Bakóné Papp Katalin

Cserbáné Nagy Andrea

Czékmann Zsolt

Fónyiné Kazareczki Andrea

Czibrik Eszter

Horváth Gyula

Cseh-Zelina Gergely

Papp Laura

Nagykommentár

az ingatlan-nyilvántartási

törvényhez

Nagykommentár az ingatlan-nyilvántartásról szóló

2021. évi C. törvényhez

Szerkesztette

Horváth Gyula

Wolters Kluwer Hungary • Budapest, 2025

Kiadja a

Wolters Kluwer Hungary Kft.

Budapest, 2025

1117 Budapest, Budafoki út 187–189.

Telefon: +36 (1) 464-5656

Fax: +36 (1) 464-5657

E-mail: info-hu@wolterskluwer.com

wolterskluwer.com/hu-hu

Felelős vezető: Kézdi Katalin, a Wolters Kluwer Hungary Kft. ügyvezetője

Kiadásért felelős: dr. Krizsán Brigitta

A kiadványok szerkesztéséért felelős: dr. Váci Tímea, dr. Krizsán Brigitta

Felelős szerkesztő: dr. Szilvási Miklós

Műszaki szerkesztés: Wolters Kluwer Hungary Kft.

Grafikai tervezés: Wolters Kluwer Hungary Kft.

ISBN 978-963-594-514-6

Termékkód: NEB1082

Kiadványaink megvásárolhatóak a shop.wolterskluwer.hu webáruházban.

Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítás és a mű bővített, illetve rövidített változatának kiadási jogát is.

A Kiadó írásbeli hozzájárulása nélkül sem a teljes mű, sem annak bármely része semmiféle formában (fotokópia, mikrofilm vagy más hordozó) nem sok sokszorosítható.

Szerzők:

Bakóné dr. Papp Katalin

5–13. §, 20. §, 29–31. §, 55. §, 60–64. §

dr. Czékmann Zsolt

21–27. §, 42–53. §, 73–95. §

dr. Czibrik Eszter

21–27. §, 42–53. §, 73–95. §

dr. Cseh-Zelina Gergely

21–27. §, 42–53. §, 73–95. §

dr. Cserbáné dr. Nagy Andrea

56. §, 65–67/B. §, 71. §, 72/A–72/D. §

dr. Fónyiné dr. Kazareczki Andrea

3–5. §, 28–29. §, 35–41. §, 54. §, 57–59. §, 68–70. §, 72. §

dr. Horváth Gyula

1–2. §, 9. §, 14–19. §, 32–34. §

dr. Papp Laura

42–53. §, 73–95. §

Szerkesztette:

dr. Horváth Gyula

Kézirat lezárva:

2025. január 15.

© Bakóné dr. Papp Katalin, dr. Czékmann Zsolt, dr. Czibrik Eszter, dr. Cseh-Zelina Gergely, dr. Cserbáné dr. Nagy Andrea, dr. Fónyiné dr. Kazareczki Andrea, dr. Horváth Gyula, dr. Papp Laura, Budapest, 2025

© Wolters Kluwer Hungary Kft., Budapest, 2025

RÖVIDÍTÉSEK JEGYZÉKE

1959-es Ptk.

1959. évi IV. törvény a Polgári Törvénykönyvről

1997-es Inytv.

1997. évi CXLI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

1997-es Inytv. vhr.

109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásáról

ADH

automatikus döntéshozatal

Áht.

2011. évi CXCV. törvény az államháztartásról

Ákr.

2016. évi CL. törvény az általános közigazgatási rendtartásról

Ápt.

1993. évi LV. törvény a magyar állampolgárságról

Be.

2017. évi XC. törvény a büntetőeljárásról

Cnytv.

2011. évi CLXXXI. törvény a civil szervezetek bírósági nyilvántartásáról és az ezzel összefüggő eljárási szabályokról

Ctv.

2006. évi V. törvény a cégnyilvánosságról, a bírósági cégeljárásról és a végelszámolásról

Cstv.

1991. évi XLIX. törvény a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról

EÖB

európai öröklési bizonyítvány

Evt.

2009. évi XXXVII. törvény az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról

Fétv.

2013. évi CCXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról

Földforgalmi tv.

2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról

Földtv.

1994. évi LV. törvény a termőföldről

Hetv.

2010. évi XXXVIII. törvény a hagyatéki eljárásról

Hhvtv.

2013. évi CII. törvény a halgazdálkodásról és a hal védelméről

Inytv.

2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról

Inytv. vhr.

179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról

Inytvr.

1972. évi 31. törvényerejű rendelet az ingatlan-nyilvántartásról

Kincstár

Magyar Államkincstár

Kjnp.

2008. évi XLV. törvény az egyes közjegyzői nemperes eljárásokról

Kjtv.

1991. évi XLI. törvény a közjegyzőkről

Kkt.

1988. évi I. törvény a közúti közlekedésről

Kötv.

2001. évi LXIV. törvény a kulturális örökség védelméről

Kp.

2017. évi I. törvény a közigazgatási perrendtartásról

Lszt.

2004. évi CXV. törvény a lakásszövetkezetekről

Mgetv.

2007. évi XVII. törvény a mezőgazdasági, agrár-vidékfejlesztési, valamint halászati támogatásokhoz és egyéb intézkedésekhez kapcsolódó eljárás egyes kérdéseiről

MNV Zrt.

Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zártkörűen működő Részvénytársaság

Mötv.

2011. évi CLXXXIX. törvény Magyarország helyi önkormányzatairól

NFK

Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv

Nytv.

1992. évi LXVI. törvény a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról

Öröklési Rendelet

Az Európai Parlament és a Tanács 2012. július 4-i 650/2012/EU rendelete az öröklési ügyekre irányadó joghatóságról, az alkalmazandó jogról, az öröklési ügyekben hozott határozatok elismeréséről és végrehajtásáról, valamint az öröklési ügyekben kiállított közokiratok elfogadásáról és végrehajtásáról, valamint az európai öröklési bizonyítvány bevezetéséről

Öröklési rendelet vhr.

