határozatot hatályában fenntartva –, hogy a szükségtelen zavarás miatti jogsérelem megállapítását és jogkövetkezményeinek alkalmazását önmagában a hatóság engedélye, illetőleg a tevékenység társadalmi hasznossága nem zárja ki (Kúria Pfv.20.998/2022/5.).

A bíróság BH2012. 260. szám alatt megjelentetett döntésében arra a következtetésre jutott, hogy kedvtelésből állatot úgy kell tartani, hogy az állattartással lehetővé tegyék annak természetes viselkedését, ugyanakkor a környező lakóközösség kialakult élet- és szokásrendjét tartósan és szükségtelenül ne zavarja. A szomszédjogi szabályok megsértésén alapuló birtokvédelmi perben figyelemmel kell lenni a szerzett jogok védelmének jogelvére is.

2.3.4. Mobiltelefon-átjátszó torony létesítése

Az okozott sérelmeket tekintve komplex és évekkel ezelőtt valódi slágertémának számító igények érvényesítésére szolgált a mobiltelefon-átjátszó tornyok létesítésével okozott károk megtérítése iránt indított per. Az ingatlan-tulajdonosok által állított sérelem többrétű volt: hivatkoztak a zajkeltésre, a kilátáselvonásra, illetőleg az átjátszótornyoknak a panorámát hátrányosan befolyásoló hatására, a mobiltelefon-átjátszó tornyok működéséhez kapcsolódó környezetvédelmi (egészségügyi) negatív hatásokra. Mindezeket a szomszédjogi sérelmeket a tulajdonosok az ingatlanuk forgalmi értékének csökkenéséhez kapcsolták kártérítési igény formájában. A bírói gyakorlat alapelvként kimondta, hogy a közérdek a jogellenességet önmagában nem zárja ki, az ilyen célokat kielégítő mobiltelefon-átjátszó torony létesítésével okozott kárt meg kell téríteni (BH2007. 226., BDT2012. 2632.). A BH2006. 184. számú döntés alapvetésként azt szögezte le, hogy „a mobilhálózat kiépítése érdekében létesített antennatorony által a szomszédos ingatlanokban okozott kár elbírálására a szomszédjog általános szabályai és a szerződésen kívüli kártérítés szabályai az irányadóak”. A Legfelsőbb Bíróság ugyanakkor azt is kimondta, a felperest terheli annak bizonyítása, hogy az alperes az antennatorony létesítésével a szomszédját szükségtelenül zavarja.

Ismételten hivatkozom a Kúria Pfv.20.874/2019/4. szám alatt meghozott precendensértékű ítéletére, amely szerint […] minden esetben egyedileg kell megítélni, hogy a lakóingatlanok közelében felállított mobil-átjátszó torony létesítése és üzemeltetése sérti-e a tulajdonosoknak az ingatlanuk zavartalan, a meglévő környezeti adottságok használatához fűződő érdekét oly mértékben, hogy az az általános tűrési küszöböt meghaladja. (A Kúria ezzel megalkotta az ezekben a típusú perekben alkalmazandó „általános tűrési küszöb” zsinórmércét.)

2.3.5. Növényzet

Még nem esett szó a növényzet szükségtelen zavaró hatásáról, pedig ez két szomszédos ingatlan tulajdonosa (birtokosa, használója) között gyakran konfliktusok forrása a szomszédba áthajló ágak, az arról lehulló gyümölcsök, a közös határvonal közelébe ültetett vagy kinőtt növényzet gyökérzetének szomszédjogi sérelmet okozó hatása miatt. Itt kell megemlíteni a PK 3. számú állásfoglalásnak azt az előírását, amely szerint a szomszédos ingatlanon – különösen a közös határvonal közelében – lévő növényzet zavaró, károsító hatása miatt a növényzet eltávolítása iránt indított perben mindenkor azt kell vizsgálni, hogy a növényzet szükségtelenül zavarja-e a szomszédot ingatlana birtoklásában, okoz-e kárt, vagy fennáll-e a károsodás veszélye. A növényzet kivágására való kötelezésre kivételesen kerülhet sor, csak abban az esetben, ha az érdeksérelem más módon, így kártérítéssel sem hárítható el. Ez a tétel napjainkban az ítélkezési gyakorlatban permanensen érvényesül, és ettől a Ptk.-nak az 5:23. §-ban írt változatlan tartalmú rendelkezésére tekintettel a jövőben sem indokolt eltérni. Ezért a növényzet zavaró hatása miatt indított szomszédjogi perekben – amellett, hogy a zavaró hatás ténye, mibenléte és mértéke szakkérdés lehet – a bíróságoknak továbbra is arra kell törekedniük, hogy a természeti környezet a lehető legteljesebb mértékben megmaradjon, és a növényzet eltávolítására csak kivételesen, különösen indokoltan kerüljön sor. Adott esetben az alternatív megoldások megtalálásához ugyancsak célszerű szakértő közreműködését igénybe venni. Így a P. törv. I. 20.554/1989. szám alatt meghozott legfelsőbb bírósági döntésben megnyilvánuló iránymutatás továbbra is érvényesülhet a polgári peres eljárásokban. Kivételes esetben – az adott ügy egyedi körülményeire tekintettel – alapos okkal indokolt lehet eltérni ettől a főszabálytól. A közös határ közelében álló fák, a róluk a szomszédos ingatlanra áthulló tűlevelek, tobozok és gyanta folytán okozott szükségtelen zavarás miatt indított perben például a Kúria a speciális (kivételes) körülményekre figyelemmel egyetértett a másodfokú bíróság egyik fa eltávolítását elrendelő döntésével az ellentétes oldalon álló birtokosok érdekeinek összemérése alapján, figyelemmel a szomszédjogi szabályokra (Kúria Pfv.20.765/2022/3.).

2.3.6. Elégtétel szomszédjogi sérelem esetén

Felmerül a kérdés, hogy az a szomszéd vagy más személy, akit a Ptk. 5:23. §-a alapján sérelem ért, milyen elégtételre (reparációra) tarthat igényt. A szomszédjogi sérelem ugyanis megítélhető a birtokháborítás–birtokvédelem szempontjából, és ebben az esetben az eljárás és az elintézés szabályait a Ptk. 5:5–5:8. §-ainak a rendelkezései határozzák meg. A törvényi szabályozás szerint a tulajdonost tartózkodási kötelezettség terheli a szükségtelenül zavaró magatartástól, ezért a birtokháborításban megnyilvánuló szomszédjogi sérelem esetében a szomszéd vagy más személy a birtokvédelem szabályai szerint kérheti a tulajdonosnak a birtokháborító magatartás megszüntetésére, attól való eltiltására kötelezését, vagy pedig valamely tevékenységében való akár térbeli, akár időbeli korlátozását. Ez például tipikusan zaj által okozott károk esetében megvalósuló ítéleti rendelkezés lehet. Tartalmát – a már kifejtettek szerint – a szakértői véleményre alapított, valamennyi releváns ténynek és körülménynek a gondos mérlegelésén alapuló, az ellentétes érdekek lehetséges egyensúlyának megteremtésére törekvő bírói döntésben kell meghatározni. Ennek során a birtokháborítás speciális módjára vonatkozó előírásokat (például a növényzet zavaró hatása esetén), valamint a bírói gyakorlat által kidolgozott elveket és szempontokat kell megfelelően figyelembe venni.

A szomszédjogi sérelmek elhárításának egy másik tipikus módja az a kiindulópont, hogy a tulajdonos a szükségtelenül zavaró magatartásával a szomszédjának vagy másnak kárt okoz. Amennyiben ez jogellenes magatartással történik meg és a kártérítés egyéb szükséges törvényi elemei is megvalósulnak, kártérítés megfizetésére adhat alapot. Ez a mobiltelefon-átjátszó tornyok létesítésével kapcsolatban indított perekben a szomszédjogi sérelem elhárításának legáltalánosabb módja, amely során a kár az ingatlan kimutatható forgalmiérték-csökkenésében nyilvánul meg.

Ha a Ptk. 5:23. §-ának hatálya alá eső magatartás a másik személy tulajdonának jogosulatlan használatával valósul meg, vagy azt más módon veszik megfelelő jogi alap nélkül igénybe, és ezzel a jogtalanul eljáró személy haszonra tesz szert – például azzal, hogy a tulajdon használata fejében ellenértéket (díjat) nem fizet –, az így elért jogosulatlanul megszerzett előnyét a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint köteles megtéríteni a sérelmet szenvedett félnek. A másik tulajdonos tulajdonába, illetőleg egyéb védett jogaiba való jogellenes beavatkozást minősítette a Legfelsőbb Bíróság olyan szomszédjogi sérelmet megvalósító szükségtelen zavarásnak, amelyre tekintettel a jogalap nélküli gazdagodás szabályai alapján adott elégtételt a felperesnek (BH2005. 143.).

Abban azonban egységes a bírói gyakorlat, hogy a szomszéd a szomszédjogi sérelemért, mint elszenvedett sérelemért, csak egyfajta jogcímen kérhet és kaphat elégtételt. A birtokháborítás megszüntetésére való ítéleti kötelezés kizárja, hogy a felperes egyúttal kártérítésben is részesülhessen, feltéve, hogy a birtokvédelemmel az őt ért szomszédjogi sérelem kiküszöbölhető volt. Egyidejűleg többfajta jogkövetkezmény alkalmazásához ezáltal többlettényállási elemek megvalósulása szükséges: például a foglalkozás gyakorlásával „elkövetett” birtokháborítás mint szomszédjogi sérelem esetén a tevékenység megszüntetésére kötelezés, vagy időbeli korlátok közé szorítása mellett az így megszűnt zavaró hatás miatt a szomszéd kártérítésre csak akkor kötelezhető, ha a sérelmet szenvedett fél többlettényállásként a birtokháborításon túl is tud bekövetkezett kárt bizonyítani.

További többlettényállás lehet, ha a szomszédjogi sérelmet elszenvedett fél a szomszéd tulajdonos jogellenes magatartásával összefüggésben okozott személyiségi jogi sérelmet is állít (és bizonyít). A Ptk. 2:42. § (1) bekezdése ugyanis kimondja, hogy mindenkinek joga van ahhoz, hogy törvény és mások jogainak korlátai között személyiségét, így különösen a magán- és családi élet, az otthon, a másokkal való – bármilyen módon, illetve eszközzel történő – kapcsolattartás és a jóhírnév tiszteletben tartásához való jogát szabadon érvényesíthesse, és hogy abban őt senki ne gátolja. A Ptk. 2:43. § szerint védendő személyiségi jog különösen a) az egészség, b) a magánélet, magánlakás tiszteletben tartása.

Az építkezéssel okozott szomszédjogi szükségtelen zavarás a magánélethez, a magánlakáshoz fűződő személyiségi jogot sértheti (intimitásvesztés). A szükségtelen zajhatás (környezeti ártalom) egészséget mint személyiségi jogot sérthet a magánélethez, a magánlakáshoz való joggal együtt. Mindezt az ítélkezési gyakorlat – a következő döntésekkel alátámasztottan – a személyiségi jogvédelem keretében elismeri és értékeli.

A magánlakáshoz való jog védelmének alapja az a lehetőség, hogy a személy egy olyan autonóm szférát alakíthasson ki, ahol mástól nem zavartatva saját elhatározása szerint alakíthatja ki életfeltételeit, életvezetési gyakorlatát. Ez a védelem kiterjed az egyén otthonaként használt ingatlanra, annak állandó vagy ideiglenes használatától, tulajdoni viszonyaitól függetlenül (PJD2021. 31.). A szerződésszegő bérlőt is megilleti a magánlakás zavartalan használatához való joga a bérbeadóval szemben, ugyanakkor a bérbeadó esetleges szerződésszegése sem értékelhető automatikusan – a beavatkozás, a sérelem súlyától, körülményeitől függetlenül – a magánlakáshoz való jog megsértésének (PJD2018. 11.). A tulajdonostárs magánélet sérthetetlenségéhez fűződő személyiségi joga azzal a magatartással is sérül, ha a másik tulajdonostárs a közös használatú területet figyelő kamerát helyez el (PJD2018. 8.).

A szomszédjogok – legtágabb értelemben a tulajdonjogok – megsértésével okozott személyiségi jogsérelem következményeként a Ptk. 2:51. § (1) bekezdés szerint felróhatóságtól független szankció(k) alkalmazása követelhető, illetve a Ptk. 2:52. §-a alapján sérelemdíjra tarthat igényt a személyiségi jogában megsértett szomszéd, illetve egyéb jogosult.

2.4. Egyes szomszédjogok

2.4.1. Szomszédjogok az 1959-es Ptk.-ban és a Ptk.-ban

Az 1959-es Ptk. a 101–105. §-aiban tételesen meghatározta azokat a szomszédjogokat, amelyeket védelemben kívánt részesíteni. E szerint az 1959-es Ptk. 101. §-a a szomszédos épületet biztosító földtámasz, a 102. § a közérdekű munkálatok elvégzésének, a 103. § a szomszédos ingatlanok közös határán álló kerítés (sövény), a 104. § az ugyanilyen módon elhelyezkedő fa és bokor, míg a 105. § a tilosban talált állat vonatkozásában állapított meg szabályokat. Ezektől a rendelkezésektől a 106. § értelmében törvény, illetőleg a felek megállapodása is eltérhetett. Ezekkel az előírásokkal szemben – bár csupán a leglényegesebb szomszédjogi szabályokat tartalmazta – már az 1959-es Ptk. hatályban léte idején megfogalmazódott az a kritika, hogy indokolatlan a túlságosan részletező rendelkezéseknek a polgárok magánjogi viszonyait általános szinten szabályozó törvénykönyvben való elhelyezése. A bírálat nyilvánvalóan arra irányult, hogy ezeket az egyes szomszédjogi szabályokat részletező előírásokat célszerűbb lett volna más jogi normában, mint az 1959-es Ptk.-ban elhelyezni, akár alacsonyabb jogforrási szinten.

A Ptk. szakított az 1959-es Ptk.-nak a kritikával illetett rendelkezéseivel annyiban, hogy kizárólag a magasabb absztrakciós szintet képviselő szomszédjogi szabályokat tartotta meg: a Ptk. 5:24. §-ában a földtámasz, az 5:25. §-ában a szomszédos telek igénybevételének a jogát. Az ingatlantulajdonosok egymás közötti viszonyainak egyes konkrét élethelyzeteit szabályozó 2013. évi CLXXIV. törvény a 2–6. §-aiban rendezi a Ptk.-ból „száműzött” további szomszédjogi szabályokat: így a 2013. évi CLXXIV. törvény 2. §-ban a tilosban talált állatra, a 3. §-ban a szomszédos ingatlanról áthullott terményre, a 4. §-ban a közös határvonalon álló kerítés és a növény használatára, az 5. §-ban a szomszédos ingatlanra áthajló ágakra, átnyúló gyökerekre vonatkozó szabályokat. E rendelkezésekből kitűnik, hogy a Ptk. kodifikátorai annyiban nem hallgatták meg a bírálatot – vagy talán csak nem értettek vele egyet –, amennyiben két – általuk minden bizonnyal kiemelkedően fontosnak tartott – szomszédjogi szabályt továbbra is a Ptk. keretein belül kívántak szabályozni. A magam részéről nem látom különösebb indokát a földtámaszhoz való jognak (Ptk. 5:24. §) és a szomszédos telek igénybevétele szabályainak (Ptk. 5:25. §) a Ptk.-ban történő szabályozásának, szemben a 2013. évi CLXXIV. törvény 2–5. §-ában írt szomszédjogokkal. Véleményem szerint, amennyiben a jogalkotó következetes, a Ptk. 5:24. §-ának, valamint az 5:25. §-ának a rendelkezései is a külön törvénybe kerülnek. Mindkettő szerint a más tulajdonában álló ingatlan meghatározott, a tulajdonoson kívüli érdek kielégítése érdekében kerül igénybevételre: a Ptk. 5:24. § esetében a szomszéd ennek az érdeknek a jogosultja, míg az 5:25. §-ban a jogosult absztrakt módon kerül megfogalmazásra, jóllehet legtöbbször a szomszéd ingatlan tulajdonosának (birtokosának, használójának) élete, testi épsége vagy vagyona kerülhet veszélybe.

Ugyanakkor a szomszédjogok körében a további (részletesebb) jogviszonyok szabályozása érdekében indokolt lehet alacsonyabb szintű jogforrás – különösen önkormányzati rendelet – beiktatása, illetőleg a felek számára tágabb lehetőség megadása (diszpozitivitás engedélyezése) ahhoz, hogy az egymás közötti szomszédjogi viszonyaikat eltérően szabályozhassák (megállapodás keretében).

2.4.2. Az ingatlan tulajdonjogához kapcsolódó szomszédjogi szabályok

A Ptk. 5:24. §-a szerint a tulajdonos nem foszthatja meg a szomszédos épületet a szükséges földtámasztól anélkül, hogy más megfelelő rögzítésről ne gondoskodnék. A Kúria Kfv.38.032/2020/7. számú határozatának elvi tartalma szerint a közös telekhatáron álló támfal állékonyságot veszélyeztető állapotának helyreállítása egyetemleges kötelezéssel jogszerű, tekintettel arra, hogy a közös telekhatáron húzódó építmények (támfal, kerítésfal) a használati határ elválasztását vagy a megtámasztását, ezáltal mindegyik érintett telket (telekrészt) szolgálják, kiemelt figyelemmel a különleges terepviszonyokra is.

A 2013. évi CLXXIV. törvény 2. § (1) bekezdése kimondja, ha a tilosban talált állat tulajdonosa ismert, az ingatlan tulajdonosa köteles őt az állat befogását követően annak elszállítására felszólítani, de mindaddig visszatarthatja az állatot, amíg az azáltal okozott kárt az állat tulajdonosa meg nem téríti. A 2013. évi CLXXIV. törvény 2. § (2) bekezdés alapján, ha a tilosban talált állat tulajdonosa nem ismert, a Ptk. találásra vonatkozó szabályait kell alkalmazni, míg a (3) bekezdés értelmében, ha a kirepült méhrajt annak tulajdonosa két napon belül nem fogja be, azon birtokbavétellel bárki tulajdonjogot szerezhet.

A 2013. évi CLXXIV. törvény 3. § (1) bekezdése előírja, hogy az ingatlan tulajdonosa felszedheti az ingatlanára a szomszédos ingatlanról áthullott terményt, ha a növény tulajdonosa a termény beszedését elmulasztotta. A 2013. évi CLXXIV. törvény 3. § (2) bekezdés szerint a közterületre hulló terményt bárki felszedheti, ha a növény tulajdonosa a termény beszedését elmulasztotta. A 2013. évi CLXXIV. törvény 3. § (3) bekezdés alapján a két ingatlan határvonalán álló növény és terménye egyenlő arányban illeti a szomszédos ingatlanok tulajdonosait.

A 2013. évi CLXXIV. törvény 4. § (1) bekezdése értelmében a szomszédos ingatlanok elválasztására szolgáló kerítés, mezsgye vagy sövény használatára az ingatlanok tulajdonosai közösen jogosultak. A 2013. évi CLXXIV. törvény 4. § (2) bekezdés alapján a szomszédos ingatlanok elválasztására szolgáló kerítés, mezsgye vagy sövény fenntartásával járó költségek olyan arányban terhelik az ingatlanok tulajdonosait, amilyen arányban őket jogszabály vagy megállapodásuk annak létesítésére kötelezi. Ha jogszabály vagy a felek megállapodása a fenntartás kérdéséről nem rendelkezik, a költségek őket a határolt földhosszúság arányában terhelik. A 2013. évi CLXXIV. törvény 4. § (3) bekezdés szerint, ha a szomszédos ingatlanok határvonalán álló növény valamelyik ingatlan rendes használatát akadályozza, illetve kárt okoz vagy annak veszélyével fenyeget, és az érdeksérelem más módon nem hárítható el, az ingatlan tulajdonosa követelheti, hogy azt közös költségen távolítsák el.

A 2013. évi CLXXIV. törvény 5. §-a kimondja, az ingatlan tulajdonosa csak akkor jogosult az áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására, ha azok az ingatlan rendes használatát akadályozzák, és azokat a növény tulajdonosa felhívás ellenére sem távolítja el. Ezekből a rendelkezésekből kitűnik, hogy együttesen lefedik az 1959-es Ptk. 101. §-ában, a 103–105. §-aiban foglalt szabályokat, illetőleg annál részletesebb előírásokat tartalmaznak.

Ezek a szomszédjogi szabályok – legyenek akár a Ptk.-ban, akár a 2013. évi CLXXIV. törvényben (külön jogszabályban) rendezve – valamilyen módon az ingatlan tulajdonjogához kapcsolódnak: érintik a tulajdonos (a birtoklásra, használatra jogosult) ingatlanhoz fűződő jogát úgy, hogy két (általában szomszédos) ingatlan tulajdonosa között fennálló vagy kialakult konfliktust szabályoznak (határvonalon, mezsgyén álló növényzet átnyúló ágainak, gyökérzetének zavaró hatása; a gyümölcshöz fűződő tulajdonjog: a felszedésének joga; az egyik, nyilvánvalóan szomszédos ingatlanon álló épület védelmét biztosító földtámaszhoz való jog); vagy pedig úgy érintett az ingatlan, hogy valakinek az állata vagy méhraja valósít meg birtokháborítást másvalakinek az ingatlantulajdonában, amivel kapcsolatban a Ptk. és a 2013. évi CLXXIV. törvény ír elő követendő magatartási szabályokat.