A Bizottság 2014. december 9-i 1329/2014/EU végrehajtási rendelete az öröklési ügyekre irányadó joghatóságról, az alkalmazandó jogról, az öröklési ügyekben hozott határozatok elismeréséről és végrehajtásáról, valamint az öröklési ügyekben kiállított közokiratok elfogadásáról és végrehajtásáról, valamint az európai öröklési bizonyítvány bevezetéséről szóló 650/2012/EU európai parlamenti és tanácsi rendeletben említett formanyomtatványok meghatározásáról

Ptk.

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről

Társasházi tv.

2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról

Tfvt.

2007. évi CXXIX. törvény a termőföld védelméről

Tvt.

1996. évi LIII. törvény a természet védelméről

Üttv.

2017. évi LXXVIII. törvény az ügyvédi tevékenységről

Ütv.

2011. évi CLXIII. törvény az ügyészségről

Vagyontv.

2007. évi CVI. törvény az állami vagyonról

Vgtv.

1995. évi LVII. törvény a vízgazdálkodásról

VIZIR

Vízgazdálkodási Információs Rendszer

NAGYKOMMENTÁR
AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSRÓL SZÓLÓ
2021. ÉVI C. TÖRVÉNYHEZ

ELSŐ RÉSZ

BEVEZETŐ RENDELKEZÉSEK

I. FEJEZET

ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

1. A törvény hatálya és értelmezése

1. § Ez a törvény a magyarországi ingatlanok nyilvántartásának módját, az ingatlan-nyilvántartás rendszerét, az ingatlan-nyilvántartást vezető szervezet kijelölését, az ingatlan-nyilvántartás részletes szabályait, valamint az ingatlan-nyilvántartás tartalma megismerésének szabályait tartalmazza.

1. A törvény hatálya

Azt, hogy alapvetően mit kell az ingatlan-nyilvántartásnak tartalmaznia, nem az Inytv., hanem a Ptk. határozza meg. A Ptk. 5:165. § ugyanis kimondja, hogy az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanokra vonatkozóan bejegyezhető jogokat, tényeket és adatokat tartalmazza, az ingatlan-nyilvántartásról szóló jogszabályban meghatározottak szerint.

Az Inytv. 1. §-a ezen keretek között r ögzíti a törvény tárgyi és területi hatályát. Ez a törvény határozza meg az ingatlanok nyilvántartásának módját, rendszerét, az eljáró hatóságokat, és azt, hogy az ingatlan-nyilvántartás tartalma milyen módon ismerhető meg.

A törvényt Magyarország területén kell alkalmazni, mégpedig az összes magyarországi ingatlanra. Azt, hogy mi az ingatlan, szintén az Inytv. definiálja a 3–6. §-ban.

Kapcsolódó jogi szabályozás

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről 5:165. §

2. § (1) Az ingatlan-nyilvántartási eljárás az e törvény felhatalmazása alapján kiadott kormányrendeletben meghatározott jogok és tények bejegyzésére, módosítására, törlésére, valamint – az e törvényben meghatározott kivételekkel – az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult adataiban, illetve a címadatokat kivéve az ingatlan adataiban bekövetkezett változások átvezetésére (a továbbiakban együtt: bejegyzés) irányuló közigazgatási hatósági eljárás.

(2) Hivatalból indult eljáráson e törvény alkalmazásában

a) a bírósági elrendelésre,

b) a közjegyző, a bírósági végrehajtó, az ügyész, a közigazgatási hatóság bejegyzés iránti felhívására (a továbbiakban együtt: hatósági felhívás)

indult eljárást is érteni kell.

(3) Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban hatóság határozatán a közjegyző és az ügyész határozatát, valamint a bírósági végrehajtó intézkedését is érteni kell.

(4) Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban beadvány a kérelem, a bírósági elrendelés és a hatósági felhívás, valamint az ezekhez tartozó okirat (a továbbiakban együtt: beadvány).

1. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás közigazgatási hatósági eljárás, amelyre az Ákr. szabályait is megfelelően alkalmazni kell. A két jogszabály viszonyát az Ákr. 8. § (2) bekezdése határozza meg, kimondva az Ákr. elsődlegességét. Az Inytv. az Ákr. szabályaitól csak akkor térhet el, ha azt az Ákr. kifejezetten megengedi.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárására tehát az Ákr. szabályait általános jelleggel kell alkalmazni az az Inytv.-ben meghatározott – az Ákr. 8. § (2) bekezdésén alapuló – eltérésekkel, valamint a 8. § (3) bekezdése szerinti kiegészítő különös eljárási szabályokkal együtt.

Az Inytv. 21. § (1)–(2) bekezdés, 42. § (1)–(2) bekezdés, 44. § (1) és (3) bekezdés, 47. §, 48. §, 53. § (2) bekezdés, 54. § (1) bekezdés, 55. § (2) bekezdés és az 57. § (2) bekezdés szerinti kiegészítő eljárásjogi szabályok elsődlegesek az Ákr. szabályaihoz képest.

A végrehajtási szabályokat a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet tartalmazza.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárás mindig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok és tények bejegyzésére, módosítására, törlésére, a bejegyzett jogosult adataiban, illetve az ingatlan adataiban bekövetkezett változások átvezetésére irányul.

Hangsúlyozott újítása az Inytv.-nek, hogy nem tesz különbséget a jogok, tények és adatok tekintetében az ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetés szempontjából. A változás vezetése minden esetben bejegyzéssel történik, az Inytv. nem használja az 1997-es Inytv. szerinti feljegyzés fogalmát.

Az ingatlanok címadatainak változását nem az ingatlan-nyilvántartási eljárás keretében jegyzik be. Az ingatlanok címadatát a központi címregiszterből veszi át az ingatlan-nyilvántartás, mégpedig származtatott adatátvétellel.

2. Hivatalból induló ingatlan-nyilvántartási eljárás

Az Ákr. szerint az eljárás hivatalból vagy kérelemre indul. Ez az ingatlan-nyilvántartási eljárásra is igaz azzal, hogy hivatalból rendkívül szűk körben, az Inytv.-ben vagy az Inytv. vhr.-ben taxatíve meghatározott esetekben indíthat eljárást, illetve foganatosíthat bejegyzést az ingatlanügyi hatóság. Az Inytv. 28. § b) pontja, 29. § (2) bekezdés, 31. § (2) bekezdés, 45. §, 66. §, 72/D. § (1) bekezdés, 89. § (1) bekezdés és az Inytv. vhr. 45. § (1) bekezdés, 46. § (1) bekezdés, 63. § (1) bekezdés, 80. § (5) bekezdés, 151. §, 153–154. §, 155. § (1) bekezdés teszi lehetővé hivatalból eljárás indítását vagy bejegyzés foganatosítását.