Amellett, hogy az 1959-es Ptk.-nál jóval részletesebb rendelkezéseket tartalmaz a 2013. évi CLXXIV. törvény a 2–5. §-okban szabályozott szomszédjogokkal kapcsolatban, a bírói gyakorlat által figyelembe vett, illetőleg kialakított szempontokon nem kell változtatni, az ítélkezés során a korábbi döntések irányadók lehetnek továbbra is. Így az ingatlan tulajdonosa felel változatlanul az ingatlanán lévő fa lehullott ága által okozott kárért, ha a karbantartási, ellenőrzési kötelezettségének elmulasztása megállapítható. Az ingatlan tulajdonosát a szomszédos ingatlanról átnyúló ágak tekintetében is terheli az a kötelezettség, hogy megvizsgálásuk alapján megállapítsa, balesetveszélyesek-e (BH2010. 213.). A közös határvonalon (mezsgyén) álló fa (növényzet), valamint a szomszédos ingatlanról átnyúló faág, gyökérzet zavaró hatása kiküszöbölésekor továbbra is figyelemmel kell lenni arra, hogy a fák az emberi környezetet védik és kellemesebbé, szebbé teszik, porelvonó, levegőtisztító hatásuk folytán a lakókörnyezet javításában fontos szerepet töltenek be. Telepítésük, a meglévő növényzet megóvása általános környezetvédelmi érdek (BH1985. 58.). A megtartásuk – a PK 3. számú állásfoglalás változatlanul irányadó rendelkezései értelmében – most is fontos közérdek, ami a 2013. évi CLXXIV. törvény 4. §-ában írtak érvényesítésekor is irányadó szempont. Tehát a BH1985. 58. szám alatt közzétett döntésben foglaltak az ítélkezési gyakorlatban továbbra is követendők. (Bár, mint ahogy a Kúria Pfv.20.765/2022/3. szám alatt meghozott ítéletéből kitűnik, az adott ügy speciális körülményei eltérő következtetést is megalapozhatnak.)

2.4.3. A szomszédos telek igénybevétele

A Ptk. 5:25. § (1) bekezdése a szomszédos telek igénybevételét lehetővé teszi akkor, ha az közérdekű munkálatok elvégzése, állatok befogása, az áthajló ágak gyümölcsének összegyűjtése, az ágak és gyökerek eltávolítása céljából vagy más fontos okból szükséges. A tulajdonos kártalanítás ellenében köteles a földjére való belépést megengedni. A Ptk. 5:25. § (2) bekezdés alapján a tulajdonos a szomszédos földet kártalanítás ellenében használhatja, ha ez a földjén való építkezéshez, bontási, átalakítási vagy karbantartási munkálatok elvégzéséhez szükséges. Ez a rendelkezés a normaszöveg szintjén megegyezik az 1959-es Ptk. 102. §-ával, és a tulajdonos tulajdonához fűződő jogának egy erős, bár kétségtelenül rövid (behatárolt) ideig és kivételesen fennálló korlátját jelenti.

A jogszabály azokat az okokat, amelyek a tulajdonost az ingatlanára való belépés – így a „birtokháborítás” – tűrésére, illetőleg a használat korlátozásának elviselésére kötelezi, példálózó jelleggel, nem taxatívan sorolja fel, mert lehetséges olyan más fontos, külön nem nevesített ok fennállta, ami szintén a Ptk. 5:25. §-ában foglaltak megvalósulását eredményezi. Ettől függetlenül azt lehet mondani, hogy az itt felsorolt lehetséges okok gyakorlatilag leképezik azokat az eseteket, amelyek megvalósulásakor a tulajdonos köteles tűrni telkének igénybevételét a szomszédja által.

A tűrésre kötelezés – mint ahogy már említettem – alapvetően kétfajta magatartásformából ered: egyrészt a belépés engedélyezése, ami egyszeri és – általában – rövid ideig tartó aktust jelent, azért, hogy a tulajdonos a szomszédba átkóborolt állatot befogja, az áthajló fák ágairól lehulló gyümölcsöt összeszedje, áthajló ágakat, gyökereket levágjon stb. Ehhez képest a Ptk. 5:25. § (2) bekezdésében említett ok mindenképpen hosszabb ideig tartó zavaró körülmény eltűrésére kötelezést jelent az ingatlan tulajdonosa részéről, ami nem csak a birtoklását zavarja (háborítja), hanem egyúttal a használati jogának korlátozását is jelenti hosszabb-rövidebb időre. Úgy tűnik, hogy azok az okok, amelyek itt kerültek meghatározásra, teljes körűek, azonban a bírói gyakorlat, amennyiben a perben a felek között az ingatlan szomszéd általi igénybevételének a jellege [az, hogy az erre vonatkozó igénye a Ptk. 5:25. § (2) bekezdésének hatálya alá tartozik-e] vitás, az e rendelkezésben felsorolt munkálatok (célok) értelmezését megvonhatja szűkebb, illetve tágabb értelemben egyaránt.

A Ptk. 5:25. §-a egyúttal rendezi azt a helyzetet is, amikor a tulajdonosnak az ingatlana közérdekű céllal történő igénybevétele, illetőleg használata során kárt okoztak. Tekintettel arra, hogy ez az igénybevétel, használat nem jogellenesen, hanem törvényi felhatalmazás alapján történt, az ezzel okozott, arányos kárt annak az okozója – akinek érdekében az igénybevételre, illetőleg a használatra sor került – nem a kártérítés, hanem a kártalanítás szabályai szerint köteles megfizetni. Természetesen az indokolatlanul okozott kár már jogellenes, ezért emiatt a károkozó felelőssége a kártérítés szabályai szerint áll fenn.

A gyakorlatban – talán nem véletlenül – a legtöbb jogvita a Ptk. 5:25. § (2) bekezdésében foglalt tényállás megvalósulása esetén keletkezik. Amennyiben ugyanis a tulajdonosnak csupán rövid ideig, a tulajdona használatát nem igazán korlátozó módon kell elviselnie, hogy a szomszédja a telkére átlépve a fáról áthajlott gyümölcsöket felszedje vagy a tilosban járó elkóborolt állatot befogja, ez a tevékenység rendszerint károkozással nem jár (kivéve mégis, ha az állat kárt okoz), és normális szomszédi kapcsolatot feltételezve valódi érdeksérelmet nem jelent. Az építkezés, a bontási, átalakítási vagy karbantartási munkálatok elvégzéséhez szükséges igénybevétel, és így használati korlátozás, sokkal inkább konfliktusok forrása lehet az ezzel szükségszerűen együtt járó használati korlátozottság viszonylag hosszabb idejére és a nagyobb valószínűséggel okozott kár megtérítésére vonatkozó igényre tekintettel, hiszen ebben az esetben a kár összege külön jogvita forrása lehet. Fontos tételként mondta ki a BDT2002. 552. szám alatt közzétett eseti döntésben a bíróság, hogy az építkező tulajdonos, amennyiben ezzel összefüggésben a szomszédos telek igénybevétele során kárt okozna, a kártalanításra vonatkozó törvényi kötelezettségek körében nem csak a saját, hanem mindazoknak a (károkozó) magatartásáért felel, akiket igénybe vett. Ezt a kártalanítási kötelezettséget nem befolyásolja az, hogy az építkezés (bontás, átalakítási vagy karbantartási munkálatok) során valamennyi vonatkozó előírást, szabályt betartottak (BDT2002. 553.).

2.5. A használat különös szabályai a Ptk. 5:26. és 5:27. §-aiban

2.5.1. A szükséghelyzet

A Ptk. 5:26. §-a a szükséghelyzetet az (1) bekezdésben úgy írja le, hogy másnak életét, testi épségét vagy vagyonát közvetlenül fenyegető és más módon el nem hárítható veszély esetén a tulajdonos köteles tűrni, hogy dolgát a veszély megszüntetése céljából a szükséges mértékben igénybe vegyék, felhasználják vagy abban kárt okozzanak. Más vagyonát fenyegető veszély esetén ez a kötelezettség a tulajdonost akkor terheli, ha a fenyegető kár előreláthatóan jelentős mértékben meghaladja azt a kárt, amely a tulajdonost a behatás következtében érheti. A Ptk. 5:26. § (2) bekezdés értelmében a tulajdonos a szükséghelyzetbe került személytől kártalanítást, attól, aki a veszély megszüntetése során indokolatlanul nagy kárt okozott, a szerződésen kívül okozott károkért való felelősség szabályai szerint kártérítést követelhet. A Ptk. 5:26. § (3) bekezdés szerint, ha több személy életét, testi épségét vagy vagyonát fenyegető veszélyt egyes veszélyeztetett tárgyak feláldozásával hárítanak el, az ebből eredő kárt, ha e tárgyak feláldozása szükséges volt, veszélyeztetett érdekeik arányában valamennyien viselik. Ezt a szabályt kell alkalmazni a veszély elhárítására fordított szükséges költség megosztására is. Ezek a rendelkezések teljes egészében megfelelnek az 1959-es Ptk. 107. §-ában írtaknak.

A szükséghelyzet olyan élethelyzetet ír le, amely az előbbiekben idézett rendelkezésekhez hasonlóan korlátozza a tulajdonosnak az ingatlanához fűződő használati jogát. A tényállás közvetlenül fenyegető veszélyre vonatkozik, amely más életére, testi épségére vagy vagyonára irányul és más módon nem hárítható el. E három feltétel – a védett értékek (más élete, testi épsége, vagyona) közvetlen fenyegetettsége, amely veszélyhelyzet más módon nem hárítható el – együttes megvalósulása kell a szükséghelyzet létrejöttéhez, így bármelyikük hiánya kizárja a törvényes feltételek fennálltát. Ugyancsak megállapítható, hogy a védett értékek – úgymint más élete, testi épsége vagy vagyona – köre nem bővíthető, vita esetén ezek értelmezésével kell következtetést levonni arra, hogy az élet, testi épség vagy vagyon veszélyeztetettsége fennállt-e. A perben bizonyítás kérdése lehet vita esetén az, hogy a veszély közvetlenül fenyegető volt-e. Ennek megítélése szakértői véleményen alapulhat, de mindenképpen a bíróság értékítéletét kell tartalmaznia, hasonlóan annak eldöntéséhez, hogy el lehetett volna-e hárítani a veszélyt más módon. Mindezekre tekintettel elmondható, hogy amennyiben a per a Ptk. 5:26. §-án alapuló kártalanítás megfizetésére irányul, a jogvita jellegére tekintettel az ügy megítélése bonyolult, bizonyításigényes, egyúttal összetett tényállású már azelőtt, hogy a felek rátérhetnének a kártalanítás összegének bizonyítására.

Ezeknek a pereknek alapvetően két szereplője lehet: egyik oldalon (felperesként) a szükséghelyzet folytán kárt szenvedett tulajdonos, másik oldalon pedig az a személy, akinek érdekében – életének, testi épségének vagy vagyonának veszélyeztetettsége miatt – a dolog igénybevétele és így károkozás történt. Ebben a speciális esetben maga a ténylegesen károkozó nem feltétlenül szerepel a perben, annak ellenére, hogy a kár okozása a részéről történt. Ennek egyik megvalósulása lehet az, amikor valakinek a háza kigyullad, ezáltal a bentlakók élete, testi épsége, illetve a tulajdonos vagyona közvetlenül fenyegető veszélyhelyzetbe kerül, és a tűzoltásban részt vevő személyek (tipikusan a tűzoltók) a veszélyhelyzet elhárítása során a szomszédos ingatlanban (ingatlanokban) kárt okoznak. Láthatjuk, hogy ekkor annak a személye, aki a kárt okozta, és az, akinek érdekében erre sor került, eltér, a törvény rendelkezése folytán ez az utóbbi személy lesz köteles a kártalanításra, az okozott kár megfizetésére. Ez a jogi helyzet általában kizárja a jogellenességet, így a kár megtérítésére vonatkozó kötelezettsége sem kártérítés jogcímén áll fenn.

Az a törvényi vélelem azonban, amely szerint a szükséghelyzetben okozott kár nem jogellenes, csak addig áll fenn, amíg a veszély megszüntetése során nem indokolatlanul nagy kárt okoznak. Ekkor ugyanis a szükséges mérték túllépése felveti a jogellenesség bekövetkezését, amire tekintettel a károkozást már a kártérítés szabályai szerint kell elbírálni. Ebben az esetben egy erre irányuló perben változhat a felek személye annyiban, hogy az alperes pozíciójába kerülhet az, aki a szükséghelyzetet elszenvedte, és akinek érdekében a más tulajdonában álló dolog igénybevételére sor került; de lehet alperes károkozóként az is, aki saját maga próbálta a más életét, egészségét vagy vagyonát közvetlenül fenyegető veszélyt az ehhez szükséges mértéket túllépve elhárítani.

Ez utóbbi lehet – az előbbi példánknál maradva – az az eset, amikor egy tűzoltás során a dolog tulajdonosának ingatlanában indokolatlanul nagy kárt okoznak. A károkozói minőségére tekintettel alperesi pozícióban szereplő személy az, aki a szükséges mértéket túllépte. (Amennyiben ez a személy tűzoltó, a károkozóként perbe vonandó személyére vonatkozóan a Ptk.-nak a kártérítés speciális, alkalmazott által okozott kárra irányadó szabályai alkalmazandók.) Ezekben a perekben külön elhatárolási problémát jelent az okozott kár megítélése abból a szempontból, hogy mi volt az, ami a szükséghelyzet elhárításához indokolt mértéket nem haladta meg, mert ez esetben kártalanításról van szó, és az ennek megfizetésére köteles személy az, akinek érdekében a kár elhárítására szükség volt; illetve mi az a kár, amelynek okozása indokolatlan volt, amelyre pedig a Ptk. 5:26. §-a szabályaival ellentétben a Ptk.-nak a kártérítésre vonatkozó általános rendelkezéseit kell alkalmazni a kár összegének megállapításával együtt. Ezekben az esetekben a bírói ítélet szükségszerűen a Pp. 300. § (1) bekezdése szerint igénybe vett szakértői véleményen kell, hogy alapuljon, azonban a jogi minősítés, a kártalanítás és a kártérítés elhatárolása mindenképpen jogkérdés, és mint ilyen, a bíróság feladata.

A jogalkotó a szükséghelyzet miatti tűrési kötelezettséget a dolog tulajdonosa részéről differenciálta annyiban is, hogy különbséget tett a védendő értékek között: életet, testi épséget közvetlenül fenyegető és más módon el nem hárítható veszély esetén a károkozás mindig jogszerű, és így kártalanításra adhat alapot. A más vagyonát közvetlenül fenyegető és más módon el nem hárítható veszély fennálltához további törvényi feltételként szükséges, hogy a fenyegető kár előreláthatóan jelentős mértékben meghaladja azt a kárt, amely a tulajdonost a behatás következtében érheti.

Véleményem szerint egy szükséghelyzetben a veszély elhárítása mindig azonnali és halasztást nem tűrő döntést igényel. Így az esetek túlnyomó többségében – főleg, ha nem a veszélyhelyzetek elhárításával hivatásszerűen foglalkozó személyekről van szó – az, hogy a szükséghelyzet valóban fennállt-e – azaz a más vagyonát közvetlenül és más módon el nem hárítható veszély folytán fenyegető kár jelentős mértékben meghaladja azt a kárt, amely a tulajdonost a behatás következtében előreláthatóan éri – mindig utólagos megítélés kérdése.

Annak a követelménynek a teljesülése, hogy a fenyegető kár előreláthatóan jelentős mértékben meghaladja azt a kárt, amely a tulajdonost a behatás következtében érheti, a gyakorlatban csak ritkán lehetséges, mert nehezen mérhető fel helyesen a fenyegető veszély és a bekövetkező kár aránya. Azokban a perekben, amelyekben ennek a kérdésnek a tisztázása is szükséges, nyilvánvalóan szakértői véleményen alapuló bírói mérlegelés következménye lehet az, hogy a bíróság állást foglaljon a szükséghelyzet fennálltáról (hiszen adott esetben ez a tét), és egyúttal arról, hogy az okozott kár megtérítésére kártalanítás vagy kártérítés jogcímén kerüljön-e sor, és egyáltalán annak megfizetésére ki (az a személy, akinek érdekében a kár okozására sor került vagy a károkozó maga) köteles.

Ehhez kapcsolódóan egy további érdekes tényállás és így jogeset tárgya lehet, hogy a tulajdonos azon a címen tagadja meg a dolog rendelkezésre bocsátását – például az ingatlanára történő belépést, annak használatát –, hogy a szomszéd vagyonát közvetlenül fenyegető kár előreláthatólag nem fogja jelentős mértékben meghaladni azt a kárt, amely őt mint tulajdonost a behatás (ingatlana igénybevétele) következtében érheti. Ebben az esetben a bizonyítás tárgya nyilvánvalóan a más tulajdonát fenyegető kár, valamint annak a kárnak a megállapítása, amely a tulajdonost a dolog igénybevétele során érhetné. Amennyiben a bizonyítékok mérlegelése alapján a szükséghelyzet fennállta megállapítható, a dolog tulajdonosa annak a kárnak a megtérítésére köteles a kártérítés szabályai szerint, amely a szükséghelyzetben lévő személyt azáltal érte, hogy az őt a Ptk. 5:26. § (1) bekezdése alapján terhelő kötelezettségének nem tett eleget. Ugyanakkor további peresített követelés lehet a tulajdonos arra történő kötelezése, hogy a szükséghelyzet elhárításához indokolt mértékben tűrje ingatlana igénybevételét annak megtagadása esetén.

A Ptk. 5:26. § (3) bekezdése arra a szituációra nyújt szabályozást, amikor több személy kerül szükséghelyzetbe, amely esetben a veszélyeztetett érdekeik arányában kötelesek az egyes tulajdonosokat a veszélyeztetett tárgy(ak) feláldozásával ért kár megtérítésére. Láthatjuk, hogy ebben az esetben a felelősségük a jogszabály által elhatárolt, és elkülönítetten kötelesek a kártalanítás megfizetésére (a szükségszerűen felmerült költségekkel együtt). A BDT2004. 949. szám alatt közzétett döntésében a bíróság kimondta, a belvízkár elhárítása érdekében ingatlanok (lakóházak, mezőgazdasági ingatlanok) megóvása céljából tett közigazgatási intézkedések – amennyiben azok a veszélyeztetett helyzethez képest indokolatlanul nagy kárt nem okoztak – kártérítési felelősséggel nem járnak. A szükséghelyzet elhárításához indokolt, a fenyegető veszély mértékével arányos intézkedések a károkozás jogellenességét kizárják, a közigazgatási szerv helytállásra semmilyen jogcímen nem köteles, a tulajdonos pedig a szükséghelyzetre vonatkozó rendelkezések szerint a szükséghelyzetbe került személyektől (az érintett ingatlantulajdonosoktól) igényelhet kártalanítást.

2.5.2. Közérdekű használat

A közérdekű használatnak a Ptk. 5:27. §-ában írt szabályai tartalmukban megegyeznek az 1959-es Ptk. 108. §-a szerinti rendelkezésekkel. A Ptk. 5:27. § (1) bekezdése értelmében az ingatlan tulajdonosa tűrni köteles, hogy az erre jogszabályban feljogosított személyek – a feladataik ellátásához szükséges mértékben – az ingatlant időlegesen használják, arra használati jogot szerezzenek, vagy az azon fennálló tulajdonjogot egyébként korlátozzák. Ebben az esetben az ingatlan tulajdonosát a korlátozás mértékének megfelelő kártalanítás illeti meg. A Ptk. 5:27. § (2) bekezdés alapján, ha a korlátozás az ingatlan rendeltetésszerű használatát lehetetlenné teszi, vagy jelentős mértékben akadályozza, a tulajdonos az ingatlan kisajátítását kérheti. Ezeknek a rendelkezéseknek a forrása nem vitásan a magánérdeket „felülíró” közérdek, aminek az érvényesülési igénye lényegét tekintve a tulajdonos használati jogának a korlátozását jelenti, szélsőséges esetben annak teljes elvonását is eredményezheti. Ez a jogi korlátozás tipikusan ingatlanok esetében valósul meg, és a tulajdonost az időleges használat, a használati jog ellenében vagy a tulajdonjog egyéb korlátozása esetén – például a Ptk. 5:161. §-a szerinti telki szolgalom közérdekből történő alapításakor – kártalanítás illeti meg. A tulajdonjog szélsőséges korlátozása – elvonása – esetében a tulajdonos az ingatlan kisajátítását kérheti a Ptk. 5:27. § (2) bekezdése szerint. A tulajdonjog ilyen jellegű korlátozása közjogi szabályokon alapul, olyan, a köz érdekét szolgáló célok megvalósulása érdekében, mint a gáz, a villamos energia szolgáltatása, a hírközlés, a posta működésének biztosítása, de felmerülnek műemlék- és környezetvédelmi, egészségügyi szempontok, a bányászati jog érvényesítése.

A közérdekű használati jog biztosítása mellett elterjedt alternatív megoldás a szolgalom (vezetékjog) alapítása a közérdekű használat tárgyai, berendezései elhelyezése érdekében; de mivel a közérdekű szolgalom is használati jog, indokolt a közérdekű használat szabályainak megfelelő alkalmazása ennek alapításakor is. [Menyhárd Attila: A Ptk. 5:27. §-ához fűzött magyarázat. In: Vékás Lajos – Gárdos Péter (szerk.): Nagykommentár a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényhez (online). Wolters Kluwer, Budapest]1

A bírói gyakorlatból szemelgetve utalnék a BH1986. 143. szám alatt megjelentetett döntésre, amely szerint, ha a Balaton partjának rendezése következtében valamely part menti ingatlan a közvetlen parti jellegét elveszíti, a tulajdonost külön jogszabályban meghatározott mértékű kártalanítás illeti meg. A BH1998. 240. szám alatt közzétett döntésben a bíróság azt mondta ki, hogy az áramszolgáltató által közcélra igénybe vett helyiségek után a gazdálkodó szerv tulajdonost (kezelőt) sem bérleti, sem használati díj nem illeti meg, hanem a tulajdonjog (kezelői jog) korlátozása miatt részére kártalanítás jár.

Az EBH2010. 2284. számú elvi határozat szerint a tulajdonvédelmi célú „kényszer-kisajátítást” megalapozhatja a jogszabállyal elrendelt olyan műemléki védelem, amely beépítetlen építési telkeket beépíthetetlenné tett.

2.6. A túlépítés

A túlépítésnek a Ptk. 5:28–5:29. §-aiban foglalt szabályai összességükben – bár részletszabályaikban több tekintetben megegyeznek az 1959-es Ptk. rendelkezéseivel – és az általuk elérni kívánt joghatás (következmény) tekintetében új alapokra helyezik ezt a jogintézményt.

A túlépítés szabályai alkalmazandók, ha a tulajdonos a telekhatáron túl építkezik. (Ebből a szempontból megkülönböztetendő a Ptk. 5:70. §-ában foglalt jogintézménytől.) A túlépítés a szomszédos ingatlanok és tulajdonosaik között hoz létre jogviszonyt, ezért a rá vonatkozó szabályok értelmében a szomszédjogok körébe tartozik. A túlépítés a tulajdonos tudattartalmától függően lehet jó- vagy rosszhiszemű, aminek a lehetséges jogkövetkezmények tekintetében van jelentősége, és a Ptk. elsődlegesen e vonatkozásban hozott újítást.

Az, hogy a telekhatáron átnyúló építmény (például kerítés) esetében a túlépítés szabályait kell alkalmazni – szemben birtokháborítás esetében az azt elszenvedő birtokost megillető birtokvédelem jogintézményével –, az építmény tényleges állapotától, a kivitelezés módjától is függ annak tükrében, hogy túlépítés akkor valósul meg, ha a tulajdonos saját anyaggal emelt építményt (például kerítés) úgy, hogy az részben átnyúlik a szomszédos ingatlanra (Kúria Pfv.II.20.413/2021/5.). Változatlanul irányadó az a bírói gyakorlat, hogy a túlépítés jogkövetkezményeinek alkalmazását csak a szomszéd kérheti, ezek a jogkövetkezmények a túlépítő tulajdonos kérelmére nem alkalmazhatók (BH1994. 379.). A bíróságnak továbbra is lehetősége van arra, hogy a túlépítés következményeit a szomszéd választásától eltérően állapítsa meg. A túlépítés olyan jogkövetkezményét is alkalmazhatja, amelyet a szomszéd nem kért, kivéve, ha az ellen mindkét fél tiltakozik (BH1982. 370., PJD X 88.), feltéve, hogy a túlépítés jóhiszemű volt [Ptk. 5:28. § (3) bekezdés].

A túlépítés jogkövetkezményeinek alkalmazásával összefüggő jogvitában tehát a jó- és rosszhiszeműség vizsgálata során a perben a felek részéről rendelkezésre bocsátott bizonyítékok alapján lefolytatott bizonyítás eredményének a bíróság általi, a Pp. 279. § (1) bekezdésének megfelelő mérlegelése kiemelkedő jelentőséggel bír (Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.21.345/1983., BH1994. 532.). Ugyanakkor, amennyiben a perben telekalakítási engedély meglétének szükségessége merül fel, a túlépítés jogkövetkezményei a közigazgatási hatóság döntésének függvényében alkalmazhatók, azaz a túlépítéssel kapcsolatos jogvitában a telekalakítási engedély megléte olyan előkérdés, amely nélkül az ügy érdemben nem bírálható el (Legfelsőbb Bíróság Pfv.I.21.705/1994. BH1995. 456.).

Elvi szinten mindenképpen irányadó az a joggyakorlat, amely szerint a jogszerű használatnak az ingatlan-nyilvántartás szerint megállapított határvonalakhoz kell igazodnia; az ingatlanokat elválasztó kerítésnek a szomszédos ingatlanra történt építése esetén a túlépítésre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni (BH1976. 544.). Ennek megfelelően az ingatlan határvonalát a telekkönyvi térképi határvonalak szerint kell megállapítani. Ha az ingatlan tulajdonosa a kerítést a szomszéd tiltakozása ellenére nem a megfelelő helyen emeli (rosszhiszemű túlépítés), a kerítést a megfelelő helyre köteles áthelyezni akkor is, ha az áthelyezés jelentősebb költséggel jár (BH1977. 487.).

2.6.1. Jóhiszemű túlépítés

A Ptk. 5:28. §-a a jóhiszemű túlépítés jogkövetkezményeit részletezi. Ennek megfelelően a Ptk. 5:28. § (1) bekezdés alapján, ha a tulajdonos jóhiszeműen földjének határain túl építkezett, a szomszéd követelheti, hogy a túlépítő

– a beépített rész használatáért és a beépítéssel okozott értékcsökkenésért adjon kártalanítást;

– a beépített részt vásárolja meg, ha a föld megosztható; vagy

– az egész földet vásárolja meg.

A Ptk. 5:28. § (2) bekezdés szerint a szomszéd az egész földjének megvásárlását akkor követelheti a túlépítőtől, ha

– a föld fennmaradó része a túlépítés következtében használhatatlanná válik, vagy

– a földdel kapcsolatos valamely jog vagy foglalkozás gyakorlása a túlépítés következtében lehetetlenné vagy számottevően költségesebbé válik.

Ezek a szabályok szövegszinten megegyeznek az 1959-es Ptk. 109. §-ának előírásaival. Így tehát, amennyiben a túlépítésre a szomszéd által jóhiszeműen került sor (és ennek ténye a perben a felek között nem vitás), a lehetséges jogkövetkezmények semmiben nem különböznek az 1959-es Ptk. korábbi szabályaitól. Ezért az ehhez kapcsolódó bírói gyakorlattól való eltérésre nincs indok, az fennmaradhat. A Ptk. 5:28. § (3) bekezdése azonban – szemben az 1959-es Ptk.-val – kizárólag a jóhiszemű túlépítéshez rendeli azt a szabályt, mely szerint a bíróság a szomszéd által választott jogkövetkezmény helyett az Ptk. 5:28. § (1) bekezdésben meghatározott más jogkövetkezményt alkalmazhat. Nem választhat azonban a bíróság továbbra sem olyan jogkövetkezményt, amelynek alkalmazása ellen mindkét fél tiltakozik. Az 1959-es Ptk. 111. § (1) bekezdése rendszertani elhelyezkedése miatt a tartalmában ezzel megegyező választási módot a bíróság részére mind a jóhiszemű, mind pedig a rosszhiszemű túlépítés esetében megengedte. Tekintettel arra, hogy a Ptk. jelenlegi szabályozása ezt a lehetőséget a bíróság részére már csak korlátozottan, kizárólag jóhiszemű túlépítés esetére biztosítja, a túlépítésre vonatkozó bírói gyakorlatot ez a változás mindenképpen befolyásolja, és részben, minden bizonnyal, felülírja.

2.6.2. Rosszhiszemű túlépítés

A Ptk. 5:29. §-a rosszhiszemű túlépítés esetén az (1) bekezdésében úgy rendelkezik, hogy ha a túlépítő rosszhiszemű volt, vagy ha a szomszéd a túlépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a túlépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást, a szomszéd követelheti, hogy a túlépítő

– az épületet bontsa le; vagy

– a saját földjét és az épületet – a föld és az épület értékének megtérítése ellenében – bocsássa tulajdonába [Ptk. 5:29. § (1) bekezdés a)–b) pont].

A Ptk. 5:29. § (2) bekezdés alapján az (1) bekezdésben foglaltak mellett a szomszédot – választása szerint – megilletik a jóhiszemű túlépítésre vonatkozó szabályokban foglaltak szerinti jogok. A (3) bekezdés értelmében a lebontás és az eredeti állapot helyreállításának költségei a túlépítőt terhelik. A túlépítőt megilleti a beépített anyag elvitelének joga. A túlépítés valamennyi szabályához kapcsolódóan a Ptké. 45. §-a kimondja, hogy a Ptk. hatálybalépését követően befejezett túlépítés esetén a Ptk. túlépítésre vonatkozó szabályait kell alkalmazni.

Láthatjuk, hogy a rosszhiszemű túlépítés jogkövetkezményei részleteiben megegyeznek az 1959-es Ptk. szabályaival mindazokat az elsődleges követeléseket tekintve, mint az épület lebontása vagy a saját földnek és az épületnek a tulajdonába bocsátása, valamint a jóhiszemű túlépítés jogkövetkezményei alkalmazásának lehetősége a tulajdonos kérelme alapján. Ugyanakkor azonban a Ptk. 5:29. § rendelkezései közé nem került be az 1959-es Ptk. 110. § (2) bekezdésében írt szabály, amely szerint a szomszéd az épület lebontását akkor követelheti, ha ez az okszerű gazdálkodás követelményeivel nem ellenkezik. Ez pedig lényeges, hiszen a jogalkotó rosszhiszemű túlépítés esetén kizárólag a szomszéd választásától teszi függővé, hogy a törvény adta lehetőségek közül mely jogkövetkezmény alkalmazását kéri a bíróságtól: választhatja a Ptk. 5:29. § (1) bekezdés a) vagy b) pontjában írt lehetőséget, de a (2) bekezdés felhatalmazása alapján választhatja a Ptk. 5:28. § (1) bekezdésében foglaltak is.

A bíróságot azonban az új rendelkezések alapján egyrészt nem illeti meg az a jog, hogy rosszhiszemű túlépítés esetén eltérjen a szomszéd választásától – még akkor sem, ha az észszerűtlennek tűnik –, így nem térhet át például a Ptk. 5:29. § (1) bekezdés b) pontjának vagy a (2) bekezdésének az alkalmazására, amennyiben a szomszéd ragaszkodik a Ptk. 5:29. § (1) bekezdés a) pontja szerinti jogkövetkezményhez, mert az okszerű gazdálkodás követelménye mint az épület lebontását kizáró körülmény, már nem szerepel a Ptk. túlépítésre vonatkozó szabályai között a normaszövegben.

Ehhez kapcsolódóan nem értek egyet a Ptk. 5:29. §-ához fűzött azzal a magyarázattal, amely szerint „ugyanakkor – az új szabályozás mellett is alkalmazandó szigorú bírói gyakorlat szerint – lebontásra csak akkor kerülhet sor, ha az az okszerű, tehát az észszerű gazdálkodás követelményeivel nem ellenkezik […] a bíróság a jogkövetkezményeket a szomszéd választásától eltérően meghatározhatja, természetesen nem alkalmazhat olyan megoldást, amely ellen mindként fél tiltakozik” (Petrik Ferenc – Pomeisl András: Polgári jog IV/VI. – Dologi jog. HVG–ORAC, Budapest, 2013, 59. o.).

Ellenvéleményem nem azon alapul, hogy egyetértenék azzal, hogy a Ptk. a szomszéd számára rosszhiszemű túlépítés esetén ilyen végletesen „szabad kezet” adott a lehetséges jogkövetkezmények kiválasztásánál – sokkal inkább helyesnek tartottam a régi szabályozás szerint kialakult „szigorú” bírói gyakorlatot, amely szerint egy már felépített épület lebontását az okszerű gazdálkodás követelményéhez kötötte, és azt is helyesnek tartottam, hogy akár jóhiszemű, akár rosszhiszemű túlépítés esetén a törvényhozó megengedte a bíróságnak a közös tulajdon megszüntetéséhez hasonló módon azt, hogy a felperes választásától eltérő jogkövetkezményt is alkalmazzon, azt kivéve, amely ellen mindegyik fél tiltakozott –, azonban a hivatkozott bírói gyakorlat továbbélését azért tartom lehetetlennek, mert az contra legem, a törvény szövegével ellentétes jogértelmezés és jogalkalmazás.

Úgy vélem, hogy a törvényi szabályokra tekintettel alapvető és döntő jelentősége a perben annak lesz, hogy a felperes (szomszéd) tudja-e bizonyítani az alperes (túlépítő) rosszhiszeműségét, mert ez fogja meghatározni azt, hogy milyen jogkövetkezmények alkalmazását kérheti a bíróságtól, mennyiben kaphat szabad kezet a választása kialakításakor. A jogalkalmazás tehát a jó- vagy rosszhiszeműség fennálltára, ezen belül a fogalmának alakítására (szűkebb vagy tágabb értelemben való megvonására) terelődik, és a bizonyítás arra fog fókuszálódni, hogy a felperes tudja-e bizonyítani a túlépítő rosszhiszeműségét. Jóhiszemű túlépítés esetében a bíróság gyakorlatilag a korábbi szabályozáshoz hasonló szabad kezet kap a jogkövetkezmények alkalmazásában, míg amennyiben azt kell megállapítania, hogy az ingatlantulajdonos részéről rosszhiszemű túlépítés történt, a Ptk. 5:29. § szigorú, eltérést nem engedő rendelkezései folytán a szomszéd akaratának szolgai végrehajtói szerepére kényszerül. (Legalábbis mindaddig, amíg az ítélkezési gyakorlat a túlépítés törvényi rendelkezéseinek kreatív módon új értelmezést nem ad.)

A rosszhiszemű túlépítés jelenlegi szabályai minden kritikája ellenére pozitív – és egyúttal helyes – módosításaként kell megemlíteni, hogy az 1959-es Ptk. 110. § (1) bekezdés a) pontjával szemben a Ptk. 5:29. § (1) bekezdés b) pontja a saját föld és az épület tulajdonba bocsátása esetére a szomszédot nem a gazdagodásának, hanem a föld és az épület értékének megtérítésére kötelezi.

2.7. A rendelkezés joga

A rendelkezési jogot Világhy Miklós és Eörsi Gyula úgy fogalmazta meg (Eörsi Gyula – Világhy Miklós: Magyar polgári jog I. Tankönyvkiadó, Budapest, 1973.), hogy az a tulajdonosnak a legtágabb értelemben vett joga ahhoz, hogy a dologra nézve polgári jogviszonyokat létesíthessen, vagy a tulajdonjogot ezen kívül is megszüntethesse. A Ptk. az 1959-es Ptk.-val teljesen azonos módon határozza meg a rendelkezési jog tartalmát a Ptk. 5:30. §-ában, amelynek (1) bekezdése szerint a tulajdonost megilleti az a jog, hogy a dolog birtokát, használatát vagy hasznai szedésének jogát másnak átengedje, azt biztosítékul adja, vagy más módon megterhelje, továbbá, hogy a tulajdonjogát másra átruházza, vagy azzal felhagyjon. A Ptk. 5:30. § (2) bekezdés alapján ingatlan tulajdonjogával felhagyni nem lehet.

A birtokkal való rendelkezés tipikus esete lehet, amikor a tulajdonos a dolgot letétbe helyezi. A dolog használatával úgy rendelkezhet, hogy például dologi hatállyal haszonélvezeti jogot vagy használati jogot alapít rajta, kötelmi szerződéssel bérleti jogviszonyt hoz létre, haszonkölcsönbe vagy haszonbérletbe adja. A dolgot megterhelheti azzal, hogy azon zálogjogot – ingatlanon jelzálogjogot – alapít. Az elidegenítés joga az átruházást jelenti, amely általában ellenérték fejében történik, például adásvétellel, cserével, azonban megvalósulhat ingyenesen is, melynek tipikus formája az ajándékozás, de ellenszolgáltatás nélküli átruházást jelent az is, ha valaki a saját vagyonát valamely gazdasági társaság alapításával annak tulajdonába adja, vagy alapítvány rendelkezésére bocsátja. [A Legfelsőbb Bíróság több döntésében pozitív (BH2005. 51.) és negatív (BH1996. 251.) tartalommal egyaránt értelmezte a tulajdonost megillető rendelkezési jogot.]

Ingatlantulajdon esetén a tulajdonost nem illeti meg az jog, hogy annak tulajdonával felhagyjon, tehát ingatlan nem lehet gazdátlan jószág. Ez valójában csak jogi értelemben kizárt, hiszen az ingatlan esetében a tulajdonjog mindaddig fennáll, amíg valamilyen érvényes jogcímen azt más nem szerzi meg. Ingatlan birtoklásával, használatával is fel lehet hagyni, amely így de facto gazdátlanná válik, és ennélfogva tipikusan elbirtoklás tárgya lehet. A tulajdonos azonban az ingatlan tulajdonjogát mindaddig nem „veszíti el”, amíg a tulajdonjogot az elbirtokló meg nem szerzi. Ezért ennek bekövetkeztéig rendelkezési jogánál fogva ezzel élhet, ami, mint a tulajdonosi jog gyakorlása, az elbirtoklást megszakítja [Ptk. 5:49. § (1) bekezdés b) pont].

Az átruházhatósághoz és így a rendelkezési joghoz szorosan kapcsolódó jogi fogalom a forgalomképesség. Amennyiben a tulajdonost a rendelkezési jog – akár saját szabad elhatározása, akár a törvény erejénél fogva – csak korlátozottan illeti meg, ez a tulajdonában álló dolog korlátozott forgalomképességét jelenti egyúttal. Vannak még forgalomképtelen dolgok, de az ezekre vonatkozó szabályokat nem a magánjogi törvény, hanem külön jogszabályok rendezik, elsősorban a közjog keretében [Nvtv. 6. § (1) bekezdés].

2.8. Az elidegenítési és terhelési tilalom mint a tulajdonnal való rendelkezési jog korlátozása (kizárása)

A Ptk.-hoz fűzött jogalkotói indokolás kiemeli, hogy a tulajdonjog a legteljesebb dologi jog. A tulajdonos tulajdonjoga gyakorlásának törvényi és mások jogai által megszabott korlátai között a tulajdonában lévő dologgal szabadon rendelkezik. A rendelkezési jog korlátozása a dologra vonatkozó elidegenítési és terhelési tilalomban, vételi, visszavásárlási vagy elővásárlási jogban, kisajátítási jogban vagy a dolog forgalomképtelenné minősítésében nyilvánulhat meg. A szerződéssel alapított elidegenítési és terhelési tilalom a jelenlegi gazdasági és társadalmi viszonyok között is jelentősen javítja a hitelezők pozícióját, még akkor is, ha az jóhiszemű és ellenérték fejében szerző harmadik személyek jogszerzését a hatályos szabályokhoz hasonlóan nem érinti. A Ptk. az elidegenítési és terhelési tilalom alapítását nemcsak a tulajdonjog átruházása alkalmával teszi lehetővé; ugyanakkor ez az újítás sem engedi meg a tilalmak önálló, ún. absztrakt jogként való alapítását. Ezáltal kizárólag a tulajdonjog tárgyára vonatkozó meghatározott jogok biztosítására alapítható. Így pénzkövetelésre vagy követelésre és jogra irányuló jogok biztosítására nem. Tekintettel arra, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom biztosítása nem öncélú korlát, az ingatlan-nyilvántartásban azt a jogot is fel kell tüntetni, amely biztosítására szolgál. [Menyhárd Attila: A Ptk. 5:31. §-ához fűzött magyarázat. In: Vékás Lajos – Gárdos Péter (szerk.): Nagykommentár a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényhez (online). Wolters Kluwer, Budapest]2

Az elidegenítési és terhelési tilalom szabályainak meghatározása és rendszerbe foglalása során a kodifikátorok az 1959-es Ptk. előírásaihoz képest új koncepciót követtek. Így e szabályok ismertetése során a párhuzamba állítást mellőzve a jelenlegi rendelkezésekből érdemes kiindulni és megvizsgálni a bírói gyakorlatnak a jogalkotásra gyakorolt hatását.

2.8.1. Elidegenítési és terhelési tilalom alapítása

A Ptk. 5:31. §-a az elidegenítési és terhelési tilalom alapításáról az (1) bekezdésében úgy rendelkezik, hogy tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog biztosítása érdekében a tulajdonos harmadik személlyel szemben hatályosan a tulajdonjog tárgyára elidegenítési és terhelési tilalmat vagy elidegenítési tilalmat alapíthat. Ingatlan esetén az ingatlan-nyilvántartásban azt a jogot is fel kell tüntetni, amelynek biztosítására a tilalom szolgál. A Ptk. 5:31. § (2) bekezdés szerint az elidegenítési és terhelési tilalom, valamint az elidegenítési tilalom az azzal biztosított jog megszűnésével megszűnik. A Ptk. 5:32. §-a az elidegenítési és terhelési tilalom hatásáról az (1) bekezdésben kimondja, az elidegenítési és terhelési tilalomba ütköző rendelkezéshez a jogosult hozzájárulása szükséges. Az elidegenítési és terhelési tilalommal ellentétes rendelkezés hatálytalan azzal szemben, akinek jogát a tilalom biztosítja. Az elidegenítési és terhelési tilalommal ellentétes rendelkezés a tilalommal biztosított jog jogosultjának a rendelkezés jogosultjához intézett hozzájáruló nyilatkozatával hatályossá válik. A Ptk. 5:32. § (2) bekezdés értelmében az ellenérték fejében jogot szerző jóhiszemű személyek jogszerzését az elidegenítési és terhelési tilalom nem korlátozza. A Ptk. 5:32. § (3) bekezdés szerint az elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó rendelkezéseket megfelelően alkalmazni kell, ha a dolgon csak elidegenítési tilalom áll fenn, vagy ha a rendelkezés jogát a tilalom más módon korlátozza.

A korábbi szabályokkal ellentétben a tulajdonjog tárgyára elidegenítési és terhelési tilalom mellett önállóan elidegenítési tilalmat is lehet alapítani. Nem változott azonban az, hogy az ingatlan-nyilvántartásban – nyilvánvalóan az ingatlanra vonatkozóan alapított ilyen jog esetében – azt a jogot is fel kell tüntetni, amelynek biztosítására a tilalom szolgál. Például amikor a tulajdonos az ingatlanát pénzkövetelés biztosítására zálogjoggal terheli meg, az elidegenítési és terhelési tilalom mellé a jelzálogjog bejegyzése (feltüntetése) is szükséges.

Az elidegenítési tilalom önálló alapítása mint a rendelkezési jog egyik lehetséges korlátozása a bírói gyakorlatnak a Ptk. normaszövegévé emelésével történt meg, amennyiben a Legfelsőbb Bíróság BH2007. 315. szám alatt megjelentetett döntésében kimondta, hogy elidegenítési tilalom önállóan, terhelési tilalom nélkül is kiköthető, azonban az átruházónak vagy más személynek a dologra vonatkozó jogát kell biztosítania. Ennek az utóbbinak a kimondása indukálta egyúttal annak a törvényi előírását, hogy az alapul szolgáló jogot is fel kell tüntetni ingatlan esetében az ingatlan-nyilvántartásban. Amennyiben ez az utóbbi az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló okiratból nem tűnik ki, a kérelem elutasításához vezet (Kúrai Kfv.37.726/2022/4.).

Az elidegenítési és terhelési tilalom alapítása e jogszabályi rendelkezések szerint a tulajdonos akaratából, kötelmi alapon nyugszik, például egy jelzálogjogot alapító szerződés megkötésével. Dologi hatályúvá akkor válik, ha ez a jog ingatlan esetében az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyzésre kerül. Ekkor az elidegenítés és a terhelés tilalma nem csak a szerződő feleket köti, nem csak rájuk vonatkozik, hanem kiterjed mindenkire, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva bármilyen jogot kíván szerezni vagy kötelezettséget akar vállalni az ingatlanra. Az elidegenítési és terhelési tilalom (elidegenítési tilalom) időbelileg korlátozott, az azzal biztosított jog (például jelzálogjog) megszűnésével megszűnik a törvény erejénél fogva.