A hivatalból induló eljárásokhoz kapcsolódó értelmező rendelkezésként rögzíti a törvény, hogy a bíróság, közjegyző, bírósági végrehajtó, ügyész közigazgatási hatóság kezdeményezésére indult eljárásokat hivatalból indult eljárásnak kell tekinteni. Ennek oka, hogy a jogalkotó el kívánja kerülni annak lehetőségét, hogy az ingatlanügyi hatóság a bíróságot és a különböző hatóságokat ügyfélnek, beadványaikat kérelemnek tekintse. Erre azért volt szükség, mert az 1997-es Inytv. alapján indult ügyekben előfordult, hogy az ingatlanügyi hatóság ügyfélnek tekintette a megkereső bíróságot, illetve hatóságot, és hiánypótlás keretében a határozat módosítására hívta fel, ami megoldhatatlan helyzetet teremtett, hiszen a megkereső szerv nem módosíthatta a hiánypótlásnak megfelelően a határozatát. Az Inytv. 58. § (3) bekezdése, illetve 59. § (3) bekezdése egyértelművé tette, hogy hiánypótlásra nem az eljárást kezdeményező bíróságot, illetve hatóságot kell felhívni, hanem a bejegyzésben érdekelt személyt. Ha a hiánypótlási felhívás után sincs helye a bejegyzésnek, akkor ezt a bíróság, illetve hatóság felé jelezni kell, és kezdeményezni a határozat kijavítását vagy kiegészítését.

Új fogalomként bevezeti a törvény a bírósági elrendelés és a hatósági felhívás fogalmát. A bírósági elrendelés a bíróság bejegyezhető jogra, tényre, illetve az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult és az ingatlan adataiban bekövetkezett változásokra vonatkozó, feltételt nem tartalmazó, végrehajtható határozata [Inytv. 58. § (1) bekezdés]. A hatósági felhívás a hatóság bejegyezhető jogra, tényre, illetve az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult és az ingatlan adataiban bekövetkezett változásokra vonatkozó, feltételt nem tartalmazó, végrehajtható határozata, vagy jogszabály rendelkezése alapján kiadott, bejegyezhető jogra, tényre, illetve az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult és az ingatlan adataiban bekövetkezett változásokra vonatkozó felhívása [Inytv. 59. § (1) bekezdés]. Tehát az adott bíróság, illetve hatóság jogok, tények és adatok tekintetében hozott, ingatlan-nyilvántartási szempontból változást eredményező aktusát kell érteni a bírósági elrendelésen és a hatósági felhíváson, melyre alapvetően az adott szerv eljárására irányadó szabályokat kell alkalmazni. Az Inytv. vhr. azonban kimondja, hogy a bírósági elrendelésnek és a hatósági felhívásnak tartalmaznia kell

a) a bejegyzést elrendelő bíróság vagy hatósági felhívást kiadó hatóság nevét és címét,

b) az érintett település nevét, az érintett ingatlan fekvését és helyrajzi számát, továbbá

c) annak a jognak, ténynek vagy adatnak a megjelölését, amelynek bejegyzésére, illetve törlésére a bírósági elrendelés vagy a hatósági felhívás irányul (Inytv. vhr. 143. §).

Mivel a bírósági elrendelés vagy a hatósági felhívás alapján főszabály szerint automatikus döntéshozatalnak van helye [Inytv. vhr. 135. § (2) bekezdés], ezért rendelkezik úgy az Inytv., hogy a bírósági elrendelés, illetve a hatósági felhívás nem tartalmazhat a bejegyzéshez további feltételt, a bejegyzés alapjául szolgáló határozatnak önmagában bejegyzésre alkalmasnak kell lennie.

A bírósági elrendelés bejegyezhetősége érdekében a Pp. 2025. január 15-étől hatályos új rendelkezése szerint a bíróság kizárólag biztosítékadás mellett hozhat olyan ítéletet, amellyel az ingatlanon fennálló közös tulajdont úgy szünteti meg, hogy az ingatlant megfelelő ellenérték fejében egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja.

3. Beadvány

Az 1997-es Inytv. is használta a beadvány fogalmát, de nem definiálta, hogy mi tekinthető beadványnak. A gyakorlat a kérelmet, megkeresést és bejelentést tekintette beadványnak. Ez a joggyakorlatban bizonytalanságot okozott, ugyanis a beadványnak a ranghely, rangsor, a jóhiszeműség, és amennyiben a bejegyezni kért jogot a bejegyzés hozza létre, úgy a bejegyzendő jog létrejöttének időpontja szempontjából is kiemelkedő jelentősége van.

Az értelemzési bizonytalanságok megszüntetése érdekében az Inytv. kimondja, hogy beadvány a kérelem [Inytv. 29. § (1) bekezdés, 31. § (1) bekezdés, 42. § (1) bekezdés], a bírósági elrendelés [Inytv. 58. § (1) bekezdés] és a hatósági felhívás [Inytv. 59. § (1) bekezdés], valamint az ezekhez tartozó okirat együttesen. Beadványnak tehát az eljárást megindító iratokat tekinti a törvény. Az eljárás folyamán benyújtott iratokat (pl. hiánypótlás) nem tekinti beadványnak a törvény.

Kapcsolódó joggyakorlat

Kúria Kfv. 37.598/2020/4. Az Ákr. a közigazgatási hatósági eljárásokban főszabályként, általános jelleggel alkalmazandó szabály. Amennyiben a hatósági ügy nem tartozik az Ákr. 8. § (1) bekezdésében felsorolt kivett eljárások egyikéhez sem, akkor az eljárásra külön utaló rendelkezése nélkül is az Ákr. szabályai irányadók az ágazati jogszabály Ákr. 8. § (2) és (3) bekezdésén alapuló eltérő, illetve kiegészítő rendelkezéseivel együtt.

Kapcsolódó jogi szabályozás

2016. évi CXXX. törvény a polgári perrendtartásról 347/A. §

179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról

II. FEJEZET

AZ INGATLAN-NYILVÁNTARTÁS TÁRGYA ÉS TARTALMA

2. Az ingatlan

3. § (1) Az ingatlan-nyilvántartás alapegysége az ingatlan.