2.8.2. Az elidegenítési és terhelési tilalom hatása

Jelentős eltérés van a Ptk. és az 1959-es Ptk. rendelkezései között az elidegenítési és terhelési tilalom hatását illetően. A korábbi szabályozás szerint az ezzel ellentétes rendelkezés abszolút érvénytelenségi ok volt, a semmisségét vonta maga után, amelyre bárki határidő nélkül hivatkozhatott. Ezzel szemben a Ptk. 5:32. § (1) bekezdésének alkalmazásában az elidegenítési és terhelési (elidegenítési) tilalomba ütköző rendelkezés azzal szemben, akinek jogát a tilalom biztosítja, hatálytalan. Az elidegenítési és terhelési tilalmat figyelmen kívül hagyó rendelkezés tehát nem lesz érvénytelen (semmis), hanem a jog jogosultjával szembeni érvényesülése, hatályosulása lesz kizárt. Ebben az esetben a semmisség mint jogkövetkezmény „erga omnes” hatásával szemben az elidegenítési és terhelési tilalomba ütköző rendelkezés a jogosult és az azt megszegő tekintetében, azaz „inter partes” (relatíve) lesz hatálytalan. A jogosult azonban ezt a hatálytalanságot orvosolhatja úgy, hogy az elidegenítési és terhelési tilalomba ütköző rendelkezéshez hozzájárul, amellyel így a rendelkezés jogellenességét kiküszöböli és hatályossá teszi.

A Ptk. 5:32. § (2) bekezdése az ingatlan-nyilvántartásban (annak közhitelességében, teljességében és a valósággal egyezőségében) bízó ellenérték fejében jogot szerző jóhiszemű személyek jogszerzését részesíti előnyben, nyilvánvalóan abban az esetben, ha a szerződéssel alapított elidegenítési és terhelési tilalom ingatlan esetében az ingatlan-nyilvántartásban nem kerül feltüntetésre. A Ptké. 46. §-a szerint az elidegenítési tilalom, az elidegenítési és terhelési tilalom, illetve a rendelkezés jogát más módon korlátozó tilalom esetén ennek joghatásai tekintetében a Ptk. hatálybalépését követően a Ptk. rendelkezéseit kell alkalmazni akkor is, ha a tilalmat a Ptk. hatálybalépése előtt kötötték ki, vagy az már a Ptk. hatálybalépésekor fennállt.

A Ptké. ezen rendelkezésére a Ptk. 5:32. § alkalmazásához kapcsolódóan született meg a BDT2015. 3423. számú döntés az elidegenítési és terhelési tilalom joghatásai tekintetében, amely a Ptk. rendelkezéseinek alkalmazását mondta ki arra az esetre is, ha a tilalmat annak hatálybalépése előtt kötötték ki, vagy már az 1959-es Ptk. hatálybalépésekor fennállt. Ugyanakkor megerősítette az ellenérték fejében, jóhiszeműen jogot szerző személyek jogszerzésének elsőbbségét az elidegenítési és terhelési tilalom ellenében. A bírói gyakorlat által megkívánt az a követelmény, hogy a közös tulajdon megszüntetéséhez szükséges az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának az ehhez történő hozzájárulása, továbbra is irányadónak tekintendő, hiszen a bíróság a jogosult hozzájárulása nélkül nem hozhat olyan ítéletet, amely a jogosult jogát biztosító elidegenítési és terhelési tilalomba ütköző volta miatt hatálytalan (BH1993. 549., BH1993. 733.). Az érintettnek a zálogjog bejegyzéséhez szükséges hozzájárulása nem veszti hatályát abból az okból, hogy az egyébként bejegyzésre alkalmas két okirati forma közül a közjegyzői okirat utóbb alkalmatlannak bizonyul a bejegyzésre (PJD 2019. 21. I.).

2.8.3. Jogszabályban vagy bírósági határozattal meghatározott személyek javára megállapított elidegenítési és terhelési tilalom

A Ptk. 5:33. §-a szerint a jogszabályban vagy bírósági határozattal meghatározott személyek javára megállapított elidegenítési és terhelési tilalomra a szerződéssel létesített elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni. A Ptk. 5:34. §-a alapján ingatlanra bejegyzett vagy ingatlanon jogszabály vagy bírósági határozat alapján ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül is fennálló elidegenítési és terhelési tilalom esetén a tulajdonjog változása vagy az ingatlan megterhelése az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának hozzájáruló nyilatkozata esetén jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba. A Ptk. 5:33. §-ában foglalt rendelkezésből láthatjuk, hogy a jogalkotó a joghatások tekintetében nem kívánt különbséget tenni a megállapodáson (kötelmi jogviszonyon) alapuló, valamint a jogszabályon, illetőleg bírósági határozaton alapuló elidegenítési és terhelési tilalmak között.

A Ptk. 5:34. §-a azt konkretizálja, amikor olyan rendelkezést kívánnak bejegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba, amely a tulajdonosnak az ingatlanon fennálló rendelkezési jogát korlátozó elidegenítési és terhelési tilalomba ütközik. Ez a bejegyeztetni kívánt jog lehet az ingatlan tulajdonjogának átruházása kapcsán a tulajdonosváltozás bejegyzésére irányuló kérelem vagy pedig egy újabb, a korábban bejegyzett jogba ütköző elidegenítési és terhelési tilalom ingatlan-nyilvántartásban történő feltüntetése iránti kérelem. Ilyenkor az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának a hozzájárulása szükséges a bejegyzéshez. Amennyiben ennek a tilalomnak a dologi hatállyal történő érvényes létrejöttéhez az ingatlan-nyilvántartásban történő feltüntetése is szükséges [mint ahogy ez a Ptk. 5:31. § (1) bekezdésének a rendelkezéséből kitűnik], és ez meg is történt, az ingatlanügyi hatóság a jogosult hozzájárulásának hiányában nyilvánvalóan elutasítja az ebbe a rendelkezésbe ütköző bejegyzés iránti kérelmet.

A Ptk. 5:34. §-a rendelkezéseinek igazából akkor van jelentősége, ha olyan elidegenítési és terhelési tilalomról van szó, amely jogszabályon vagy bírósági határozaton alapul, és ingatlan-nyilvántartási bejegyzés nélkül is fennáll. A jogosult hozzájárulásának a hiánya az elidegenítési és terhelési tilalommal ellentétes rendelkezés hatálytalanságát vonja maga után a Ptk. 5:32. § (1) bekezdésének megfelelően.

3. A tulajdonjog védelme és az ingatlan-nyilvántartás alapelvei

3.1. A tulajdonjog védelme

A tulajdonjog abszolút szerkezetéből és mindenki mást az annak megsértésétől való tartózkodásra kötelező jellegéből adódóan a szubsztanciáját jelentő jogosultságok – legfőképpen a birtoklás, a használat és hasznosítás, valamint a rendelkezés joga (alanyi jogok) – érvényesüléséhez, érvényesítéséhez szükséges a tulajdonjog védelmének biztosítása az erre alkalmas jogi eszközök – ilyen a birtokvédelem szabályai szerinti jogos önhatalom, a tulajdoni kereset (rei vindicatio), a jogellenes beavatkozás megszüntetése iránti kereset (actio negatoria) és a végrehajtási igényper, valamint az ingatlan-nyilvántartási per – hozzárendelésével. Ehhez az utóbbihoz kapcsolódik az az alapvető tézis, amelyet a Ptk. 5:35. §-a mond ki – hasonlóan az 1959-es Ptk. 115. § (1) bekezdéséhez –, ami alapján a tulajdoni (az 1959-es Ptk. megfogalmazásában a tulajdonjogi) igények nem évülnek el. Ez az elv normaszinten a Magyar Népköztársaság Polgári Törvénykönyvéről szóló 1959. évi IV. törvény módosításáról és egységes szövegéről szóló 1977. évi IV. törvénnyel került kimondásra az 1959-es Ptk.-ban – és töretlenül érvényesült a Ptk. kodifikációja során is –, amivel megszűnt az a korábbi jogbizonytalanság, amely szerint a tulajdoni igények elévülhetetlensége nem általános doktrína, merthogy csak egyes tulajdonjogi igényekhez kapcsolódik (például ráépítés, elbirtoklás).

A tulajdoni igény elévülhetetlenségéhez kapcsolódó, továbbra is irányadó kúriai (legfelsőbb bírósági) döntések: BH1980. 293. II. „A tulajdoni igény nem évül el, a tulajdoni bejegyzés kiigazítása iránti kereset indításának nincs záros határideje.”; BH1981. 240. „Érvényes jogcím nélkül birtokban tartott dolog természetbeni kiadására irányuló tulajdonosi igénnyel szemben elévülési kifogás nem emelhető.”; BH1987. 308. I. „Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés kiigazítása iránti per határidő nélkül megindítható.”; EBH2009. 1960. II. „A különvagyonra alapított igény tulajdoni igény, amely nem évül el.”

Annak azonban, hogy a tulajdoni igények nem évülnek el, vannak korlátai. Ezek a korlátok alapvetően két csoportra oszthatók: egyrészt azon a tényen alapulnak, hogy a dolog megvan-e még, azaz fizikailag létezik-e, amennyiben ugyanis elveszett vagy megsemmisült, hozzá jog, így értelemszerűen tulajdonjog sem fűződhet az érvényesíthetőségének hiányában; másrészt a tulajdoni igény érvényesíthetőségét jogi akadályok is gátolhatják, mint például az, ha valaki a dolog tulajdonjogát elbirtoklással megszerzi, vagy pedig, bár a jogszerzés jogcíme kötelmi jellegű, ennek az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése meghatározott feltételek esetén kizárja a korábbi tulajdonos tulajdonjogának érvényesülését (érvényesítését); ezáltal a tulajdonjog kiüresedik, tehát gyakorlatilag megszűnik. Mindez természetesen nem zárja ki, hogy a tulajdonos jogos tulajdonának – tulajdonosi jogainak – elvesztése miatt adott esetben meghatározott személlyel (személyekkel) szemben kötelmen alapuló igényt érvényesítsen kártérítés, jogalap nélküli gazdagodás vagy egyéb jogcímen.

Ahhoz, hogy a tulajdonos a főszabály szerint el nem évülő tulajdoni igényeit érvényesíteni tudja, megfelelő eszközök szükségesek. Ezeket tartalmazza a Ptk. 5:36. §-a. A Ptk. 5:36. § (1) bekezdés szerint a tulajdonos követelheti a jogellenes beavatkozás vagy behatás megszüntetését és a jogalap nélküli birtokostól a dolog kiadását. A Ptk. 5:36. § (2) bekezdés értelmében, ha az albirtokos a dolog birtokát jogosulatlanul engedte át harmadik személynek, a tulajdonos a harmadik személytől az albirtokos nevében követelheti, hogy a dolgot az albirtokosnak adja vissza. Ha az albirtokos a dolog átvételét megtagadja, a tulajdonos a dolog kiadását saját részére követelheti. A Ptk. 5:36. § (3) bekezdés alapján olyan tulajdonos dolog kiadása iránti igényével szemben, aki a dolog tulajdonjogát tényleges átadás nélkül, a dolog kiadása iránti követelés átengedése útján szerezte meg, a dolog birtokosát mindazok a kifogások megilletik, amelyek a dolog kiadása iránti követelést átruházó tulajdonosnak a dolog kiadására irányuló követelésével szemben is megillették volna. A Ptk. 5:36. § (4) bekezdés kimondja, hogy a tulajdonos a birtokvédelem szabályai szerint önhatalommal is kizárhat vagy elháríthat minden olyan jogellenes beavatkozást vagy behatást, amely tulajdonjogának gyakorlását akadályozza, korlátozza vagy lehetetlenné teszi.

Mindezek a szabályok az 1959-es Ptk. 115. § (2) és (3) bekezdéseiben jelentek meg, amelyeket a Ptk. 5:36. §-a – lényeges tartalmuk megtartása mellett – rendszertanilag átrendezte, és a (2)–(3) bekezdéseiben kibővítette. Az itt megfogalmazott, a tulajdonjoghoz kapcsolódó igények tulajdonképpen a tulajdonjog magánjogi védelmének eszközei, és alapvetően a dolog birtokához (birtoklásához) kapcsolódnak. Érvényesítésükre azért kerül sor, mert a tulajdonos vagy az a személy, aki egyéb jogánál fogva birtoklásra jogosult volt, de ezt az igényét nem érvényesítette, vagy azzal jogellenesen visszaélt, a birtokból kiesett, a birtoklásban korlátozva van, vagy abban akadályozzák.

A Ptk. 5:36. § (1) bekezdése általános felhatalmazást ad a dolog tulajdonosának a jogellenes beavatkozás vagy behatás megszüntetésére, illetőleg annak követelésére, hogy a jogalap nélküli birtokos a dolgot adja ki. Az, hogy a tulajdonos által így érvényesített birtokvédelem közvetlenül az ő javára szolgál-e vagy mást illet meg, attól függ, hogy a birtoklásra ki jogosult. A tulajdonost ugyanis a jogellenes beavatkozás vagy a birtok elvesztése miatti fellépés joga nem csak akkor illeti meg, ha egyúttal őt kell a dolog birtokosának is tekinteni, hanem abban az esetben is, ha valaki más jogosult valamely jogánál – bérlet, haszonélvezet – fogva a dolog birtoklására, de bizonyos ok (például akadályoztatás, nemtörődömség) miatt nem tud vagy nem akar a birtokvédelem eszközéhez nyúlni.

A Ptk. 5:36. § (2) bekezdése azt a helyzetet modellezi, amikor a tulajdonos birtokos mellett van egy albirtokos is, aki jogosulatlanul engedte át a birtokot harmadik személynek. Ekkor a tulajdonos jogosult arra, hogy az albirtokos részére követelje a dolog átadását, azaz a birtoklás biztosítását; vagy ha ezt az utóbbit az albirtokos nem fogadja el, akkor saját részére követelheti a dolgot.

Ennek a jogi helyzetnek tipikus megnyilvánulása lehet, hogy a lakás bérlője a dolog birtokát anélkül, hogy arra őt a tulajdonossal kötött bérleti szerződése feljogosítaná, harmadik személynek (albérlet útján) átengedi. Ilyenkor az a bérlő, aki ezt a jogellenes helyzetet létrehozta, nyilvánvalóan nem érdekelt abban, hogy a jogellenesség megszűnjön, nem lép fel a bérleményben jogosulatlanul tartózkodóval szemben. Erre az esetre (is) biztosítja a jog a tulajdonos számára a tulajdoni igényei érvényesítése érdekében történő fellépés jogát a dolog birtokának visszaszerzése érdekében. Amennyiben olyan tulajdonos kíván birtokvédelmi igényt érvényesíteni, aki a tulajdonjogot a dolog tényleges átadása nélkül szerezte meg, a tényleges birtokos vele szemben mindazokat az igényeit érvényesítheti, amelyek a tulajdonos jogelőddel szemben megillették őt [Ptk. 5:36. § (3) bekezdés].

3.2. A jogos önhatalom

A tulajdonjog érvényesülését biztosító egyik jogvédelmi eszköz a jogos önhatalom, ami a tulajdonost a birtokvédelemnek a Ptk. 5:6. §-ában írt szabályai szerint illeti meg. Ennek megfelelően a jogosulatlan birtokháborítás miatti birtokvédelem során nem lépheti át a szükséges és arányos mértéket; elveszett birtokának a visszaszerzésére önhatalommal kizárólag akkor jogosult, ha más birtokvédelmi eszköz igénybevételére nincs mód, illetőleg ez olyan idővesztességgel járna, ami meghiúsítaná a birtok visszaszerzését. A jogos önhatalom túllépése tilos önhatalomba fordul át, amely miatt a tulajdonosnak nyilvánvalóan viselnie kell az ezért való felelőssége alapján ennek a jogkövetkezményeit, ami tipikusan egy részéről megvalósított birtokháborításban nyilvánulhat meg, illetőleg az ezzel okozott kár megtérítése iránti kötelezettséggel járhat.

3.3. A tulajdonjogi igények érvényesítésének jogi eszközei

3.3.1. A tulajdoni per általánosságban

Amikor a dolog tulajdonosa tulajdoni igényt érvényesít, mindig azon az alapon lép fel – polgári perben tipikusan felperesként –, hogy a dolog tulajdonjoga őt illeti meg, ezért a dolog birtoklására, használatára, hasznai szedésére vagy az azzal való rendelkezésre ő jogosult. Az ilyen igények érvényesítésére szolgáló perek egyik típusa a tulajdoni per (rei vindicatio). E perek során a tulajdonosként fellépő személynek mindenekelőtt a tulajdonjogának fennálltát kell bizonyítania (természetesen amennyiben ez a perben vitás), valamint további lépcsőként azt is, hogy e minőségében például a dolog birtoklására, használatára és hasznai szedésére ő jogosult, nem pedig másvalaki egyéb (haszonélvezeti, használati vagy bérleti) jogánál fogva. Mindezen tények és jogok tisztázását követően kerülhet csak sor továbblépésként a jogellenes magatartás fennálltának bizonyítására és ennek megállapítását követően az ezt megszüntető ítélet meghozatalára a bíróság által.

3.3.2. A tulajdonháborítás megszüntetése iránti per

A tulajdoni perek további típusaként említhetők a tulajdonháborítás megszüntetése iránti perek. Ebben az esetben a tulajdonosnak a birtokláshoz való joga sérül annyiban, amennyiben ezt valaki vagy valakik jogosulatlanul zavarják, korlátozzák. Ezekben a perekben tipikusan nem a jog teljes elvonására kerül sor, hanem az annak zavartalan gyakorlásához fűződő jog sérül. A Fővárosi Ítélőtábla 11.Gf.40.335/2015/4. szám alatt közzétett döntésében kimondta, hogy a tulajdonháborítás megszüntetése iránti perben a tulajdonos követelheti a jogellenes beavatkozás vagy behatás megszüntetését, ha pedig a dolog kikerül a birtokából, követelheti annak visszaadását. A tulajdonjog tárgya birtokba vehető testi tárgy lehet. Ha a dolog annak megsemmisülése folytán nem vehető birtokba, a volt tulajdonos már csak kötelmi igényt terjeszthet elő. Tulajdonháborítás megszüntetése iránti perben a felperesnek nem elegendő a tulajdonjogát bizonyítania, a jogtalan behatás megtörténtét, annak zavaró hatását is igazolnia kell. Az ítélőtábla ebben az ítéletében komplex módon érintette az 1959-es Ptk. 94. § (1) bekezdésének, 115. § (3) bekezdésének és a Ptk. 5:14. § (1) bekezdésének, az 5:36. §-ának, valamint a polgári perrendtartásnak a bizonyításra vonatkozó szabályait. A Kúria Pfv.20.142/2018/6. számú ítéletében azt mondta ki, hogy a jogosulatlanul birtokló személy köteles a dolgot annak birtokába adni, akinek a birtoklásra jogcíme van, adott esetben a tulajdonosnak. A döntés alapjául az a tényállás szolgált, hogy a tulajdonos felperessel szerződést kötő bérlő kizárólag a tulajdonos hozzájárulásával volt jogosult a bérleményt (ingatlan) albérletbe, további használatba adni, amit azonban megszegett, az ingatlant a tulajdonos hozzájárulása nélkül az alperes használatába adta, és a tulajdonos a birtokban lévő alperessel szemben lépett fel tulajdoni igénnyel, a bíróságok döntése nyomán eredményesen.

3.3.3. A végrehajtási igényper

Az a tulajdonos, akinek a tulajdonát – például ingatlanát – egy más személlyel szemben folyamatban lévő végrehajtási eljárás során lefoglalják, végrehajtási igénypert kezdeményezhet a végrehajtást kérővel mint alperessel szemben a Pp. 538. § (1) bekezdése alapján. Ebben a perben azt kell bizonyítania, hogy a végrehajtás során lefoglalt vagyontárgy az ő tulajdonát képezi, ezért nem lehet a végrehajtás tárgya. Ilyenkor a bíróságtól a foglalás alóli feloldását kell kérnie. Ez a perfajta tipikusan tulajdoni igényen alapul, ezért a tulajdoni igény érvényesítésének egyik fajtája.

Amennyiben a per tárgyát ingatlan képezi, felvetődik a kérdés, hogy kizárólag abban az esetben lehet-e eredményesen kérni az ingatlan foglalás alóli feloldását, amennyiben a felperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásban fel van tüntetve, vagy a tulajdonjog egyéb módon is igazolható. A bírói gyakorlat kiszélesítette azoknak a tényállításoknak a körét, amelyek sikeres bizonyítása esetében elfogadható a tulajdoni igényre alapított kereset alapossága akkor is, ha a felperesként fellépő személy tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba még (valamely oknál fogva) nem került bejegyzésre. Tehát egy dologi hatállyal még meg nem erősített kötelmi jogcím is alapot adhat arra, hogy a bíróság a felperes keresete alapján a harmadik személy tartozása fejében végrehajtás során lefoglalt ingatlant (vagy annak meghatározott tulajdoni illetőségét) a végrehajtás alól feloldja (BDT2001. 463.). Ezt az elvet tartotta fenn a Kúria Pfv.20.552/2022/8. számú ítéletében, amikor elvi tartalomként kimondta, hogy a bírósági végrehajtás során lefoglalni az adós tulajdonában lévő vagyontárgyat lehet. Végrehajtási igényperben kérheti a foglalás alóli feloldást az, aki a lefoglalás időpontját megelőzően jogcímes elbirtoklás folytán szerzett tulajdonjogot a lefoglalt vagyontárgyra.

3.3.4. Ingatlan-nyilvántartási per

A tulajdoni igények érvényesítésének egy további lehetséges módja ingatlan-nyilvántartási per kezdeményezése valamely bejegyzéssel vagy annak elmaradásával okozott sérelem orvoslása érdekében. Ezeknek a pereknek az a lényege, hogy a felperes az ingatlan tulajdonosaként kezdeményez eljárást a bíróság előtt, mert a bejegyzéssel vagy annak elmaradásával valamely tulajdonosi joga sérült. Ezekben a perekben a jogérvényesítés kiinduló pontja az, hogy ő a dolog (ingatlan) tulajdonosa; amennyiben ez a minősége is vitás, akkor ezt a kereset érdemi elbírálásának megkezdése előtt bizonyítania kell.

Ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel kapcsolatos tulajdoni igény lehet az, hogy az, aki az ingatlan tulajdonjogát átruházással – kötelmi jogcímen – megszerezte, ennek feltüntetését (bejegyzését) követelheti. Felmerül a kérdés, hogy ez a jog a jogszerzőt meddig illeti meg. A Ptk. 5:35. §-a szerinti elévülési határidő nélkül, amíg a dolog megvan, illetőleg amíg más rajta tulajdonjogot nem szerez, vagy pedig a bejegyzés, a tulajdonjoga feltüntetése iránt határidőn belül kell keresetet indítania (igényt érvényesítenie)? Ehhez kapcsolódóan a bírói gyakorlat kialakította a kettős elbírálásnak azt az elvét, mely szerint a vevőnek az általa kötött adásvételi szerződésen alapuló tulajdonjog-bejegyzés iránti igénye nem tulajdoni, hanem elévülő kötelmi igény (BH2007. 118.). Ennek kimondása a BH2005. 61. szám alatt közzétett döntésen alapul, amely úgy fogalmaz, hogy az ingatlan-adásvételi szerződés eladójával szemben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést engedélyező nyilatkozat kiadására irányuló igény kötelmi jellegű, ezért elévül.

A Kúria (Legfelsőbb Bíróság) így kifejtett álláspontjával Petrik Ferenc nem ért egyet, véleménye szerint a tulajdonátruházás két mozzanatának dogmatikai szempontból való külön tartása és kezelése nem indokolt. Az ilyen jogszerzésnél ugyanis elsőként szükséges a szerződés megkötése, majd a dolog (ingatlan) tulajdonjogának megszerzéséhez kell a tulajdonosváltozásnak (a tulajdonjognak) az ingatlan-nyilvántartásban történő feltüntetése. Ennek elmaradása esetén – amennyiben ezt polgári peres úton kell kikényszeríteni – a tulajdonjogra igényt tartó ezt a jogát a kialakult bírói gyakorlat szellemében az elévülési határidőn belül tudja kizárólag érvényesíteni. A Legfelsőbb Bíróság nyugalmazott kollégiumvezetője ezt a különválasztást indokolatlannak tartja, mert ezzel „sérül a tulajdonátszállás rendezésének az a tradicionális módja, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés sajátos – dologi ügyletként került szabályozásra”. (Petrik Ferenc – Pomeisl András: Polgári jog IV/VI. – Dologi jog. HVG–ORAC, Budapest, 2013, 64–65. o.)

Ezzel szemben a bírói gyakorlat már az idézett döntésekben is azt az utat választotta, mely szerint a jogszerzőnek a tulajdonjoga bejegyzését a kötelmi jellegű szabályoknak megfelelően a Ptk. 6:184. §-a (az 1959-es Ptk.-ban a 295. §) szerint kell kérnie; ez az igény azonban kötelmi jellegűnek minősül, és mint ilyen, az általános szabályok szerint elévül. A Legfelsőbb Bíróság Pfv.22.066/2003. szám alatt felülvizsgálati eljárásban meghozott ítéletében az ingatlan tulajdonjogát adásvétel útján megszerezni kívánó vevőnek az eladó ingatlan-nyilvántartási bejegyzést engedélyező nyilatkozatának kiadására irányuló igényét – a jogerős ítélethez hasonlóan – kötelmi jellegűnek minősítette, amely – mivel nem a Ptk. szerinti el nem évülő tulajdoni igény – elévül (BH2005. 61.). Ugyanezt az álláspontját erősítette meg a Legfelsőbb Bíróság már idézett döntésében, amely szerint a vevőnek az általa kötött adásvételi szerződésen alapuló tulajdonjogának bejegyzése iránti igénye nem tulajdoni, hanem elévülő kötelmi igény (BH2007. 118.). Ezzel szemben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés kiigazítására irányuló per – az érvényesített jog tulajdoni, ezáltal el nem évülő jellege miatt – határidő nélkül megindítható (BH1987. 308.).

A jogirodalomban megfogalmazott kritikával szemben azt lehet felhozni, hogy a bírói gyakorlat által kialakított megoldás oka (lehet) az, hogy a jog (Ptk.) csak a már megszerzett tulajdonjog védelmét kívánja biztosítani az elévülhetetlenség kimondásával. Ugyanakkor az átruházás során a jogosultnak a tulajdonjog megszerzésére a szerződés alapján kötelmi alapon még csak reménybeli várománya van, azt érvényesítenie kell a bejegyzéssel, és az így megszerzett tulajdonjoga részesül a Ptk. 5:35. §-a által biztosított védelemben. Mindehhez hozzá kell tenni azt is, hogy a BH2005. 61. szám alatt megjelentetett döntés azt is kimondja, hogy az ingatlan folyamatos birtoklása, használata, terhének viselése az elévülés megszakadását eredményezi, és ez az állapot mindaddig fennáll, amíg az eladó a szerződés érvényességét vitatva, az ingatlan birtokát vissza nem követeli.

Ebből látható, hogy a bírói gyakorlat észlelte azt a kettősséget, ami a tulajdoni igények elévülhetetlensége és a kötelmi igények elévülése között feszül abban az esetben, ha valaki átruházással kívánt ingatlanon tulajdonjogot szerezni, de az valamely okból az ingatlan-nyilvántartásba nem került bejegyzésre. Ennek a döntésbeli értelmezésnek az a lényege, hogy a kötelmi alapon (a szerződéssel) megszerzett és a tulajdonjog lényeges elemeit alkotó birtokláshoz, használathoz és hasznok szedéséhez fűződő jogok gyakorlása, az ingatlan terheinek viselése az elévülés megszakadását eredményezi, tehát gyakorlatilag az elévülési határidő megkezdését kitolja mindaddig, amíg az eladó (aki a vevő tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének a megakadályozója) a szerződés érvényességét nem kezdi vitatni. Egy ilyen perben a vevő, aki a tulajdonosi jogok túlnyomó részét dologi hatály nélkül a szerződés alapján gyakorolja, az ellene indított vagy általa kezdeményezett perben a tulajdonjoga bejegyzésére irányuló nyilatkozat pótlását kérheti a bíróságtól a Ptk. már hivatkozott 6:184. §-a alapján.

3.4. A tulajdoni igény érvényesítése iránt indított perekben hozott ítéletek jogerejének hatálya

A tulajdoni igény érvényesítése iránt kezdeményezett polgári perekben a bíróság mindig a perben részt vevő személyek közötti jogviszonyt bírálja el, és a döntése konkrétan rájuk, illetve jogutódaikra terjed ki az ítélet anyagi jogereje folytán a Pp. 360. § (1) bekezdése értelmében. Ennek kapcsán fűzött a jogirodalom bírálatot a Kúria EBH2012. P.14. szám alatt megjelentetett polgári elvi határozatához amiatt, hogy a bírói gyakorlat szerint a tulajdonjogot (az elbirtoklást) megállapító ítéletnek mindenkire kiterjedő erga omnes (vagy contra omnes) hatálya van, ami kizárja azt, hogy utóbb más személy ugyanazon ingatlanra – akár elbirtoklás útján – tulajdoni igényt érvényesíthessen. Az ezzel szemben álló vélemény szerint a bírósági ítélet nem tükrözheti a tulajdonjogviszony abszolút szerkezetét, mert nincsen a perben nem álló felekre kiterjedő hatálya [Vékás Lajos – Gárdos Péter (szerk.): Kommentár a Polgári Törvénykönyvhöz. 1. köt., Wolters Kluwer, Budapest, 2014, 975. o.].

Megítélésem szerint a bírói ítéletnek a tulajdonjog megállapítására vonatkozó döntését nem úgy kell felfogni, hogy az olyan személyekre is kihat, akik az adott perben félként nem vettek részt, és így ahhoz kapcsolódóan az érdekeiket, igényeiket nem érvényesíthették, hanem az a lényege, hogy a bíróság ítélete alapján a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerül, és mint ilyennek, szubsztanciális jellemzője szerint, olyan hatása van, amely a tulajdonoson kívül mindenkit tartózkodásra, a tulajdonosi jogok tiszteletben tartására kötelez – még azt a személyt is, akinek a jogerős ítélettel lezárt per tárgyát képező ingatlanra bármilyen, még nem érvényesített joga áll (állhat) fenn. Annak a tulajdonjogát, akire vonatkozóan ennek fennálltát (bármiféle jogcímen) a bíróság jogerősen megállapította, senki nem vonhatja kétségbe, még az sem, aki a perben félként vagy más perbeli szereplőként nem vett részt. Ebből a szempontból tehát semmiképpen sem szabad összekeverni a tulajdoni perekben hozott ítéletekhez fűződő, a Pp. 360. § (1) bekezdésében megfogalmazott anyagi jogerőhatást –, mely szerint a keresettel és az ellenkövetelés fennállta tekintetében érdemben elbírált beszámítással érvényesített jog tárgyában hozott ítélet jogereje kizárja, hogy ugyanabból a tényalapból származó ugyanazon jog iránt ugyanazok a felek (ideértve azok jogutódait is) egymás ellen új keresetet indíthassanak, vagy az ítéletben már elbírált jogot egymással szemben egyébként vitássá tehessék –, illetőleg a bírói ítélettel megállapított tulajdonjoghoz kapcsolódó, a Ptk.-ban szabályozott anyagi jogi (dologi) joghatásokat.

Ennek alátámasztására álljon itt a Kúriának a már említett EBH2012. P.14. számú elvi határozatában foglalt álláspontja, amelynek értelmében a „felperesnek az adott perben történő igényérvényesítését a korábbi ítélet mindenkire kiterjedő (ún. contra omnes vagy az ugyanilyen tartalommal használt erga omnes) hatálya zárja ki. Ennek a contra omnes hatálynak az alapja az igényérvényesítés alapjául szolgáló anyagi jogviszony, amely az adott esetben a Ptk. dologi jogi rendelkezésein alapul. Való [igaz], hogy a dologi jogi szabályokat meghatározó alapelvek a Ptk.-ban szövegszerűen nem jelennek meg, azonban ezek kifejezett szabályozás nélkül is áthatják a dologi jog rendszerét. Ezáltal az ilyen jogviszonyon alapuló ítélet contra omnes hatálya a jogviszony abszolút hatályának és nyilvánosságának elvén alapul. Ezek együtt fejezik ki ugyanis e jogviszonyok szerkezeti sajátosságát, vagyis, hogy – szemben a kötelmi jogviszonyokkal – a dologi jogi jogviszonyokban egyedül a jogosult van konkrétan meghatározva. Következésképpen a jogosulttal szemben mindenki más kötelezett, és tartózkodnia kell minden olyan magatartástól, amellyel a dologi jogból folyó jogosultságok gyakorlását akadályozhatja. A nyilvánosság elve a garanciája annak, hogy az abszolút szerkezetű jogviszony kötelezetti oldalán lévő személyek ismerjék azon jogok fennállását, amely vonatkozásában őket a negatív kötelezettség terheli. A nyilvánosság elve ezért olyan nyilvántartások által valósul meg, amelyek lehetővé teszik, hogy az egyes személyeket megillető dologi jogok megismerhetők legyenek.”

3.5. Az ingatlan-nyilvántartási igény

A Ptk. 5:37. §-a szerint, ha az ingatlantulajdonos a tulajdonjogot ingatlan-nyilvántartáson kívül szerezte, igényt tarthat arra, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. Ez a rendelkezés – egyetlen szóhasználatbeli eltéréssel – megegyezik az 1959-es Ptk. 116. § (1) bekezdésével. [Az 1959-es Ptk. 116. § (2)–(3) bekezdései ezen a helyen feleslegessé váltak, mert a Ptk. Ötödik Könyv Negyedik Részében az ingatlan-nyilvántartásról külön rendelkezéseket tartalmaz.]

A tulajdonosi igények e típusánál az a helyzet áll fenn, amikor valaki az ingatlan tulajdonjogát anélkül szerzi meg eredeti szerzésmóddal, hogy annak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésére lenne szükség. Ilyen szerzésmód lehet tipikusan a ráépítés, elbirtoklás, öröklés, de idetartoznak a házassági, élettársi és a közös háztartásban élők tulajdonjogszerzésének esetei is. Ekkor a szerzés jogcíme önmagában létrehozza a jogszerző tulajdonosi minőségét, ahhoz azonban, hogy ez harmadik személyekkel szemben megfelelő védelemben is részesüljön, a jognak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése szükséges.

Ebből a szempontból különös jelentősége van az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatásának, mert ezek a rendelkezések akadályát képezik a tulajdoni igények érvényesítésének, annak, hogy a ráépítő, az elbirtokló vagy akár az örökös a tulajdonjogát bejegyeztethesse az ingatlan-nyilvántartásba. A jogalkotó ugyanis hosszú évek óta következetesen elsőbbségi védelemben részesíti azt, aki az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés teljességében és helyességében bízva jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerzett. Vele szemben törlési keresetet az anyagi jogi jogosult az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozat kézbesítésétől számított hat hónap alatt, a bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló személy pedig az utólag helytelenné vált bejegyzés alapján történt jogszerzés bejegyzéséről szóló határozat kézbesítésétől számított hat hónap alatt indíthatja meg. Amennyiben a határozat kézbesítésére nem került sor, ez a határidő három év. Mind a hat hónap, mind pedig a három év jogvesztő jellegű.

3.6. A Ptk. ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó szabályai

A Ptk. 2025. január 14-ig hatályos szövege szerint az Ötödik Könyv Negyedik Részében „Az ingatlan-nyilvántartás” cím alatt az 5:165–5:187. §-aiban tartalmaz az ingatlan-nyilvántartásra, annak elveire, a közhitelességére, az ingatlan-nyilvántartás helyesbítésére, a törlési és a kiigazítási keresetre, a jogvédelmi hatásra vonatkozó rendelkezéseket az 1997-es Inytv. hatálya alatt. Az Inytv. főbb rendelkezései a 92. § (2) bekezdés szerint 2025. január 15-én léptek hatályba. Ezzel az időponttal módosultak a Ptk. Ötödik Könyv Negyedik Részében az ingatlan-nyilvántartás szabályai is (Ptk. 5:165–5:174. §). Ezáltal a Ptk. kizárólag az ingatlan-nyilvántartás tartalmára (Ptk. 5:165. §), az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre (Ptk. 5:166. §), az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének joghatására, a jóhiszeműen és ellenérték fejében szerzők védelmére, az ingatlan-nyilvántartáson kívül jogot szerző jogállására, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hatályának kiterjesztésére (Ptk. 5:167–5:170. §), továbbá a Ptk. 5:171–5:174. §-aiban a törlési és a kiigazítási perre, valamint a jogvédelmi hatásra vonatkozóan tartalmaz – elsősorban utaló – szabályokat.

Az ingatlan-nyilvántartás részletszabályait – a 2025. január 14-ig hatályosan a Ptk.-ba foglalt alapelvekkel együtt – az Inytv. tartalmazza kódex jelleggel, a teljeskörűség elve alapján. A törvény kiemelt célja, hogy az ingatlan-nyilvántartásból a lehető legteljesebb körben megismerhető legyen az adott ingatlannal összefüggésen fennálló összes jog és kötelezettség (az ingatlan-nyilvántartás primátusa), továbbá a döntéshozatalra automatikusan kerüljön sor. Az Inytv. a IV. Fejezetben „Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei” cím alatt a 14–19. §-okban foglalja össze az ingatlan-nyilvántartásnak azokat az alapelveit, amelyeket a Ptk. korábban hatályos szövege szerint az 5:166–5:177. §-okban szabályozott. Az elvek – azok állandó jellegére és tartósságára figyelemmel – azonosak, eltérések az egyes rendelkezések részletezettségében vannak.

3.7. Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei

Az ingatlanokhoz, a hozzájuk fűződő jogokhoz és kötelezettségekhez már évszázadok óta szervesen hozzátartozik a nyilvántartás igénye, amely megvalósítására különböző rendszerek és formák alakultak ki. Ezek fejlődésének eredményeként jött létre Magyarországon az ingatlan-nyilvántartás jelenlegi rendszere, amelynek részletes szabályait, a nyilvántartás módját, a bejegyzések eljárási rendjét továbbra is az Inytv. szabályozza. 2014. március 15-től – 2025. január 14-ig – újdonságként a Ptk. is tartalmazott rendelkezéseket az ingatlan-nyilvántartásról. Az ingatlan-nyilvántartás alapelveit a Ptk. 2025. január 14-ig hatályosan az 5:166–5:170. §-aiban nevesítette az alábbi sorrendben:

– nyilvánosság elve,

– okirati elv,

– bejegyzési elv,

– rangsor elve,

– közhitelesség elve.

Ezek a törvényben megfogalmazott alapelvek valójában magukban hordozzák, ezért kiegészíthetők

– a teljesség,

– a valósággal való egyezőség és

– a bizalom

elvével.

Ezek az alapelvek 2025. január 15-étől az Inytv.-ben találhatók meg, amely elsőként az ingatlan-nyilvántartás nyilvánosságának elvét (14. §) nevezi meg, másodikként az okirati elvet (15. §) sorolja fel, amelyet a közhitelesség ingatlan-nyilvántartásbeli szabályai (16. §) követnek. Ezután a kérelemhez kötöttség (17. §), valamint a ranghely és a rangsor (18–19. §) elvének rendelkezései következnek.

Az alábbiakban az ingatlan-nyilvántartás – korábban a Ptk.-ban, 2025. január 15-étől az Inytv.-ben azonos tartalommal és jelentőséggel bíró – alapelveiről lesz szó részletesebben.

3.7.1. A nyilvánosság elve és a teljesség

Az ingatlan-nyilvántartás nyilvános, abba bárki betekinthet. Természetesen mindez alapelvi szinten igaz, hiszen a betekintési jog az ingatlan-nyilvántartás nem minden adatára terjed ki (például az egyes bejegyzések alapjául szolgáló szerződések nem, illetőleg csak korlátozottan ismerhetők meg), és nem minden nyilvántartott ingatlan adatai nyilvánosak bárki számára (például a nemzetstratégiai szempontból fontos ingatlanok adatai csak külön engedély alapján kutathatók). Az ingatlan-nyilvántartás nyilvánosságához szorosan kapcsolódik a teljesség alapelve, ami azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartás Magyarország valamennyi ingatlanára kiterjed, függetlenül azok rendeltetésétől, valamint attól is, hogy kinek a tulajdonát képezik. Így e két alapelv érvényesülése főszabály szerint biztosítja azt, hogy az ország területén lévő valamennyi ingatlan nyilvántartott adatai bárki által megismerhetők legyenek.

3.7.2. Közhitelesség, valósággal egyezőség és bizalom elve

Az előbbi két ingatlan-nyilvántartási alapelv mintájára a közhitelesség elvétől nem választható el a valósággal való egyezőség és a bizalom elve. A közhitelesség csak akkor kap valódi tartalmat, ha a nyilvántartott jogok és tények a valósággal megegyeznek, a tényleges állapotot tükrözik. A közhitelesség (és ezzel a valósággal egyezőség) azonban törvényi vélelemként fogható fel, és mint ilyen megdönthető. További korlátja továbbá e két elvnek az, hogy bizonyos jogot keletkeztető tények az ingatlan-nyilvántartásban történő feltüntetésük nélkül is hozzákapcsolódnak az ingatlanhoz, függetlenül attól, hogy ezeket az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza-e. Tulajdonjog keletkezik az ingatlanon annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzése (feltüntetése) nélkül akkor is, ha az elbirtoklás bekövetkezik, amennyiben ráépítés történik, vagy pedig az ingatlanon örökléssel tulajdonjogot szereznek. Vannak olyan tények, például a kiskorúság, amik bejegyzés nélkül is az ingatlan jogosultjának személyi állapotához hozzátartoznak.

Addig, amíg az ingatlan-nyilvántartás által tanúsított jogok és tények fennállásához fűződő közhitelesség objektív kategória, ami nem csak a jóhiszemű jogszerzőt részesíti védelemben, a bizalom alapelve az ingatlan-nyilvántartás adataira hivatkozó személytől már többet, a jóhiszeműségét kívánja meg. Az ingatlan-nyilvántartásban bízó, jóhiszemű személy, amennyiben ellenérték fejében szerez tulajdonjogot, a törvényalkotó különleges védelmében részesül. Ez a már hivatkozott jogvédelmi hatása az ingatlan-nyilvántartásnak a Ptk. 5:187. §-ának (2025. január 15-étől a Ptk. 5:174. §-ának) rendelkezései szerint. Ennek az érvényesülése pedig – már-már alapelvi szinten – erős időbeli korlátok közé szorítja, vagy pedig egyenesen kizárja az anyagi jog szerinti jogosult vagy a bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló személy jogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését.

3.7.3. A bejegyzés és az okirat elve

Ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartásban a tények és a jogok feltüntetésre vagy módosításra kerüljenek, esetleg töröljék, be kell őket jegyezni (fel kell tüntetni) az ingatlan-nyilvántartásba. Ez a bejegyzés hozza létre, azaz konstituálja a jogokat és a tényeket. Természetesen e főszabály alól is vannak kivételek, hiszen a már említett tényeken alapuló jogok, úgymint a ráépítéssel, elbirtoklással vagy örökléssel létrejövő tulajdonjog, az elbirtokolt telki szolgalom akkor is tulajdonjogot, illetőleg telki szolgalmat keletkeztet, ha nem kerül sor az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésükre. Szintén az ingatlanhoz tartozó, valós tényként kell figyelembe venni a már említett kiskorúság tényét. A bejegyzés módja az okirati alapelvhez tartozik, amely szerint meghatározott formában elkészített okirat alapján kerülhetnek a jogok vagy tények bejegyzésre, törlésre vagy módosításra az ingatlan-nyilvántartásban. Emellett bírósági vagy hatósági határozat is lehet kiváltója az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek.

3.7.4. Rangsor elve

Fontos alapelv, hogy az ingatlanra bejegyzett jogok ingatlan-nyilvántartási sorrendjét a beadványok beérkezésének és azoknak a tulajdoni lapra történő feljegyzésének sorrendje (időpontja) határozza meg. Ez a rangsor elve, amihez ranghely is kapcsolódik. A ranghely előzetesen biztosítható, és a ranghely fenntartásának ténye a jogosult kérelmére a tulajdoni lapon feljegyezhető, legfeljebb egy évi időtartamra [1997-es Inytv. 17. § (1) bekezdés t) pontja és az 1997-es Inytv. vhr. 34. és 35. §-ai]. 2025. január 15-étől hatályosan az Inytv. 19. §-a tartalmazza a ranghely és ezzel a bejegyzések rangsora valamennyi érdekelt hozzájárulásával történő megváltoztathatóságának (a ranghelyváltoztatásnak) a szabályait.