(2) Ingatlan a földrészlet és az egyéb önálló ingatlan.

(3) Az ingatlan-nyilvántartás az e törvényben és az e törvény felhatalmazása alapján kiadott kormányrendeletben szabályozott módon, településenként tartalmazza a Magyarország területén fekvő valamennyi ingatlant.

(4) A település földrészletei fekvésük szerint belterületi, külterületi és különleges külterületi egységet alkotnak. Különleges külterületi egység a zártkert.

(5) Belterületi és külterületi ingatlanból zártkerti ingatlan nem hozható létre.

(6) Minden földrészlet és egyéb önálló ingatlan egyedi azonosítóval rendelkezik. Az egyedi azonosító a település nevét, a fekvést és azon belül a helyrajzi számot tartalmazza.

(7) Az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza az ingatlanok adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogokat, tényeket, valamint a jogosultként bejegyzett személyek azonosításához szükséges adatokat.

Az ingatlan fogalma és típusai

a) Az ingatlan-nyilvántartás tárgya maga a jogi értelemben vett ingatlan, melyet a törvény azzal határoz meg, hogy kimondja: az ingatlan-nyilvántartás alapegysége az ingatlan. A Ptk. 5:17. § fogalmazza meg az ingatlanon fennálló tulajdonjog terjedelmét. A Ptk. 5:17. § (1) bekezdése értelmében az ingatlanon fennálló tulajdonjog a föld feletti légi térre és a föld alatti földtestre az ingatlan hasznosítási lehetőségeinek határáig terjed. A Ptk. 5:17. § (2) bekezdése szerint az ingatlanon fennálló tulajdonjog a föld méhének kincseire és a természeti erőforrásokra nem terjed ki. Az ingatlantulajdon így vertikális kiterjedéssel bír, amelyet azonban a szabályozás lefelé és felfelé is korlátoz, amelynek célja, hogy az ingatlan tulajdonosa ne akadályozhasson meg behatásokat, amelyek olyan magasságban vagy mélységben történnek, hogy az ingatlan használatához fűződő tulajdonosi érdeket nem sérthetik [Menyhárd Attila a Ptk. 5:17. §-ához fűzött magyarázat. In: Vékás Lajos – Gárdos Péter (szerk.): Nagykommentár a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényhez (online). Wolters Kluwer, Budapest, 2025. január 15. időállapotú, 2025. évi Jogtár-formátumú kiadás]1.

b) Az ingatlan-nyilvántartás az e törvényben és az e törvény felhatalmazása alapján kiadott kormányrendeletben [179/2023 (V.15.) Korm. rendelet] szabályozott módon, településenként tartalmazza a Magyarország területén fekvő valamennyi ingatlant. Az Inytv. vhr. 3. § (1) bekezdés értelmében az ingatlan-nyilvántartást településenként kell vezetni. Városokban az ingatlan-nyilvántartást kerületenként is lehet vezetni. A fővárosban az ingatlan-nyilvántartást kerületenként kell vezetni. Az Inytv. vhr. 3. § (2) bekezdése szerint az ingatlan területét hektárban, illetve négyzetméterben kell nyilvántartani.

c) Az ingatlanok fekvésük szerint lehetnek belterületi és külterületi ingatlanok. A gyakorlatban nagy számban fordulnak elő zártkerti ingatlanok, ezek a települések különleges külterületi egységei, indokolt ennek a kategóriának is a törvényben való megjelenítése. Ezen túlmenően a Földforgalmi tv. 1. § (1) bekezdése határozza meg a föld fogalmát, eszerint pedig a zártkert mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek minősül, tehát indokolt nemcsak külön kategóriaként feltüntetni, hanem kimondani azt is, hogy belterületi és külterületi ingatlanból zártkerti ingatlan nem hozható létre.

d) Az ingatlan-nyilvántartásnak továbbra is az önálló ingatlanok képezik a tárgyát, melyek önállóan vesznek részt az ingatlanforgalomban, öröklés tárgyai lehetnek. A törvény az önálló ingatlanok eddigi körén nem változtatott: a földrészlet és az egyéb önálló ingatlanok. Minden földrészlet és egyéb önálló ingatlan egyedi azonosítóval rendelkezik. Az egyedi azonosító a település nevét, a fekvést és azon belül a helyrajzi számot tartalmazza. Amikor tehát hivatkozni kívánunk egy ingatlanra, egyértelműen úgy tudjuk beazonosítani, hogy ezeket az adatokat adjuk meg. Az adatokon belül a helyrajzi szám biztosítja az egyediséget, nem lehet ugyanis egy településen belül két azonos helyrajzi számú ingatlan.

e) A törvény az alapvető rendelkezések között határozza meg az ingatlan-nyilvántartás tartalmát is, amikor kimondja, hogy az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza az ingatlanok adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogokat, tényeket, valamint a jogosultként bejegyzett személyek azonosításához szükséges adatokat. Az ingatlanhoz kapcsolódó, kötelezően bejegyzendő adatokat a Inytv. vhr. 1. § (1) bekezdése tartalmazza: a település nevét, ahol az ingatlan található, az ingatlan fekvését, központi címregiszterből automatikus adatátvétel útján átvett, valamint – közterület és forgalom elől el nem zárt magánút esetén – az ingatlanügyi hatóság által bejegyzett címadatát, helyrajzi számát, területnagyságát, művelési ágát vagy a művelés alól kivett terület megnevezését, minőségi osztályát, kataszteri tisztajövedelmét, az ingatlan jogi jellegét, ingatlan-nyilvántartási szempontból szükséges egyéb adatát. Jogi jelleget egész ingatlanra, illetve annak természetben vagy területi mértékben meghatározott részére lehet bejegyezni. Hogy melyek azok az adatok, melyek az ingatlan jogi jellegeként jegyezhetők be, az Inytv. vhr. 2. § (1) bekezdése sorolja fel. Ilyen például társasház, szövetkezeti ház, bányatelek, műemlék, régészeti lelőhely, tanya stb. A mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló területet a rendszeres hasznosítási módjára tekintettel a természetbeni állapotnak megfelelően szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő és fásított terület művelési ágban, illetve halastóként kell nyilvántartani. Művelés alól kivett területként kell nyilvántartani a mező- vagy erdőgazdasági művelés alatt nem álló területet.

f) Az Inytv. vhr. meghatározza a rendszeres hasznosítási módok fogalmát is. Szántó művelési ágban kell nyilvántartani azt a területet, amely rendszeres szántóföldi művelés alatt áll, tekintet nélkül arra, hogy azt hasznosítják, vagy átmenetileg a termelés folytatása nélkül termőképes állapotban tartják (ugarolják), illetve parlagon hagyják [Inytv. vhr. 4. § (1) bekezdés]. Rét művelési ágban kell nyilvántartani azt a füves területet, amely fűtermését rendszeresen kaszálással hasznosítják, tekintet nélkül arra, hogy esetenként legeltetik (Inytv. vhr. 5. §). Legelő művelési ágban kell nyilvántartani azt a füves területet, amelynek fűtermését rendszeresen legeltetéssel hasznosítják, tekintet nélkül arra, hogy esetenként kaszálják (Inytv. vhr. 6. §). Szőlő művelési ágban kell nyilvántartani azt a területet, amelyen a termesztett főnövény a szőlő [Inytv. vhr. 7. § (1) bekezdés]. Kert művelési ágban kell nyilvántartani a zöldségfélével, virág- vagy dísznövénnyel – különösen fa, cserje, pázsit – beültetett, valamint gyümölcstermő növénnyel, szőlővel, zöldségfélével, virág- vagy dísznövénnyel vegyesen hasznosított területet [Inytv. vhr. 8. § (1) bekezdés]. Gyümölcsös művelési ágban kell nyilvántartani azt a tiszta vagy vegyes állományú területet, amelyen a termesztett főnövény a gyümölcsfa vagy bokor [Inytv. vhr. 9. § (1) bekezdés]. Nádas művelési ágban kell nyilvántartani azt a területet, amelyen főnövényként nád vagy gyékény terem (Inytv. vhr. 10. §). Erdő művelési ágban kell nyilvántartani azt a területet, amely az Adattárban erdőrészletként szerepel. Az erdő művelési ágban nyilvántartott ingatlannak minőségi osztálya és kataszteri tisztajövedelme nincs [Inytv. vhr. 11. § (1), (3) bekezdés]. Halastó a vízügyi hatóság engedélyével létesített, vízfeltöltést és -lecsapolást biztosító műtárgyakkal rendelkező, elsődlegesen haltermelési célokat szolgáló – a Hhvtv. végrehajtására kiadott, a halgazdálkodás és a halvédelem egyes szabályainak megállapításáról szóló 133/2013. (XII. 29.) VM rendeletben meghatározott feltételek esetén horgászatnak is helyt adó – létesítmény, ideértve a teleltető, raktár- és ivadéknevelő tavakat, valamint a táp- és lecsapoló csatornákat. A halastóként nyilvántartott ingatlannak minőségi osztálya és kataszteri tisztajövedelme nincs [Inytv. vhr.12. § (1)–(2) bekezdés]. A hasznosítás módját tekintve ismeri az Inytv. vhr. a művelés alól kivett kategóriát is, és felsorolja, hogy mely ingatlanokat kell ide sorolni (Inytv. vhr. 15. §).

g) Szintén az Inytv. vhr. határozza meg azokat a jogokat és tényeket, valamint a jogosultként bejegyzett személyek azonosításához szükséges adatokat, melyeket az ingatlan-nyilvántartásban fel kell tüntetni. Ezekről az Inytv. 7–9. §-ához fűzött kommentárban szólunk részletesen.

Kapcsolódó jogi szabályozás

2013. évi CXXII. törvény a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról 1. § (1)

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről 5:17.§

179/2023 (V. 15.) Korm. rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról 1. § (1) bekezdés, 2. § (1) bekezdés, 3. § (1)–(2) bekezdés, 4. § (1) bekezdés, 5. §, 6. §, 7. § (1) bekezdés, 8. § (1) bekezdés, 9. § (1) bekezdés, 10. §, 11. § (1) és (3) bekezdés, 12. § (1)–(2) bekezdés, 15. §

3. A földrészlet

4. § (1) Földrészlet a föld felszínének minden olyan közigazgatási és belterületi határ által meg nem szakított részlete, amelynek a határvonalait az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban feltüntették.

(2) A földrészletet több művelési ág, illetve művelés alól kivett terület esetén művelési ágak és művelés alól kivett területek szerint alrészletekre kell bontani.

(3) Egy földrészlet legfeljebb húsz alrészletet tartalmazhat.

(4) A földrészlettel együtt kell nyilvántartani

a) a földön létesített építményt,

b) társasház esetében a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket,

c) szövetkezeti ház esetében a szövetkezet tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket,

ha azok tulajdoni viszonyai a földrészlettel azonosak.

(5) Ha annak feltüntetését kérik, a földrészlettel együtt kell nyilvántartani azt a föld alatti építményt,

a) amelynek bejárata a föld alatti építmény tulajdonosának tulajdonában álló földrészletről nyílik, vagy

b) amelynek a bejárata közterületről nyílik, de a föld alatti építmény tulajdonosa tulajdonában álló ingatlan alá nyúlik.

(6) Az (5) bekezdés szerinti építménynek a földrészlet határvonalain belül elhelyezkedő részét kell nyilvántartani, ha annak egy része szolgalmi jog alapján más tulajdonában álló ingatlan alá nyúlik.