3.7.5. Az ingatlan-nyilvántartás alapelveinek jelentősége

Mint az előbbiekben láthattuk, „az ingatlan-nyilvántartás alapelvei olyan általános érvényű tételek, amelyek átfogják annak egészét, alapjaiban határozzák meg célját és a cél megvalósításának módszerét.” [Varga József: Ingatlan-nyilvántartás. 9. előadás (online). 2016. 10. 01., BME jegyzet]. Ugyanakkor az ingatlan-nyilvántartás maga jogokat nem keletkeztet, nem módosít és nem is szüntet meg, hanem jogokat és az ingatlanra vonatkozó jelentős tényeket bejegyez (feljegyez), és – mint ahogy a neve is jelzi – nyilvántartja azokat.

A jogalkotó az Inytv. végső előterjesztői indokolásában a 105. §-hoz – a Ptk. ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó szabályai módosításának indokaként – azt fűzte, hogy szándéka szerint a Ptk. csak az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó legalapvetőbb polgári jogi tartalmú szabályokat foglalja magában. Csak és kizárólag azokat, amelyek az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésnek (ideértve a bejegyzés törlését és kiigazítását is) polgári jogi joghatását kifejtő szerepével állnak szoros kapcsolatban. Ezek közé – a jogalkotó szerint – az ingatlan-nyilvántartás alapelvei nem tartoznak, így ezeknek a köre és a rendelkezései a Ptk. általános magánjogi kódexével szemben az Inytv. speciális kódex jellegű szabályai között kerültek elhelyezésre.

3.8. Az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatása

A Ptk. 2025. január 14-ig hatályos 5:187. §-a értelmében az anyagi jog szerinti jogosult vagy a bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló személy a jogsértő vagy utólag helytelenné vált bejegyzés alapján, a bejegyzés teljességében és helyességében bízva, jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerző harmadik személlyel szemben a törlési keresetet az anyagi jog szerinti jogosult esetén az eredetileg érvénytelen bejegyzésről szóló határozat kézbesítésétől számított hat hónap alatt, a bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló személy esetén pedig az utólag helytelenné vált bejegyzés alapján történt jogszerzés bejegyzéséről szóló határozat kézbesítésétől számított hat hónap alatt indíthatja meg, ha a határozatot a részére kézbesítették. Ha kézbesítés nem történt, a törlési keresetet a bejegyzés hatályossá válásától számított hároméves határidő alatt lehet megindítani. E határidők elmulasztása jogvesztéssel jár.

A Ptk. 2025. január 15-étől hatályos – tagoltabb és ezáltal könnyebben nyomon követhető – 5:174. §-ában megfogalmazott új rendelkezésének az (1) bekezdése szerint a törlési pert a jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerző harmadik személlyel szemben az anyagi jog szerinti jogosult vagy a bejegyzés törlése esetén jogosulttá váló személy

a) az érvénytelen bejegyzésről vagy az utólag helytelenné vált bejegyzés alapján történt jogszerzés bejegyzéséről szóló határozat részére történő kézbesítésétől számított hat hónap alatt,

b) ha a határozat részére történő kézbesítésére nem került sor, a bejegyzés hatályossá válásától számított hároméves határidő alatt indíthatja meg.

A Ptk. 5:174. § (2) bekezdés alapján az (1) bekezdés szerinti perindítási határidők elmulasztása jogvesztéssel jár. A (3) bekezdés értelmében az (1) és (2) bekezdés a kiigazítási igény érvényesítésére irányuló kiigazítási perre is irányadó, ha az ingatlanügyi hatósági eljárásban a sérelem nem orvosolható, vagy ha a sérelem orvoslását a bejegyzést sérelmesnek tartó fél eredménytelenül kísérelte meg.

Az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatásának módosuló szabályaihoz fűzött jogalkotói indokolás szerint a Ptk.-ban maradó rendelkezések pontosabb, az értelmezést segítő módon való megfogalmazására került sor a közhitelesség és ennek joghatásai hatékonyabb érvényesülése érdekében. Ennek megfelelően három csoportba sorolták az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogokat és tényeket: az első csoportban azok a dologi jogok kerültek megemlítésre felsorolásuk nélkül, amelyek joghatása (alapítása, módosítása, megszüntetése) – eltérő törvényi rendelkezés hiányában – konstitutív hatályú, azaz az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel jönnek létre; a második csoportba azok a nem dologi jogi természetű jogok és tények tartoznak, amelyek joghatása bejegyzés nélkül is bekövetkezik, de harmadik személlyel szemben csak akkor válnak hatályossá, ha az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyzésre kerülnek; végül a harmadik csoportba azok a jogok és tények kerültek, amelyek a jogszabály erejénél fogva létrejönnek, és joghatásuk a jogszabály rendelkezése alapján ex lege bekövetkezik, anélkül, hogy az az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzést igényelne (e csoport alkotóelemeit a jogalkotó a közbizalom érvényesülése érdekében a lehető legkörültekintőbben és legszűkebb terjedelemben kívánta meghatározni).

Az ingatlan-nyilvántartás joga az ingatlanforgalom alaki joga, amelyet a bejegyzés konstitutív hatálya és az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatása ruház fel anyagi jogi joghatásokkal. Az ingatlan-nyilvántartási szabályok ugyanakkor a bejegyzéshez olyan jogvédelmet is rendelnek, amely alapján az ingatlan megszerzője bízhat a bejegyzés helyességében. Ez az ingatlanok megszerzését gyorssá és biztonságossá teszi. A bejegyzési elv és a jogvédelmi hatás között annyiban nincsen szükségszerű összefüggés, hogy a jogvédelmi hatás nem feltétlenül áll be a bejegyzéssel. Jogunkban ugyanis az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés konstutivitása érvényesül, míg a jogvédelmi hatás annyiban gyengített, hogy a hatály jóhiszemű szerzőkkel szemben csak meghatározott idő elteltével áll be. Az ingatlan-nyilvántartási szabályozás értékét a vagyoni forgalomban az határozza meg, hogy mennyiben biztosít az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésben bízó jóhiszemű szerzők számára jogvédelmet. A közhitelesség ezért nem választható el az ingatlan-nyilvántartáshoz fűzött jogvédelmi hatástól, amelynek alapvető indoka a látszatban bízók védelme, valamint a tulajdonos és a forgalomban szerzők közötti érdekkiegyenlítés [Vékás Lajos – Gárdos Péter (szerk.): Nagykommentár a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 5:187.§-ához].

Bár az alapul szolgáló anyagi jogszabályok (a Ptk. és 2025. január 15-étől az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény) megváltoztak, a Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának a 3/2010. (XII. 6.) PK véleményben az érvénytelenségi és a törlési per kapcsolatáról tett megállapításai, kimondott jogelvei az új jogszabályi környezetben is irányadók. A Kúria utóbbi években meghozott precedensértékű határozatai közül érdemes megemlíteni a Pfv.20.541/2019/12. számú ítéletet, melynek elvi tartalma szerint, ha az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzés alapjául szolgáló okirathoz képest helytelen, az ingatlan-nyilvántartás helyesbítésének van helye. Ez szükségszerűen járhat azzal a következménnyel, hogy már bejegyzett tulajdoni hányadot kell törölni az ingatlan-nyilvántartásból, emiatt azonban a törlési perekre irányadó határidőknek a jogvita elbírálása szempontjából nincs jelentősége. A Kúria Pfv.20.346/2021/10. szám alatt meghozott határozatában kimondta, ha valaki az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett jogát nem jegyezteti be, ezt a jogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, őt a rangsorban megelőző jóhiszemű szerzővel szemben, mert a jóhiszemű jogszerző védelme ebben az esetben azonnali és teljes. Az ugyancsak öröklési ügyben hozott Pfv.21.137/2022/4. számú ítélet az előző döntéssel azonos módon jutott arra a következtetésre, hogy nem törlési igényt, hanem bejegyzési igényt alapoz meg, ha az örökhagyó halálát követően nem a tényleges örököst, hanem érvénytelen végrendelet alapján az álörököst jegyzik be tulajdonosként az ingatlan-nyilvántartásba. Ha az ingatlan-nyilvántartáson kívüli jog szerzője az ingatlan-nyilvántartáson kívül szerzett jogát nem jegyezteti be, ezt a jogát nem érvényesítheti az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett, illetőleg őt a rangsorban megelőző jóhiszemű és visszterhesen szerzővel szemben, mert a jóhiszemű és visszterhesen jogszerző védelme ebben az esetben azonnali és teljes. A Gfv.30.215/2022/14. szám alatt meghozott határozatában a Kúria, amellett, hogy megállapította, az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatása megilleti az ingatlan-nyilvántartás adataiban bízva jóhiszeműen és ellenérték fejében szerző harmadik személyt abban az esetben is, ha a jogelődje a Cstv. 40. §-a alapján érvénytelen szerződéssel szerzett tulajdonjogot az adott ingatlanon, azt a lényeges tételt is kimondta, annak megítélése, hogy a jogszerző harmadik személy jó- vagy rosszhiszemű-e tényállásfüggő, azaz mindig az adott ügyben rendelkezésre álló, esetenként eltérő, tehát taxatíve fel nem sorolható bizonyítékok alapján dönthető el. A jó- vagy rosszhiszeműség a fél saját szubjektív tudomásán alapul, annak, hogy a fél az ehhez vezető információkhoz honnan és milyen módon jut hozzá, nincs relevanciája. Ennek a kimondása különösen azért tűnik fontosnak, mert az ingatlan-nyilvántartás jogvédelmi hatásának legfőbb címzettje az ellenérték fejében jóhiszeműen jogot szerző személy, amely utóbbi körülmény a perben jogvita tárgya és így bizonyításra szoruló tény lehet, amely megítéléséhez a Kúria döntése értékelési szempontokkal szolgálhat.

III. Az ingatlan tulajdonjogának megszerzése

1. A tulajdonszerzésről általában

1.1. A tulajdonszerzés fogalma

Az Emberi Jogok Európai Egyezményéhez fűzött Első kiegészítő jegyzőkönyv szerint minden természetes vagy jogi személynek joga van javai tiszteletben tartásához. Senkit sem lehet tulajdonától megfosztani, kivéve, ha ez közérdekből és a törvényben meghatározott feltételek, valamint a nemzetközi jog általános elvei szerint történik. Az Európai Unió Alapjogi Chartája kimondja, hogy mindenkinek joga van ahhoz, hogy jogszerűen szerzett tulajdonát birtokolja, használja, azzal rendelkezzen, és azt örökül hagyja. Tulajdonától senkit sem lehet megfosztani, kivéve, ha ez közérdekből, a törvényben meghatározott esetekben és feltételekkel, valamint az ezáltal elszenvedett veszteségekért kellő időben fizetett méltányos összegű kártalanítás mellett történik. A tulajdon használatát, az általános érdek által szükségessé tett mértékben, törvénnyel lehet szabályozni. Magyarország Alaptörvényének XIII. cikk (1) bekezdése kimondja, hogy mindenkinek joga van a tulajdonhoz. A tulajdonszerzés jogi aktusa következtében valamely dolog felett tulajdonosi hatalom keletkezik, annak minden részjogosítványával együtt, azaz egy dologi jogi jogviszony jön létre. A dologi jogviszony nem a dolog és a személy közötti jogviszonyt, hanem a dologi jog jogosultjának és kötelezettjének kapcsolatát jelenti.

1.2. A dologi jog abszolút szerkezete

A dologi jogviszony abszolút szerkezetű, azaz a dologi jog jogosultja(i) – aki(k) mindig konkrétan meghatározott vagy meghatározható személy(ek) – a dologi jogviszonyból fakadó igényei(ke)t mindenkivel szemben érvényesítheti(k).

A dologi jogviszonyt negatív tartalmú magatartások összességének is nevezzük, mert mindenki köteles a dologi jog elismerésére, gyakorlásának tűrésére és a zavarásától való tartózkodásra.

Ez a jogi hatalom ugyanakkor nem korlátlan, mert a tulajdonjogban foglalt részjogosítványokat részben törvény, részben mások jogai korlátozzák, valamint a tulajdonjognak kötelezettséget keletkeztető hatása is lehet. A Ptk., kiemelve és megerősítve a tulajdonjog jelentőségét és súlyát, kimondja, hogy a tulajdonjogban foglalt részjogosítványok gyakorlását csak mások jogai, továbbá törvényi rendelkezések korlátozhatják.

A tulajdonost tulajdonjogának tárgyán – jogszabály és mások jogai által megszabott korlátok között – teljes és kizárólagos jogi hatalom illeti meg [Ptk. 5:13. § (1) bekezdés].

1.3. Kógencia

Kógens norma alatt a normától eltérést nem engedő szabályt értünk. A Ptk. a dologi jogok körében alapvetően kógens szabályokat tartalmaz, mivel a dologi jogok köre zárt. Ez azt jelenti, hogy dologi jogot csak törvény hozhat létre, a felek szerződése nem. Nincs lehetőség tehát arra, hogy a felek a szerződéses szabadságból eredően törvényben nem szabályozott tulajdonjog-szerzési jogcímet vagy dologi hatályú (bárkivel szemben érvényesíthető) biztosítékot létesítsenek. Az, hogy a tárgyi jog nem diszpozitív, hanem kógens módon határozza meg a dologi jogok körét és tartalmát, elsősorban az absztrakt és oszthatatlan tulajdonjog fenntartását szolgálja. Aki a tulajdonjogot megszerzi, nem a részjogosítványokat vagy azok gyakorlásának a lehetőségét szerzi meg, hanem ezt az absztrakt tulajdonjogot.

A Ptk. szövegezéséből nem mindig tűnik ki ez a kógencia. Ha a jogalkotó úgy fogalmaz, hogy „ha a felek eltérően nem rendelkeznek”, ez egyértelműen diszpozitív szabály. Ha a jogalkotó úgy fogalmaz, hogy „az ettől eltérő rendelkezés semmis”, az kógens szabály. Nem ilyen egyértelmű azonban minden esetben a törvény szövege. A Ptk. 5:30. § (2) bekezdése szerint az ingatlan tulajdonjogával felhagyni nem lehet. Ez a tiltó rendelkezés megfogalmazásából adódóan egyértelműen kógens szabály. A Ptk. 5:38. § (2) bekezdés szerint ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges. Itt is maga az alkalmazott kifejezés adja a kógenciát.

1.4. A tulajdonjog megszerzésének általános szabályai

1.4.1. Rendelkezési jog

A tulajdonost megilleti különösen a birtoklás, a használat, a hasznosítás, a hasznok szedésének és a rendelkezésnek a joga [Ptk. 5:13. § (2) bekezdés].

A rendelkezési jog tehát a tulajdonost megillető egyik részjogosítvány.

A tulajdonost megilleti az a jog, hogy a dolog birtokát, használatát vagy hasznai szedésének jogát másnak átengedje, azt biztosítékul adja, vagy más módon megterhelje, továbbá, hogy a tulajdonjogát másra átruházza, vagy azzal felhagyjon [Ptk. 5:30. § (1) bekezdés]. Megjegyezzük, hogy a Ptk. 5:30. § (2) bekezdés értelmében ingatlan tulajdonjogával felhagyni nem lehet.

A tulajdonjogszerzés és -átruházás tehát a rendelkezési jog gyakorlásának egyik formája.

1.4.2. Az ingatlan tulajdonjogának megszerzése

1.4.2.1. Az ingatlantulajdon megszerzésének módozatai

A jogtudomány különbséget tesz eredeti és származékos tulajdonszerzés között. A különbséget az alábbi táblázat mutatja (Bedő Katalin – Hidasi Gábor – Horváth Gyula – Kőszegi Gábor: Az ingatlanjog nagy kézikönyve. 2. kiad., CompLex, Budapest, 2010, 187. o.)

Eredeti szerzésmód

Származékos szerzésmód

– szerző fél tulajdonjoga nem az ingatlanon fennálló tulajdonjogból származik;

– az új tulajdonviszony tartalmára a korábbi nincs befolyással

– a jogosult tulajdonjoga az ingatlanon fennálló korábbi, már létező tulajdonjogon alapszik, a tulajdonjog másra száll át;

– alanyváltozásról van csupán szó a tulajdonjogviszonyban (jogelőd és jogutód), érvényesül a „nemo plus iuris” elve

A „nemo plus iuris” a római jog korától máig érvényesülő jogelv, mely szerint senki sem ruházhat át több jogot, mint amellyel maga rendelkezett. A Ptk. 5:39. § (1) bekezdés fogalmazza meg ezt az alaptételt: átruházással a dolog tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni. A bírói gyakorlatban, különösen a szerződések érvénytelenségének, részleges érvénytelenségének megállapítása iránti perekben igen gyakorta alkalmazott alapelv. Vegyük példaként azt az esetet, amikor a felperes, mint az ingatlan tulajdonosa nevében, de hamis meghatalmazással adja el egy ismeretlen személy az ingatlant. A vevő tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik, mert alakilag rendben lévőnek látszanak a benyújtott okiratok. A szerződés érvénytelenségi kereset jelen esetben eredményes, hiszen nem a tulajdonos írta alá a szerződést, nem fejezte ki átruházási szándékát, a nevében eljáró személy pedig rosszhiszemű álképviselő volt. A vevő tehát tulajdonjogot akkor sem szerezhetett, ha azt a földhivatal bejegyezte az ingatlan-nyilvántartásba (EBH2006. 1400.). Meg kell jegyeznünk, hogy ugyanez a joghelyzet akkor is, ha valaki az ingatlan tulajdonosa helyett, annak megbízása nélkül, hamis aláírással ad el ingatlant.

Egy másik esetben a felperes és az I. r. alperes ingatlan-adásvételi szerződést kötött azzal, hogy amennyiben az I. r. alperes nem fizeti meg a teljes vételárat, a felperesnek elállási joga van. Ugyanakkor a felperes teljes és visszavonhatatlan hozzájárulását adta ahhoz, hogy a vételár teljes megfizetése előtt az I. r. alperes tulajdonjogát bejegyezzék az ingatlan-nyilvántartásba, csak a birtokba adást kötötték a vételár teljes kifizetéséhez. Az I. r. alperes a vételár jelentős részét felszólítás és póthatáridő tűzése ellenére sem fizette meg, így a felperes jogszerűen élt elállási jogával. Ezt követő két héten belül az I. r. alperes eladta az ingatlant a II. r. alperesnek, akinek a tulajdonjogát szintén bejegyezte a földhivatal. A felperes a perben annak megállapítását kérte, hogy a szerződéstől való elállása jogszerű volt, amely megkötésére visszamenő hatállyal a szerződést felbontotta. Ezért kérte I. r. alperes tulajdonjogának törlése útján a szerződéskötéskori állapot helyreállítását, valamint kérte az alperesek között kötött szerződés érvénytelensége címén a II. r. alperes tulajdonjogának törlését is. A bíróság a felperes keresetének helyt adott. Osztotta azt az álláspontot, hogy a szerződésben kikötött elállási jogot a felperes a körülményekre tekintettel jogszerűen gyakorolta, az elállás pedig ex tunc hatállyal felbontja a szerződést. Az Inytv. alapján kérheti a bejegyzett jog törlését az az érdekelt, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog megszűnt. Mivel a törlési pert a felperes a törvényi határidőben indította meg, jogszerűen kérte az I. r. alperes tulajdonjogának törlését. A törlés is a szerződés megkötésének időpontjára visszaható hatályú. I. r. felperes ennek folytán nem volt már a tulajdonosa az ingatlannak, amikor azt eladta a II. r. alperesnek. Mivel a törlési keresetet határidőben indították, a II. r. alperes arra sem hivatkozhatott, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerzett jogot (BH1997. 448.).

Igen gyakran előfordul, hogy házassági vagyonközösségbe tartozó ingatlan tulajdonjoga csak az egyik házastárs nevén van bejegyezve 1/1 arányban. Amennyiben ez a házastárs a másik házastárs beleegyezése, esetleg tudta nélkül átruházza az ingatlan tulajdonjogát, a szerződés abban a részében érvénytelen, melyen a másik házastárs tulajdonjoga áll fenn. Mivel a házassági vagyonközösség ingatlan-nyilvántartáson kívül alapít tulajdonjogot, ilyenkor a másik házastárs perrel érvényesítheti tulajdoni igényét, a szerződés részleges érvénytelenségének megállapítása mellett. A vevő csak olyan arányban szerez tulajdonjogot, amilyen arányban az eladó házastárs ténylegesen tulajdonos volt.

1.4.2.2. Az ingatlan tulajdonszerzésének két mozzanata

A tulajdonszerzés két mozzanatból áll, a tulajdonszerzéshez szükség van jogcímre és szerzésmódra.

A jogcím az a jogi cél, az a felek által elérni kívánt joghatás, melynek érdekében a tulajdonjog megszerzése végbemegy (általában valamilyen szerződés).

A szerzésmód (traditio) az átruházó dologi jogi ügylet, amely a tulajdonjog átszállását eredményezi. Ingatlanok esetében különbséget tehetünk a szerzésmódok között a szerint, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés keletkezteti-e a tulajdonjogot vagy a tulajdonszerzésre az alapul szolgáló jogi tény bekövetkeztével kerül sor.

Az előbbi eset az átruházás. Ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges [Ptk. 5:38. § (2) bekezdés]. Ilyen jogügyletnél az ingatlan-nyilvántartás konstitutív hatályú. A Pécsi Ítélőtábla Pf.40.001/2021/7. számú ítéletében megerősítette, hogy az adásvételi szerződés tényére alapított tulajdonjog megállapítása iránti kereset alaptalan. Indokolásában kifejtette: „Nem igényelheti perben a felperes az adásvételi szerződés alapján a tulajdonjoga bejegyzését és alperesek ennek tűrésére kötelezését sem, mert a szerződésen alapuló bejegyzést az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 26. § (7) bekezdése alapján a felperesnek az ingatlanügyi hatóságtól kell kérnie, amely meg is történt, a felperes a bejegyzési kérelmet benyújtotta, arról az ingatlanügyi hatóságnak kell határoznia.”

A másik szerzésmód esetében az ún. ex lege, tehát a törvény erejénél, rendelkezésénél fogva bekövetkező tulajdonszerzésről van szó, melynek az ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetése nagyon fontos (ellenérték fejében, jóhiszeműen, az ingatlan-nyilvántartásban bízva szerző harmadik személy esetében), de csak deklaratív hatályú.