A földrészlet

a) Az Inytv. 3. § magyarázatánál már említettük, hogy a törvény meghatározza, hogy ingatlannak minősül a földrészlet és az egyéb önálló ingatlan. Az Inytv. a földrészlet fogalmának meghatározásakor a telekkönyvről szóló 54/1960. (XI. 27.) Korm. rendelet végrehajtásáról szóló 2/1960. (XII. 25.) IM rendeletnek az önálló ingatlan fogalmát rögzítő szabályát veszi alapul, amely az 1997-es Inytv. megfogalmazásánál lényegesen pontosabban és lényegre törőbben írja le, hogy mit kell földrészletnek tekinteni. Eszerint földrészlet a föld felszínének minden olyan közigazgatási és belterületi határ által meg nem szakított részlete, amelynek a határvonalait az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisban feltüntették.

b) Az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonal természetbeni helyének meghatározásával és a határvonallal kapcsolatos sérelmek orvoslásával kapcsolatos a Legfelsőbb Bíróság PK 265. számú állásfoglalása. Eszerint ha vitássá válik a szomszédos földrészletek közötti határvonal természetbeni helye, azt a bíróságnak az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalnak megfelelően kell meghatároznia. Ha az ingatlan tulajdonosa az érvényben levő ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalat tartja sérelmesnek, a szomszédos ingatlan tulajdonosa által el nem ismert igényét a bíróság előtt keresettel érvényesítheti. Bírósági döntésnek azonban csak akkor van helye, ha a földhivatali eljárásban a sérelem nem orvosolható, illetőleg az orvoslást eredménytelenül kísérelték meg. Ha az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt és a valóságos tulajdoni viszonyoknak egyébként megfelelő határvonal a természetben csak az ún.. földmérési hibahatáron (megengedett eltérésen) belül tűzhető ki, a bíróságnak kell megállapítania a határvonal helyét, és ennek megfelelően kell rendeznie a felek birtoklási viszonyait, megállapítva az esetleges birtokháborítás elkövetését is. A helyes térképi határvonalnak a bíróság által történő megállapításához nincs szükség az építésügyi hatóság telekalakítási engedélyére. Ez csak akkor szükséges, ha a bíróság a valóságos térképi határt kívánja megváltoztatni valamely területrésznek – érvényes tulajdonszerzési jogcímen – az egyik szomszédos földrészletből a másikhoz csatolásával.

c) A földrészletet több művelési ág, illetve művelés alól kivett terület esetén művelési ágak és művelés alól kivett területek szerint alrészletekre kell bontani. Egy földrészlet legfeljebb húsz alrészletet tartalmazhat. Értelemszerűen, ha az alrészletek száma a huszat meghaladná, ezt a részt már új földrészletként kell nyilvántartani. Ezt tovább részletezi az Inytv. vhr. 18. §-a, miszerint a település belterületén az egy hektárt meghaladó földrészleten és a külterületen a földrészleten belül a különböző művelési ágak területét, továbbá a művelés alól kivett területeket alrészletként kell nyilvántartani.

d) Az Inytv. meghatározza, hogy a földrészlettel együtt kell nyilvántartani a földön létesített építményt, társasház esetében a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket, szövetkezeti ház esetében a szövetkezet tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket, ha azok tulajdoni viszonyai a földrészlettel azonosak. A társasház és a szövetkezeti ház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése speciális. Mindkettőnél fel kell venni egy törzslapot, amely a társasházi közös tulajdon tárgyait társasházanként tartalmazza, és különlapokat, melyek a külön tulajdonban álló ingatlanokat tartalmazzák.

e) Kizárólag kérelemre kell nyilvántartani a földrészlettel együtt azt a föld alatti építményt, amelynek bejárata a föld alatti építmény tulajdonosának tulajdonában álló földrészletről nyílik, vagy amelynek a bejárata közterületről nyílik, de a föld alatti építmény tulajdonosa tulajdonában álló ingatlan alá nyúlik. Az ilyen építménynek a földrészlet határvonalain belül elhelyezkedő részét kell nyilvántartani, ha annak egy része szolgalmi jog alapján más tulajdonában álló ingatlan alá nyúlik. Az 1997-es Inytv. a föld alatti építmény helyett csak a pince fogalmát használta, a jelen törvény általánosabbá és tágabbá tette a fogalmat. A Legfelsőbb Bíróság Pfv. 21.800/2009/6. számú eseti döntésében kifejtette, hogy a felülvizsgálati kérelem elbírálása során abban a kérdésben kellett állást foglalnia, hogy a másodfokú bíróság az általa megjelölt jogszabályok értelmezésével helyesen jutott-e arra a következtésre, hogy a II. rendű alperes birtokában álló lyukpince közterületről nyílik, ezért az nem a felperes tulajdonában álló földrészlet alkotórésze. A Legfelsőbb Bíróság PK 265. számú állásfoglalásának I. pontja szerint ha vitássá válik a szomszédos földterületek közötti határvonal természetbeni helye, azt a bíróságnak az ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalnak megfelelően kell meghatároznia. Az állásfoglalás ehhez kapcsolódó indokolása szerint az ingatlan-nyilvántartás érvényessé válásával az alapjául szolgáló térkép is érvénybe lép, ezért mindazokban a jogvitákban, amelyeknek a tárgya a felek által birtokolt szomszédos földrészletek közötti határvonal természetbeni helye, a bíróságnak ezt a nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalnak megfelelően kell meghatároznia. Mindezek értelmében a Legfelsőbb Bíróságnak az az álláspontja, hogy az elsőfokú bíróság nem tévedett, amikor az érvényben lévő ingatlan-nyilvántartási térképen ábrázolt határvonalat vette alapul annak vizsgálatakor, hogy a perrel érintett pincék honnan nyílnak.

f) Az E-ingatlan-nyilvántartás létrehozása megfelelő alkalmat jelent a földrészletek és az egyéb önálló ingatlanok nyilvántartásának megújítására. A jövőben nemcsak a földrészleten álló épület térképi ábrázolása lesz megoldott, hanem a föld alatt elhelyezkedő építményé is, valamint több, akár egymás alatt-fölött elhelyezkedő építményé is (pl. alagút, híd, felüljáró). A térbeli nyilvántartás kialakításával az eddiginél tágabb körben nyílik lehetőség a különféle, föld felett és föld alatt elhelyezkedő építmények térképi ábrázolására és az ingatlan-nyilvántartásban való nyilvántartására (2021. évi C. törvény végső előterjesztői indokolása, Részletes indokolás a 3–6. §-hoz).

Kapcsolódó joggyakorlat

Legfelsőbb Bíróság PK 265. számú állásfoglalása Az ingatlannyilvántartási térképen ábrázolt határvonal természetbeni helyének meghatározása és a határvonallal kapcsolatos sérelmek orvoslásáról.

Legfelsőbb Bíróság Pfv. 21.800/2009/6. Az ingatlan alatt elhelyezkedő lyukpince nem az ingatlan alkotórésze, ha bejárata közterületről nyílik.

Kapcsolódó jogi szabályozás

179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról 18. §

2/1960. (XII. 25.) IM rendelet a telekkönyvről szóló 54/1960. (XI. 27.) Korm. rendelet végrehajtásáról

4. Egyéb önálló ingatlanok

5. § (1) A földrészleten kívül önálló ingatlanként (a továbbiakban: egyéb önálló ingatlan) kell nyilvántartani valamennyi, az állami ingatlan-nyilvántartási térképen megjeleníthető építményt, amely a föld felszínéhez vagy egyéb önálló ingatlanhoz közvetlenül kapcsolódik, és az ingatlan-nyilvántartásban egyéb önálló ingatlanként történő feltüntetését az építmény tulajdonosa kéri.

(2) Egyéb önálló ingatlanként kell nyilvántartani

a) a társasházban levő lakást és a külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló önálló rendeltetési egységet vagy helyiséget a társasházi közös tulajdonban levő részekből a tulajdonost megillető hányaddal együtt,

b) a szövetkezeti házban levő szövetkezeti lakást és nem lakás céljára szolgáló önálló rendeltetési egységet vagy helyiséget.

(3) Közterület alatt vagy felett elhelyezkedő építmény kizárólag egyéb önálló ingatlanként vehető fel az ingatlan-nyilvántartásba.

1. Önálló ingatlanok áttekintése

Az Inytv. II. fejezete az ingatlan-nyilvántartás tárgyát és tartalmát rögzíti, ez a paragrafus szoros kapcsolatban áll az Inytv. 3. és 4. §-ával. Az Inytv. 3. § (1) bekezdése az ingatlan-nyilvántartás alapegységeként az ingatlant határozza meg. Az Inytv. az ingatlan fogalmát is megadja, ingatlanként definiálva a földrészletet és az egyéb önálló ingatlant. Közös bennük, hogy minden földrészletnek és egyéb önálló ingatlannak van tulajdoni lapja. (A tulajdoni lap vonatkozásában lásd az Inytv. 11. §-ához tartozó kommentárt.)

Az egyéb önálló ingatlan kifejezés az ingatlan-nyilvántartásban egy gyűjtőfogalom, így is kerül megfogalmazásra az 1997-es Inytv. felsorolás jellegű „fogalmához” képest. Egyéb önálló ingatlanként kell nyilvántartani valamennyi állami ingatlan-nyilvántartási térképen megjeleníthető építményt, amely a föld felszínéhez vagy egyéb önálló ingatlanhoz közvetlenül kapcsolódik, és az ingatlan-nyilvántartásban egyéb önálló ingatlanként történő feltüntetését kérik. Általánossá teszi ezzel a jogalkotó, hogy egyéb önálló ingatlant az ingatlan-nyilvántartás kizárólag kérelemre tart nyilván, nem indul erre irányuló eljárás hivatalból.

A törvény kimondja, hogy kizárólag egyéb önálló ingatlanként lehet nyilvántartásba venni azt a föld alatti vagy föld feletti építményt, amely közterülethez kapcsolódik. Ez logikusan következik a földrészlet és az egyéb önálló ingatlan fogalmából.

2. Építmény

Az ingatlan-nyilvántartási térképen feltüntethető építmények vonatkozásában a földmérési szakterület jogszabályaiban tájékozódhatunk. A földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 2012. évi XLVI. törvény szerint az állami földmérési alaptérképi adatbázisban állami alapadatként szerepelnek elhelyezkedésüktől függetlenül az önálló, illetve a nem önálló ingatlannak minősülő építmények és meghatározott tartozékaik (ide nem értve a nyomvonal jellegű építményt, az öröklakást, szövetkezeti lakást, illetve a nem lakás céljára szóló helyiséget). Sem az Inytv., sem a 2012. évi XLVI. törvény nem adja meg az építmény fogalmát. Az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól szóló 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet az építmény fogalma (1. § 3. pont) körében visszautal az Étv.-re, amely 2024. október 1-től hatálytalan. Bár a 8/2018. (VI. 29.) AM rendelet hivatkozásának hatályosítása elmaradt, építményen a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény építmény fogalmát kell érteni. A 2023. évi C. törvény 16. § 34. pontja szerint építmény: az épület és műtárgy gyűjtőfogalma, építési tevékenységgel létrehozott vagy késztermékként az építési helyszínre szállított – rendeltetésére, szerkezeti megoldására, anyagára, készültségi fokára és kiterjedésére tekintet nélkül – minden olyan helyhez kötött műszaki alkotás, amely a terepszint, a víz vagy az azok alatti talaj, illetve azok feletti légtér megváltoztatásával, beépítésével jön létre.

3. Társasház, szövetkezet, részház

Egyéb önálló ingatlanként kell nyilvántartani a társasházi lakást és a nem lakás céljára szolgáló önálló rendeltetési egységet vagy helyiséget, valamint a szövetkezeti lakást és nem lakás céljára szolgáló önálló rendeltetési egységet vagy helyiséget, azaz a társasház és szövetkezeti ház önálló rendeltetési egységeit.

a) Az Inytv. 4. § magyarázatánál említettük, hogy a földrészlettel együtt kell nyilvántartani a földön létesített építményt, társasház esetében a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket, szövetkezeti ház esetében a szövetkezet tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket, ha azok tulajdoni viszonyai a földrészlettel azonosak. Ezen speciális közös tulajdoni alakulatok éppen attól speciálisak, hogy van bennük közös és van kizárólagos tulajdonban álló ingatlanrész is. Éppen ezért nemcsak a közös, hanem a külön tulajdoni részeket is fel kell tüntetni az ingatlan-nyilvántartásban. Az egyéb önálló ingatlanok közé kell sorolni és a társasházi és szövetkezeti törzslap mellé különlapon kell felvenni az ingatlan-nyilvántartásba minden egyes külön tulajdonban álló egységet: a lakást és a nem lakás célját szolgáló önálló ingatlanrészeket is.

b) A társasház a közös tulajdon egy speciális formája. A Ptk. csak meghatározza a társasház fogalmát, de annak éppen specialitása, a vonatkozó szabályozás gyakoribb változása okán a társasházzal kapcsolatos részletes szabályokról külön törvény rendelkezik. Az épület meghatározott részei külön tulajdonban, az ingatlan egyéb részei pedig közös tulajdonban vannak. Ez a kettős tulajdonjog azonban végső soron mint egységes tulajdonjog jelenik meg, ugyanis bármelyik tulajdonostárs a külön és a közös tulajdonban álló tulajdoni illetőségével csak együtt rendelkezhet. A társasház nyilvántartási szempontból is sajátos nyilvántartási módot igényel.