Ingatlanok esetében az eredeti és származékos szerzés különféle módozatait az alábbi táblázatban foglaltuk össze:

Eredeti szerzésmód

Származékos szerzésmód

– hatósági határozat

– árverés

– kisajátítás

– elbirtoklás

– növedék

– beépítés

– hozzáépítés

– ráépítés

– öröklés

– átruházás

Fentebb már említésre került, hogy a jogirodalom úgy is különbséget tesz az ingatlanra vonatkozó tulajdonszerzési módok között, hogy a jogszerzés az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel történik meg vagy ingatlan-nyilvántartáson kívül, bejegyzés nélkül, ex lege is bekövetkezik. Ezt a csoportosítást foglalja össze az alábbi táblázat, amelyből látszik, hogy a két csoportosítás között vannak átfedések:

Bejegyzéssel szerzés

Ex lege szerzés

Minden átruházás:

– adásvétel,

– ajándékozás,

– csere,

– tartási, életjáradéki szerződés,

– öröklési szerződés,

– bizalmi vagyonkezelés,

– pénzügyi lízing,

továbbá:

– árverés,

– kisajátítás.

– öröklés,

– ráépítés,

– beépítés,

– növedék,

– elbirtoklás,

– hatósági határozat,

– házassági, élettársi vagyonközösség.

1.4.3. A tulajdonjog megszerzésének alaki feltételei

Ha valamely jogot, tényt vagy adatot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek vagy az ingatlan-nyilvántartásból töröltek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról vagy törléséről nem tudott (Ptk. 5:167. §).

Jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének – ha törvény másként nem rendelkezik – olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata (a továbbiakban: okirat) alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély). A bejegyzési engedélyt a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja (Inytv. 32. §). Az okiratok alakiságával és mellékleteivel kapcsolatos részletes szabályozást az Inytv. 32–41. §-a tartalmazza, melyet e helyütt nem részletezünk.

1.4.3.1. A bejegyzési kérelem hiánypótlása

Fontos, hogy ha a bejegyzés iránt benyújtott kérelem hiányos, a földhivatal két dolgot tehet: vagy elutasítja a kérelmet hiánypótlási felhívás kiadása nélkül, vagy hiánypótlási felhívást bocsát ki.

Nem alkalmas hiánypótlásra a bejegyzés, feljegyzés alapjául szolgáló okirat és a kérelmet határozattal el kell utasítani, ha ahhoz, hogy bejegyezhető legyen

– a benyújtott okirat tartalmát, így különösen az abban megjelölt jogcímet kellene módosítani vagy pótolni;

– a szerződő vagy jogosult, illetőleg kötelezett felek személyét kellene megváltoztatni a jogutódlás kivételével;

– a település megjelölése, az ingatlan fekvése és helyrajzi száma módosulna, vagy ezeket együtt kellene utólag megjelölni;

– a szerződő, jogosult, illetőleg kötelezett felek bármelyikének a nyilvánvalóan azonosítható aláírását kellene utólag pótolni;

– az okirat ellenjegyzéséről, az aláírás közjegyzői hitelesítéséről, tanúk általi aláírásáról kellene gondoskodni;

– a bejegyzési engedélyt kellene pótolni, kivéve, ha a bejegyzett jogosult a tulajdonjog-bejegyzés alapjául szolgáló okiratban nyilatkozott arról, hogy a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt későbbi időpontban, de legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtását követő 6 hónapon belül megadja;

– okirat keltezésének helyét vagy az időpontját kellene feltüntetni;

– az ingatlanügyi hatóság által hatályos záradékkal ellátott változási vázrajzot, vagy a vázrajzon a törvényben meghatározott személyek aláírását kellene pótolni.

A hiány pótlására való felhívás nélkül vissza kell elutasítani a bejegyzés iránti kérelmet akkor, ha

– a kérelem vagy a benyújtott okirat, illetve azok együttes tartalma érthetetlen, ellentmondó,

– a kérelemhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot vagy föld tulajdonjogának felszámolási, illetve önkormányzati adósságrendezési eljárás során történő megszerzése esetén az árverési jegyzőkönyvet nem csatolták,

– a föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződésen vagy a föld tulajdonjogának végrehajtási, felszámolási, illetve önkormányzati adósságrendezési eljárás során történő szerzése esetén az árverési jegyzőkönyvön a mezőgazdasági igazgatási szerv törvényben előírt jóváhagyásáról szóló záradék nem szerepel,

– a tulajdonszerzés a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló törvényben meghatározott földszerzési maximumba ütközik,

– több ingatlan tulajdonjogának gazdaságátadási szerződésben történő átruházása esetében az ingatlanok fekvése szerint illetékes ingatlanügyi hatósághoz nem egy naptári napon került benyújtásra az ingatlanok tulajdonjogának átruházására irányuló gazdaságátadási szerződés – gazdaságátadási szerződésben együttműködési időszak megállapítása esetén a tulajdonjog átruházásához hozzájáruló nyilatkozat – valamennyi ingatlan tekintetében [Inytv. 49. § (1) bekezdés, 51. §].

Feltétlenül ismerni kell ezeket a szabályokat, mert az okiratot szerkesztő és benyújtó kárfelelősségét is megalapozhatják bizonyos esetekben, amikor neki felróható, hogy a célzott joghatást a felek nem tudják elérni.

Itt kell megjegyeznünk, hogy az új ingatlan-nyilvántartásról szóló, 2025. január 15-én hatályba lépett 2021. évi C. törvény értelmében csak az ügyvédi kamaránál regisztrált, a regisztráció feltételeinek megfelelő jogi képviselő járhat el ingatlanokkal kapcsolatos ingatlan-nyilvántartási ügyekben. A regisztrációhoz a jogi képviselőknek (ügyvédek, kamarai jogtanácsosok) vizsgázniuk kell és az elektronikus eljáráshoz szükséges technikai feltételekkel kell rendelkezniük. Szintén 2025. január 15-étől módosult ennek alapján az Üttv., beiktatva a 183/A. §-t a regisztráció feltételeiről. A jogalkotó célja, hogy az ingatlan-nyilvántartást elektronikus adatbázissá fejlessze, az ingatlan-nyilvántartási eljárásokat teljes mértékben elektronizálja, így csökkentse a földügyi eljárások átfutási idejét és költségszintjét, ezáltal pedig a közigazgatási adminisztratív terhek is csökkenjenek.

1.4.3.2. Közokirat, magánokirat mint a bejegyzés alapja

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapja tehát okirat lehet, közokirat vagy magánokirat.

A közokirat olyan papír alapú vagy elektronikus okirat, amelyet bíróság, közjegyző vagy más hatóság, illetve közigazgatási szerv ügykörén belül, a jogszabályi rendelkezéseknek megfelelő módon állított ki. A közokirat teljes bizonyító erővel bizonyítja

– hogy a kiállító a benne foglalt intézkedést megtette vagy határozatot a benne foglalt tartalommal meghozta,

– a közokirattal tanúsított adatok és tények valóságát,

– a közokiratban foglalt nyilatkozat megtételét, annak idejét és módját [Pp. 323. § (1) és (3) bekezdés] (BH2023. 163.).

A bíróság által kiállított közokiratok alakiságára nézve a Be., a Pp., valamint a Büsz. rendelkezései az irányadók. A közjegyzői okirattal szemben támasztott alaki követelményeket a Kjtv. 111. § (1) és (2) bekezdése tartalmazza. A közjegyzői okiratok az ügyleti okirat és a ténytanúsító okirat (közjegyzői tanúsítvány). Az ügyleti okirat közhitelesen tanúsítja a jogügyletre vonatkozó akaratnyilvánítás tényét, a ténytanúsító okiratban a közjegyző a jogi jelentőségű tényeket közhitelesen tanúsítja jegyzőkönyvi vagy záradéki formában.

A közjegyző által a Kjtv.-ben előírt alakszerűségek megtartásával elkészített közjegyzői okirat, ennek hiteles kiadmánya és hiteles másolata: közokirat.

Egy eseti ügyben a szerződő felek szerződésük formájául a közjegyzői okiratot választották. A felperes a közjegyzővel szemben indított perben keresetében annak megállapítását kérte, hogy a közjegyző által szerkesztett okirat nem minősül közokiratnak, azt ugyanis az alperes a közjegyzői okiratok elkészítésére vonatkozó szabályok megsértésével állította ki. Azzal érvelt, hogy a közjegyző nem olvasta fel és magyarázta el számára az okirat tartalmát és nem adott tájékoztatást a jogi tudnivalókról és következményekről. A felperes keresetét a bíróságok jogerősen elutasították, indokolásukkal a Kúria egyetértett. Kifejtette, hogy a közokiratok közül az ügyleti okirat a Kjtv. 111. § (1) bekezdés szerint közhitelesen tanúsítja az akaratnyilvánítás tényét. A közjegyző által a közjegyzői törvényben előírt alakszerűségek megtartásával elkészített közjegyzői okirat, ennek hiteles kiadmánya és hiteles másolata a Kjtv. 111. § (2) bekezdése értelmében közokiratnak minősül. A közjegyzői okirat a Kjtv. 112. §-ban meghatározott feltételek fennállása esetén végrehajtási záradékkal is ellátható. E szabályok értelmében a közokirat a jogügylet létrejöttének alakszerűsége tekintetében olyan speciális formát jelent, amelyhez a törvény erejénél fogva bizonyító erő és a végrehajtási záradékolás lehetősége társul. A perbeli esetben a felperes és a perben nem szereplő szerződő fél között létrejött szerződés vonatkozásában a felek közös akarattal a szerződés formájaként a közjegyzői közokirati formát választották. A közjegyző ennek kapcsán készítette el a perbeli okiratokat. A felperes által kért megállapításnak ezekkel az okiratokkal kapcsolatban nem volt helye. Megállapításra irányuló kereseti kérelem előterjesztésére ugyanis az 1952-es Pp. 123. §-a értelmében akkor kerülhet sor, ha a kért megállapítás a felperes jogainak az alperessel szemben való megóvása végett szükséges, és a felperes a jogviszony természeténél fogva, vagy a kötelezettség lejártának hiányában vagy valamely más okból teljesítést nem követelhet. Az alperes az általa szerkesztett közjegyzői okiratban foglalt szerződésnek nem vitásan nem volt alanya, a felperesnek tehát e jogügylet és a hozzá kapcsolódó jognyilatkozatok alapján az alperessel szemben érvényesíthető jogai nem keletkeztek. Az alperes tekintetében erre figyelemmel a felperesnek nem áll fenn olyan jogvédelmi érdeke, amely a kért megállapítást szükségessé tenné. A felperes szerződő partnerével szemben indíthat pert annak megállapítására, hogy a jogügylet érvénytelen. Ebben a perben lehet a közokirattal szembeni bizonyításnak helye (Kúria Pfv.V.21. 379/2014/4.).

A Pp. 323. § (3a) és (3b) bekezdése szerint az elektronikus közokirat teljes bizonyító erővel bizonyítja a közokirat aláírása pillanatában a kiállító személynek a DÁP tv. szerinti szerepkörét, ha a szerepkört a szerepkör-tanúsító szolgáltató szerepkör-tanúsítványban igazolta, az azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatás igazolása tartalmazza.

A Pp. 323. § (3b) bekezdés szabályozza, hogy az elektronikus közokirat esetében jogszabály a (3a) bekezdéstől eltérő módon is lehetővé teheti a DÁP tv. szerinti szerepkör teljes bizonyító erejű igazolását.

A Pp. 325. § (1) bekezdése tartalmazza a teljes bizonyító erejű magánokirat kritériumait. A magánokirat az ellenkező bebizonyításáig teljes bizonyítékul szolgál arra, hogy kiállítója az abban foglalt nyilatkozatot megtette, illetőleg elfogadta, vagy magára nézve kötelezőnek ismerte el, feltéve, hogy az alábbi feltételek valamelyike fennáll:

– a kiállító az okiratot saját kezűleg írta és aláírta;

– két tanú az okiraton aláírásával igazolja, hogy a kiállító a nem általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük sajátkezű aláírásának ismerte el; az okiraton az igazoláshoz mindkét tanú elhelyezi az aláírását, továbbá saját kezűleg, olvashatóan feltünteti a nevét és lakóhelyét, ennek hiányában tartózkodási helyét;

– az okirat aláírójának aláírását vagy kézjegyét az okiraton bíró vagy közjegyző hitelesíti;

– az okiratot a jogi személy képviseletére jogosult személy a rá vonatkozó szabályok szerint megfelelően aláírja;

– ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos [Üttv. 66. § (1) bekezdés] az általa készített okirat szabályszerű ellenjegyzésével bizonyítja, hogy az okirat aláírója a más által írt okiratot előtte írta alá vagy aláírását előtte saját kezű aláírásának ismerte el;

– az elektronikus okiraton az aláíró minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírást, bélyegzőt helyezett el, és – amennyiben jogszabály úgy rendelkezik – azon időbélyegzőt helyez el;

– olyan, törvényben vagy kormányrendeletben meghatározott szolgáltatás, vagy zárt rendszerben alkalmazott, tanúsított bizalmi szolgáltatás keretében jött létre, ahol a szolgáltató az okiratot a kiállító azonosításán keresztül a kiállító személyéhez rendeli és a személyhez rendelést a kiállító saját kezű aláírására egyértelműen visszavezethető adattal együtt vagy az alapján hitelesen igazolja; továbbá a szolgáltató az egyértelmű személyhez rendelésről kiállított igazolást elektronikus dokumentumba kapcsolt, elválaszthatatlan záradékba foglalja és azt az okirattal együtt legalább minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus bélyegzővel és minősített időbélyegzővel látja el;

– törvény eltérő rendelkezése hiányában – a kiállító szóbeli nyilatkozatát a DÁP tv. szerinti elektronikus ügyintézést biztosító szerv vagy a szolgáltatás használatára jogosult egyéb szerv a Kormány rendeletében meghatározottak szerint mesterséges intelligenciával támogatott szolgáltatás szerint írásbeli formátumba alakította, az írásbeli formátumba alakított nyilatkozat tervezetét a kiállító jóváhagyta, és dokumentum a Kormány rendeletében meghatározottak szerint hitelesítve lett;

– a dokumentumot DÁP tv. szerinti digitális szolgáltatás nyújtása során a digitális állampolgárság szolgáltató hitelesítette.

Ahhoz, hogy a magánokiratba foglalt tulajdonátszállást a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezze, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által szabályszerűen ellenjegyzett okirat szükséges [Üttv. 43. § (1)–(6) bekezdés].

Az okirat ellenjegyzésével az ügyvéd vagy a kamarai jogtanácsos bizonyítja, hogy az okirat a felek kinyilvánított akaratának és a jogszabályoknak megfelel, és az okiratban megjelölt fél az iratot előtte vagy helyettese előtt írta alá, illetőleg aláírását előtte vagy helyettese előtt saját kezű aláírásának ismerte el, az okiratban megjelölt felek, illetve eljáró képviselőik azonosítását elvégezte [Üttv. 44. § (1) bekezdés].

Speciális eset, ha az okirat kiállítója olvasni nem tud, vagy nem érti azt a nyelvet, melyen az okirat készült. Ez esetben a fent részletezett okiratnak csak akkor van teljes bizonyító ereje, ha magából az okiratból kitűnik, hogy annak tartalmát a tanúk egyike vagy a hitelesítő személy a kiállítónak megmagyarázta [Pp. 325. § (2) bekezdés]. Ezen rendelkezéshez igazodik a bírói gyakorlat is, miszerint a teljes bizonyító erejű magánokirat érvényességi kelléke, hogy írástudatlan félnek a szerződés feltételeit a felektől független, az ügylet megkötésében érdektelen személy, a tanúk egyike vagy a hitelesítő magyarázza el (EBH2001. 431.). Az Inytv. a bejegyzés feltételéül még szigorúbb szabályt ír elő. Az írásra vagy olvasásra képtelen, illetve a magyar nyelvet nem értő személy nyilatkozatán alapuló ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez a jognyilatkozatnak meg kell felelnie az Inytv. 35. § (2) bekezdésében, valamint a Ptk. 6:7. § (4) bekezdésében előírt feltételeknek [Inytv. 36. § (3) bekezdés]. Ez garanciális szabály a közhitelesség érdekében. Írásra, olvasásra képtelen lehet az analfabéta is, ami önmagában nem teremt szerzőképtelenséget és az olyan személy is, aki pl. súlyos betegségénél fogva (látássérült, lebénult, keze csonkolt, hiányzik stb.) nem képes írni, olvasni, de az ügyei viteléhez szükséges belátási képessége, az, hogy jognyilatkozata következményeit felmérje, nem hiányzik.

1.4.3.3. A bejegyzés alapjául szolgáló okiratok kellékei

Az Inytv. meghatározza a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok kellékeit is (Inytv. 35. §).

Az okiratnak – ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés vagy törlés alapjául szolgálhasson – tartalmaznia kell:

– az okiratban szereplő természetes személy nevét, valamint a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló törvény hatálya alá nem tartozó természetes személy további természetes személyazonosító adatait a 8. § (1) bekezdés b) pontjában meghatározottak szerint, továbbá a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló törvény hatálya alá tartozó természetes személy további természetes személyazonosító adatait és a személyi azonosítóját;

– az okiratban szereplő jogi személy, jogi személyiség nélküli szervezet megnevezését, valamint a nyilvántartását vezető szerv megnevezését és a nyilvántartási számát, a nem nyilvántartott szervezet székhelyét;

– az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám) és a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot;

– a jog vagy tény pontos megjelölését;

– tulajdonjog-változás esetén a jogváltozás jogcímét;

– az egyoldalú – a bejegyzett jog törléséhez hozzájáruló – nyilatkozat kivételével az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést, törlést engedő – feltétlen és visszavonhatatlan – nyilatkozatát;

– az okiratban szereplő természetes személyek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát.

A belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, az okiratot ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzéssel látta el, valamint az okiratban az ügyletkötő félnek, a fél képviselőjének személye nyilvánvalóan beazonosítható, és

– a papíralapú okiratról készült – a jogi képviselő által az ügyvédi tevékenységről szóló törvény szerint elektronikus okirattá alakítással előállított – elektronikus másolat az ügyletkötő fél, a fél képviselője, valamint a készítő és ellenjegyző személy aláírásképét tartalmazza,

– az elektronikus okiraton az aláíró a minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírását vagy bélyegzőjét helyezte el, és azon időbélyegzőt helyez el, vagy

– olyan, törvényben vagy kormányrendeletben meghatározott szolgáltatás keretében jött létre, ahol a szolgáltató az okiratot a kiállító azonosításán keresztül a kiállító személyéhez rendeli, és a személyhez rendelést a kiállító saját kezű aláírására egyértelműen visszavezethető adattal együtt vagy az alapján hitelesen igazolja; továbbá a szolgáltató az egyértelmű személyhez rendelésről kiállított igazolást elektronikus dokumentumba kapcsolt, elválaszthatatlan záradékba foglalja, és azt az okirattal együtt legalább fokozott biztonságú elektronikus bélyegzővel és legalább fokozott biztonságú időbélyegzővel látja el,

– az okiratot ügyvéd (vagy kamarai jogtanácsos) ellenjegyzéssel látta el.

A papíralapú köz- és magánokirat kizárólag abban az esetben fogadható el az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául, ha azt a szerkesztő ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy közjegyző elektronikus okirattá alakította. Nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd, kamarai jogtanácsos, illetve a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve.

A bejegyzés alapjául szolgáló jogerős bírósági, hatósági határozat vagy végleges közigazgatási hatósági döntés (e § alkalmazásában a továbbiakban együtt: határozat) tartalmára a 35. § (1) bekezdésében foglaltak az irányadók azzal az eltéréssel, hogy a határozatban a felek megállapodását – ideértve a bejegyzési engedélyt is – a bíróság, hatóság rendelkezése pótolja. Ez utóbbi rendelkezés bíróság által okiratba foglalt jognyilatkozatra nem vonatkozik [Inytv. 37. § (1) bekezdés].

Közös tulajdon megszüntetése iránt folyamatban volt ügyben az elsőfokú bíróság döntése szerint a felperes válthatta magához az alperes tulajdoni hányadát, meghatározott megváltási ár fejében. Az alperes azonban jelentős összegű használati díjat köteles fizetni. A bíróság kimondta, hogy a felperes jogosult a megváltási árba a használati díj összegét beszámítani, ezzel a megváltási ár már megfizetésre is került. Ezért ítéletében megkereste az illetékes földhivatalt a felperes tulajdonjoga bejegyzésére közös tulajdon megszüntetése címén. A másodfokú bíróság annyiban változtatta meg az elsőfokú ítéletet, hogy alacsonyabb összegben állapította meg a használati díjat, így beszámítás útján nem „fogyott el” a megváltási ár, ezért olyan módon kereste meg a földhivatalt, hogy a felperes tulajdonjoga csak a teljes megváltási ár kifizetésének igazolását követően jegyezhető be. A felperes saját maga elszámolást készített, melyben – az időközben még esedékessé váló – használati díjat beszámította a megváltási árba és ezzel kívánta igazolni a földhivatal hiánypótló felhívására a teljes kifizetést. A földhivatal a bejegyzést elutasította, hivatkozva arra, hogy okirattal nem igazolta a felperes a bejegyzés feltételéül szolgáló, teljes megváltási ár kifizetését. A Kúria kifejtette, hogy a jogerős ítéletből egyértelmű, hogy a felperes tulajdonjogának bejegyzésére akkor kerülhet sor, ha a megváltási ár teljes összege megfizetésének igazolása megtörtént.

Az nem vitás, hogy a felperes a fizetendő megváltási ár összegébe jogosult beszámítani a beavatkozók által fizetendő használati díj összegét. Azonban a jogerős polgári bírósági ítélet szerint az ítélet meghozatalának időpontjában fennálló beavatkozói többlethasználatidíj-fizetési kötelezettség nem éri el a felperes által fizetendő megváltási árat. A felperesnek azt kellett volna a földhivatal felé igazolni, miszerint a jogerőre emelkedést követően keletkező beavatkozói többlethasználatidíj-fizetési kötelezettség a jogerős ítéletben meghatározott összeggel együtt meghaladja a fizetendő megváltási árat. Ilyen tartalmú okiratot a felperes sem a hatóság, sem a bíróság felé nem tudott bemutatni, a saját maga által készített elszámolás nem alkalmas a teljes megváltási ár kifizetésének igazolására (Kúria Kfv.III.38.123/2014/6.).

A tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárásban a földhivatal a bejegyzés feltételeként szereplő megváltási ár beszámítás útján történő megfizetését nem vizsgálhatja. Erre tekintettel nem foghat helyt az a felperesi álláspont, mely szerint a hatóságoknak és a közigazgatási bíróságnak kötelezettsége lett volna az elszámolás érdemi számadatait ellenőrizni (KGD2011. 80.).

Egy másik ügyben a földhivatal először hiánypótlásra hívta fel a felperest, mert az általa benyújtott szerződés tévesen tartalmazza a jogszerző születési évét, ezáltal a személyazonosító szám is téves volt. A felperes teljeskörűen bejelentette a jogszerző adatait. A földhivatal jogerős döntésével a kérelmet hiánypótlás nélkül elutasította, mondván, hogy a hiánypótlás kizárt, mert az a kérelem alapjául szolgáló okirat tartalmának módosítását vagy pótlását igényelte volna. A bíróság a felperes közigazgatási határozat felülvizsgálata iránti keresetét elutasította. Egyetértett azzal az indokkal, hogy az okiratnak kell tartalmaznia a törvényben meghatározott adatokat, azt hiánypótlás útján nem lehet pótolni. Erre is tekintettel nem tartotta megalapozottnak azt a felperesi érvelést, hogy az adós személyi adatai korábban az ingatlan-nyilvántartásban helyesen rögzítésre kerültek, így ez az adat az ingatlan-nyilvántartásból megállapítható. A Kúria osztotta ezt az érvelést, továbbá kifejtette, hogy a téves, nyilvánvalóan elírt személyi adat – a felek polgári jogi jogviszonyában – javítható lenne, mert nem jelenti az okirat tartalmának módosítását vagy pótlását. Ez a megállapítás azonban az ingatlan-nyilvántartási eljárásra nem igaz, ahol a bejegyezhetőség érdekében előírt tartalmi kellékek körében fennálló elírás „javítása” a tartalom módosítását jelenti (Kúria Kfv.II.37.541/2012/5.).

Szintén társasházzal kapcsolatos az az ügy, ahol a földhivatal azért utasította el egy társasházi lakás tulajdonjogának adásvétel jogcímén történő bejegyzését, mert a szerződés a lakás térmértékére (m²) és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadra vonatkozó adatot az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéstől eltérően tartalmazta. A Kúria kifejtette, hogy ez a körülmény önmagában nem elutasítási ok, ellenben hiánypótlás alapját szolgálhatja. Minden vonatkozásban egyértelmű kérelemre van szükség ugyanis ahhoz, hogy egy adatokat tartalmazó közhiteles nyilvántartásba történő bejegyzést a kérelem alapján meg tudjon tenni az eljáró hatóság. Mivel a felperes a hiánypótlást nem teljesítette, mert arra hivatkozott, hogy a földhivatalnak rendelkezésére áll az alapító okirat módosítása, melyet szintén benyújtottak bejegyzésre, az elutasítás jogszerű volt (megjegyezzük, hogy az alapító okirat módosítás alapján benyújtott kérelem későbbi érkeztetésű, mint a felperes tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelme) (Kúria Kfv.III.37.484/2011/4.).

A felperes ajándékozási szerződést kötött N. T.-vel egy olyan ingatlan vonatkozásában, melynek ideiglenes helyrajzi száma volt. A földhivatal közölte a felperessel, hogy az ideiglenes helyrajzi szám milyen végleges helyrajzi számnak felel meg és felhívta, hogy a végleges helyrajzi számok tekintetében kiegészített szerződést csatolja kettő eredeti és egy másolati példányban. A felperes jogi képviselője – aki nem volt azonos a felek által korábban megbízott, az ajándékozási szerződést szerkesztő és ellenjegyző ügyvéddel –, az ajándékozási szerződések másolati példányán kijavította az ideiglenes helyrajzi számokat, feltüntette a felek olvasható nevét, amely javítást „javítva” feljegyzéssel és aláírással látta el, továbbá bélyegzőnyomatát is elhelyezte azokon. A javítás ilyen módjára azért került sor, mert az ajándékozó N. T. ekkor már elhunyt. A felperes bejegyzés iránti kérelmét a földhivatalok, majd a bíróság is elutasította. A felperes felülvizsgálati kérelmében kérte a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és a jogszabályoknak megfelelő új határozat hozatalát. Kifejtette, hogy a perbeli szerződések tartalmazzák az érintett ingatlanok pontos megjelölését, a település nevét és a helyrajzi számokat. A helyrajzi számok változtak ugyan a szerződések megkötése óta, de a változás megállapítása éppen az elsőfokú hatóság hatáskörébe tartozik. Mivel a hatóság tájékoztatta a felperest ezek megváltozásáról, szerződésmódosítás nem történt, nem is kellett, hogy történjen, mivel a szerződő felek ügyleti szándéka eredetileg is azokra az ingatlanokra irányult, amelyeknek később megváltozott a helyrajzi száma, ideiglenesről véglegesre, mégpedig az eredeti szerződések földhivatali érkeztetése után. Az elsőfokú hatóság maga is tisztában volt, hogy mely ingatlanokról van szó, hiszen tájékoztatást adott, hogy mik a helyes helyrajzi számok. Ideiglenes helyrajzi számokkal ellátott szerződések módosítására a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium Földügyi és Térképészeti Főosztályának 48910/1999. számú levele szerint sincs szükség, azt hivatalból kellett volna figyelembe vennie a hatóságnak. A Legfelsőbb Bíróság kifejtette, hogy az 1997-es Inytv. 32. § (3) bekezdése értelmében tulajdonjog keletkezésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Az 1997-es Inytv. 26. § (6) bekezdése tartalmazza, hogy a kérelemhez két eredeti és egy másolati példányban kell csatolni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, közjegyzői okirat esetén a közjegyzői okirat hiteles kiadmányának vagy hiteles másolatának két eredeti és egy másolati példányát, amelyeknek tartalmazniuk kell a jogszabályban meghatározott esetekben az okiratra vezetett záradékot, továbbá a bejegyzéshez és az illeték megállapításához szükséges egyéb iratokat. A perbeli esetben egyértelműen megállapítható volt, hogy csak a felperes adott az ingatlan-nyilvántartási eljárásra meghatalmazást dr. C. T. részére, ezért a szerződési szöveg módosítása tekintetében az ajándékozók és megajándékozott felperes közti akarategyezség a szerződés kijavítása tekintetében nem állapítható meg. Erre N. T. esetében elvi lehetőség sem állt fenn, mivel időközben elhalálozott. Az 1997-es Inytv. 26. § (6) bekezdésének sem felelt meg a benyújtott hiánypótlás, mert a felperes ügyvédje csak egy-egy eredeti javítással ellátott másolati szerződést csatolt és nem az eredeti szerződés javított példányát (Legfelsőbb Bíróság Kfv.III.37.953/2010/8.).

A felperesek egy eszmei osztatlan közös tulajdonú ingatlan résztulajdonosai. A földhivatalhoz benyújtott kérelmükben arra hivatkoztak, hogy más tulajdonostársak nem szereztek tulajdonjogot az ingatlanon, mert jogelődjük semmis szerződés alapján került bejegyzésre. Kérték a tulajdonostársak törlését az ingatlanról. A földhivatalok és a bíróság a keresetet elutasította. A felperes felülvizsgálati kérelme folytán a Legfelsőbb Bíróság kifejtette, hogy a megyei bíróságnak azt kellett elbírálnia, hogy a közigazgatási határozat jogszerű volt-e. Tekintettel arra, hogy az 1959-es Ptk. rendelkezéseit a földhivatal nem alkalmazta és nem is kellett alkalmaznia, az erre vonatkozó I. r. felperesi kifogások alaptalanok. A megyei bíróság ítéletét az 1997-es Inytv. 29. és 30. §-a alapján hozta. Az 1997-es Inytv. 29. §-a egyebek mellett kimondja, hogy jogok bejegyzésének olyan okirat alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog megszűnését igazolja, továbbá egyéb feltételeknek is megfelel. Az 1997-es Inytv. 30. §-a lehetővé teszi bejegyzés alapjául a bírósági ítélet, illetőleg a hatóság határozatának figyelembevételét is. E szakasz (2) bekezdése kimondja, hogy tulajdonjog bejegyzésének törléséhez és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállításához hatósági határozat szükséges. Nem vonatkozik ez a rendelkezés arra az esetre, ha a felek utóbb a bejegyzés alapjául szolgáló szerződéstől elállnak, azt felbontják, vagy megszüntetik, illetve érvénytelennek ismerik el. A felek ilyen megállapodása esetén a tulajdonjog törlésére a változások bejegyzésére vonatkozó szabályok az irányadók. A felperesek maguk sem állították, hogy megállapodtak volna az ingatlan – az általuk kifogásoltan bejegyzett – tulajdonosaival, a bejegyzés alapjául szolgáló szerződéstől való elállásban, felbontásban, megszüntetésben vagy annak érvénytelennek való elismerésében. Ténykérdés ezzel szemben, hogy a tulajdonostársak tulajdonjoga 1978 óta be van jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, ehhez képest kértek olyan változásbejegyzést a felperesek, amihez a szükséges okirati feltételek hiányoztak. Jogszerűen döntött ennélfogva a földhivatal – és ezt helyesen állapította meg a megyei bíróság –, amikor a változás alapjául szolgáló okirat hiányára hivatkozva a felperesek kérelmének elutasításáról döntött. Az 1997-es Inytv. 30. § (3) bekezdése kimondja azt is, hogy nincs szükség okiratra és kérelemre, ha olyan jogot vagy tényt kell törölni, amelynek megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható.

A megyei bíróság ítéletéből kitűnően az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül éppen az állapítható meg, hogy a tulajdonostársak egy korábbi szerződés alapján rendelkeznek a megfelelő illetőségükkel. Jelen ügyben a közigazgatási határozat jogszerűségének, azaz törvényességének felülvizsgálatára van felhatalmazása a bíróságnak. Ezzel kapcsolatban nem döntheti el azt, hogy az 1970-es években kötött szerződések érvényesek, vagy érvénytelenek voltak-e. Ennek eldöntése adott esetben polgári bíróságra tartozhat, az 1997-es Inytv. 62. §-on alapuló bejegyzés törlése iránti per is polgári per, melyet az alperesi határozat felülvizsgálata iránt nem lehet indítani (Legfelsőbb Bíróság Kfv.III.37.034/2010/7.).

A felperesek ingatlan adásvételi szerződést kötöttek, mint vevők. Az „ingatlan adásvételi szerződés” elnevezésű szerződésben a jogcím külön megjelölésre nem került, noha a szerződésből megállapítható volt a tartalma alapján, hogy ingatlan adásvételéről szól.

A földhivatal a felperesek kérelmét elutasította arra hivatkozással, hogy az 1997-es Inytv. 32. § (1) bekezdésének e) pontja nem teljesült, mert a felperesek által benyújtott okirat a jogváltozás jogcímét nem tartalmazta, és mivel e hiba miatt az okirat az 1997-es Inytv. 39. § (3) bekezdésének a) pontja miatt nem volt alkalmas hiánypótlásra, ezért a kérelmet el kellett utasítani.

A bíróság az alperes határozatát az elsőfokú határozatra is kiterjedően hatályon kívül helyezte és az elsőfokú hatóságot új eljárásra kötelezte. Az ítélet megállapította, hogy a szerződés szövegéből egyértelműen meghatározható volt, hogy ingatlan adásvételi szerződésről volt szó, ezért az a körülmény, hogy az adásvételi szerződés a „jogcím” kifejezést nem tartalmazta, attól még az 1959-es Ptk. 355. § (1) bekezdése szerinti adásvételi szerződés követelményeinek megfelelt, az a bejegyzés alapjául szolgálhatott.

Az alperes felülvizsgálati kérelmében kérte a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és felperesek keresetének elutasítását, mert álláspontja szerint a jogerős ítélet megsértette az 1997-es Inytv. 32. § (1) bekezdésének e) pontját. Az alperes szerint nincs hatásköre az alperesnek, illetve az elsőfokú hatóságnak arra, hogy a jogügylet célját és a jogváltozás jogcímét az okirat tartalma alapján saját következtetéseivel határozza meg.

A felperesek kérték a jogerős ítélet hatályában fenntartását annak helyes indokai alapján. A felperesek álláspontja szerint a jogcím megjelölése nem követeli meg azt, hogy a szerződésben kifejezett utalás legyen arra, hogy mi a jogcím, hanem a jogcím az a jogi cél, amely végett a dolgot átruházzák. Nem lehet olyan következtetést levonni, hogy a jogcímet a szerződés ne tartalmazná, a „jogcím” kifejezés nélkül is tartalmazza a tulajdonjog-átruházásra vonatkozó kötelezettségvállalást, azaz a jogcímet a szerződés. A jogszabályokból nem vezethető le az, hogy a „jogcím” kifejezésnek kellene a szerződésben szerepelnie.

A Kúria álláspontja szerint az 1997-es Inytv. 32. § (1) bekezdésének e) pontja értelmében az okiratnak ahhoz, hogy ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson, tartalmaznia kell a jogváltozás jogcímét. A Kúria jogelődje, a Legfelsőbb Bíróság több eseti döntésében is hivatkozott arra, hogy a bejegyzésre alkalmas okiratban fel kell tüntetni a bejegyzés jogcímét és a jogcímnek egyértelműnek, konkrétan meghatározottnak kell lennie.

A tulajdonjogot nem lehet bejegyezni, ha a szerződésből hiányzik az aláírók üzletkötői minősége, és a jogcímet az okirat hiányosan tartalmazza (Legfelsőbb Bíróság Kfv.II.37.112/2008., Kfv.III.37.415/2009.). Nem lehet vitás ennélfogva, hogy a vevők tulajdonjogának bejegyzésére jogszerűen nem kerülhetett sor az ingatlan-nyilvántartási eljárásban úgy, hogy a bejegyzés alapjául szolgáló okirat kifejezetten és egyértelműen nem tartalmazta, hogy mi a változás jogcíme. A Kúria utalt arra, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jogi képviselővel kell eljárni, ezért nem tekinthető különösen szigorú feltételnek, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárás során olyan formai követelménynek is meg kell felelni, amely egyébként az adásvételi szerződés érvényességének nem feltétele. Ha a felperes érvelése elfogadható volna, akkor az ingatlanügyi hatóságnak az okirat tartalmának elemzésével kellene megállapítania a szerződés jogcímét, azaz az eljáró ügyvédnek e körben nem kellene a szerződés pontos és egyértelmű szövegezésére ügyelnie. Ebben az esetben pedig számos olyan jogváltozással kapcsolatos vitás – tartalmi értelmezéstől függő – eset fordulhatna elő, melyet a jogalkotó épp az 1997-es Inytv. 32. § (1) bekezdésének e) pontjában írt formai követelménnyel kívánt megelőzni (Kúria Kfv.III.37029/2012/4.).

A felperes egy magánszeméllyel vételi jogot alapító szerződést kötött a magánszemély ingatlanára a saját javára. Az ingatlan tulajdonosa a vételi jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez hozzájárult, az meg is történt. A felperes a szerződésben megállapodott határidőben és feltétel bekövetkeztekor élt vételi jogával, kérte tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését. A földhivatal a bejegyzési kérelmet elutasította, hivatkozva arra, hogy a felperes tulajdonjoga bejegyzéséhez az ingatlan tulajdonosának hozzájáruló nyilatkozata hiányzik. A bíróság is elutasította ugyanezen okból a felperes keresetét. Felülvizsgálati kérelem folytán a Kúria kifejtette, hogy az 1997-es Inytv. 29. §-a egyebek mellett kimondja, hogy jogok bejegyzésének olyan okirat alapján van helye, amely tartalmazza a bejegyzést megengedő nyilatkozatot. Ha a bejegyzés alapjául szolgáló okirat ilyen bejegyzési engedélyt nem tartalmaz, az 1997-es Inytv. e szakasza lehetőséget biztosít annak külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban történő megadására.

Az 1997-es Inytv. 39. § (3) bekezdésének f) pontjából fakadóan nem alkalmas hiánypótlásra a bejegyzés alapjául szolgáló okirat, így a kérelmet határozattal el kell utasítani, ha ahhoz, hogy bejegyezhető legyen, a bejegyzési engedélyt kellene pótolni.

Az 1997-es Inytv. vhr. 15. § (4) bekezdésének értelmében a vételi jog gyakorlásának esetén a vételi jog jogosultjának igazolnia kell (pl. tértivevénnyel, átvételi elismervénnyel), hogy az ingatlan megvásárlására vonatkozó egyoldalú nyilatkozatát a kötelezett felé megtette. Ez a rendelkezés nem azt jelenti, hogy pusztán az igazolás az egyoldalú nyilatkozat megtételéről a bejegyzési engedély hiányában is alkalmas a tulajdonjog bejegyzésére. Az alapul szolgáló szerződésen kívül a bejegyzési engedélyre és a fent említett igazolásra együttesen van szükség ahhoz, hogy a vételi joggal élő fél tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön (Kúria Kfv.III.37.196/2012/5.).

Ezen álláspontot erősíti meg a 2007. szeptember 27-én hozott 3/2007. Közigazgatási-polgári jogegységi határozat „tulajdonjog bejegyzésének lehetőségéről az ingatlan-nyilvántartásba elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján” témájú döntése: „Az elővásárlásra jogosult egyoldalú kérelme alapján a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba csak akkor jegyezhető be, ha az eladó az elővásárlásra jogosult javára a bejegyzést megengedő nyilatkozatot (bejegyzési engedélyt) megadja.” A döntés indokolása kiemeli, hogy „a Legfelsőbb Bíróság elővásárlási jogról szóló PK 9. számú állásfoglalásának VIII. pontja szerint az elővásárlásra jogosultnak keresetében kell kérnie annak megállapítását, hogy a sérelmére kötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan. Jogilag védett érdekének a sérelme esetén az elővásárlásra jogosultnak kell a bírósághoz fordulnia és kérnie a törvényes helyzet helyreállítását. A polgári bíróságra tartozik – kontradiktórius eljárás keretében – annak eldöntése, hogy az elővásárlási jog fennáll-e, az a jogosultat illeti-e meg és jogszerűen gyakorolta-e e jogát. Ezeknek a kérdéseknek az elbírálása a földhivatal hatáskörét meghaladja és az esetek többségében annak a lehetősége sem áll fenn, hogy az elővásárlásra jogosult a földhivatali eljárásban okiratokkal igazolja az elővásárlási jog fennállását, e jogosultságát és annak jogszerű gyakorlását. A földhivatalnak kizárólag arra van lehetősége, hogy a tulajdonos eladó bejegyzési engedélyében szereplő vevő tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét elutasítsa akkor, ha a vevő nem tud eleget tenni az [1997-es] Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (Vhr.) 75. §-ában foglaltaknak, mely szerint csatolnia kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy elővásárlási jogával nem kíván élni.”

1.4.3.4. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési (feljegyzési) eljárás felfüggesztése

A fent idézett jogesetekben többször is előfordult az az utalás, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel kapcsolatban a felek vitás kérdéseiket nem a földhivatali eljárás, hanem polgári per keretei között rendezhetik. Kérdés, hogy amíg a jogerős döntés megszületik, mi legyen a sorsa a bejegyzési kérelemnek. Ennek a helyzetnek a megoldását célozza a bejegyzési (feljegyzési) eljárás felfüggesztésének intézménye. Az ingatlanra vonatkozó jogok bejegyzése, tények feljegyzése iránti eljárást az ingatlanügyi hatóság – legfeljebb 6 hónapra – felfüggeszti, ha a bejegyzés, illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló magánokirat valódiságát az aláíró felek, illetőleg a hitelesítő vagy ellenjegyző személyek valamelyike vitatja. Az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti eljárását akkor is, ha a bejegyezni kért jog, tény jogosultjának személye tekintetében a felek között jogvita alakul ki, illetőleg ha a kérelem érdemi elbírálása a gyámhatóság hatáskörébe tartozó kérdés előzetes elbírálásától függ [Inytv. 48. § (4) bekezdés a)–c) pont]. Földhivatali eljárásban az eljárás felfüggesztésére csak az a bíróságon iktatott keresetlevél szolgálhat, amely a tulajdonjog bejegyzésével kapcsolatos okirat érvénytelenségével áll összefüggésben (Kúria Kfv. 37.599/2015/3.). A tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem alapján indult ingatlan-nyilvántartási eljárásban az adásvételi szerződésen a gyámhatósági jóváhagyás hiánya az adásvételi szerződést nem teszi érvénytelenné, az ingatlan-nyilvántartási hatóság a gyámhatósági határozat meghozataláig az eljárását felfüggeszti (Kúria Kfv. 37.552/2023/4.).

Az alábbi jogesetben egy ingatlan adásvételi szerződését nyújtották be a szerződő felek a földhivatalba, a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzését kérve. Felperes az ingatlan esetében erdőbirtokossági társulati tagként elővásárlási jogával kívánt élni, ezért a bejegyzési eljárás felfüggesztését kérte. Igazolta, hogy elővásárlási joga érvényesítésére a szerződés hatálytalanságának megállapítására polgári pert indított. Az illetékes erdőbirtokossági társulat elnökének nyilatkozata alapján az erdőbirtokossági társulat tagjai nem éltek elővásárlási joggal, ezt a nyilatkozatot a kérelmező becsatolta, így a földhivatal – az egyéb törvényi kellékek meglétére is tekintettel – a tulajdonjogot bejegyezte, a felperes felfüggesztés iránti kérelmét elutasította.

A bíróság egyetértett az alperes azon álláspontjával, hogy az erdőbirtokossági társulatról szóló 1994. évi XLIX. törvény 30. § (5) bekezdéséből következően az alperesi eljárásban nem volt szükséges azt vizsgálni, hogy az alapszabálynak megfelelő eljárás keretében került-e sor a vételi ajánlat közlésére, mivel a társulat elnökének igazolása volt figyelembe veendő, ennek kellett kiterjedni arra, hogy az elővásárlási jog gyakorlása megtörtént-e, és az alapszabálynak megfelelően történt-e meg. A bíróság álláspontja szerint azzal, hogy az alperesi hatóság elvárta a fenti rendelkezések szerinti elnöki igazolás meglétét, eleget tett ezen körben a bejegyzés feltétele vizsgálatának, eljárásának nem volt tárgya az igazolás valóságtartalmának annak konkrét tartalmából ki nem tűnő, egyéb ok miatti vizsgálata, illetve akár az erdőbirtokossági társulat alapszabályának megfelelőségi vizsgálata.