c) Nyilvántartási szempontból hasonló, egyébként eltérően szabályozott forma a szövetkezeti ház. A lakásszövetkezetben a lakások a tagok, a nem tag tulajdonosok vagy a lakásszövetkezet tulajdonában állnak. Ha a lakások a tagok tulajdonában állnak, az épülethez tartozó földrészlet, az épületszerkezetek, az épület közös használatra szolgáló területei és helyiségei, a központi berendezések, a házfelügyelői (gondnoki) lakás, továbbá a lakásszövetkezet célját szolgáló más építmények (iroda, műhely, raktár stb.) és vagyontárgyak a lakásszövetkezet tulajdonában állnak. A lakásszövetkezet célját nem szolgáló építmény – különösen a gépkocsitároló – a tag vagy a nem tag tulajdonos tulajdonában is állhat.

Ebben az esetben is külön tulajdoni lapon kell nyilvántartani a földrészletet és az épületet oly módon, hogy az épületnek azokat a részeit, amelyek nem minősülnek önálló ingatlannak (közös, illetőleg szövetkezeti tulajdonban maradó épületrészek és helyiségek stb.) a földrészlet nélkül kell a társasház, illetve szövetkezeti ház törzslapján nyilvántartani. A különlapra a lakást, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyiséget kell bejegyezni. (Lásd még a társasház és szövetkezeti ház vonatkozásában az Inytv. 11. §-ához fűzött kommentárt.)

d) Itt célszerű kitérni arra, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti rendelkezésekről, valamint egyes, az ingatlan-nyilvántartással, területrendezéssel, településrendezéssel kapcsolatos és kulturális tárgyú törvények módosításáról szóló 2021. évi CXLVI. törvény rendelkezik a részházak nyilvántartásának megszüntetéséről, mivel ennek eredményeként akár önálló ingatlan is keletkezhet.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. törvényerejű rendelet végrehajtására kiadott 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet 63/A. § (1) bekezdése szerint azokat az ingatlanokat, amelyek az ingatlan-nyilvántartás elkészítésekor a telekkönyvbe emeletek, vagy egyes helyiségek szerint meghatározott részekre osztva más-más személynek, vagy hányadrészek szerint több személynek a tulajdonaként szerepeltek (a továbbiakban: részház), a telekkönyvi betét szerinti nyilvántartási módnak megfelelően kell a tulajdoni lapra átvenni. A 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet 63/A. § (2) bekezdés értelmében az ingatlan-nyilvántartás elkészítése után részházat újonnan nem lehet nyilvántartásba venni. Az 1997-es Inytv. úgy rendelkezett, hogy nem érinti a hatálybalépése előtt az ingatlan-nyilvántartásba közös udvarként, valamint részházként bejegyzett ingatlanok nyilvántartását. Közös udvart, valamint részházat azonban újonnan nem lehet nyilvántartásba venni. A 2021. évi CXLVI. törvény megszünteti a még fennmaradt részházak nyilvántartását. A tulajdonosok a részházat 2025. július 15-ig választásuk szerint osztatlan közös tulajdonná vagy társasházzá alakíthatják. Ha társasházzá alakítás mellett döntenek, akkor nyilván gondoskodni kell a társasház bejegyzését lehetővé tevő okiratokról. Amennyiben ez a határidő eredménytelenül telik el, akkor a részház osztatlan közös tulajdonná alakítását az ingatlanügyi hatóság végzi el.

4. Elváló tulajdonjog

Itt kell megjegyeznünk, hogy bár a törvény szerint főszabály, hogy a földrészlettel együtt kell nyilvántartani a földön létesített építményt, ha azok tulajdoni viszonyai a földrészlettel azonosak, mind a Ptk., mind az Inytv. lehetőséget ad arra, hogy a felépítményt önálló helyrajzi számon tartsák nyilván. A Ptk. 5:18. § (1) bekezdése kimondja a főszabályt, miszerint az épület tulajdonjoga – ha az épület és a föld tulajdonosa eltérően nem állapodnak meg – a földtulajdonost illeti meg (aedificium solo cedit elve). A Ptk. 5:18. § (2) bekezdése szerint azonban az ingatlan tulajdonosa rendelkezhet úgy, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba. Az épület és föld tulajdonjogának szétválása bizonyos helyzetekben jogpolitikai szempontból is indokolt megoldás lehet. A tapasztalatok szerint nemcsak hozzátartozók körében vonzó alternatíva a föld tulajdonjogának megtartása, hanem nagy volumenű ipari beruházások, építkezések esetén is előfordul az alkalmazása. Gazdaságilag is indokolatlan lenne, hogy akár több milliárdos beruházás esetén az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illesse meg. Az 1959-es Ptk. alkalmazásának gyakorlatában is elfogadott volt, hogy ha valaki idegen földre épít, megszerezheti az épület tulajdonjogát, akár az építkezést megelőzően, akár azt követően a földtulajdonossal kötött megállapodás alapján. Ezen a Ptk. sem változtatott, ugyanakkor nem köti a föld és az épület elváló tulajdonjogának keletkezését eredményező megállapodás megkötésének lehetőségét az építkezéshez. A Ptk. nemcsak széles körben teszi lehetővé, hogy az építkező és a földtulajdonos megállapodjanak az épület és a föld elváló tulajdonjogában, de lehetővé teszi azt is, hogy ugyanezt az eredményt az ingatlan tulajdonosa a saját ingatlanán, ha egyébként ezt a jogszabályok nem zárják ki, a saját rendelkezésével is elérhesse. Ahhoz, hogy az épület önálló ingatlanként kerüljön felvételre az ingatlan-nyilvántartásba, azaz a fizikailag létező építmény jogi értelemben ingatlanná válhasson, az is szükséges, hogy ennek ingatlanjogi és egyéb közigazgatási jogi feltételei teljesüljenek, így többek között a használatbavételi engedélynek is rendelkezésre kell állnia. Föld és épület elváló tulajdonjoga így vagy azzal jön létre, hogy az építménnyel rendelkező telek tulajdonosa a saját tulajdonáról így nyilatkozik, vagy pedig akként, hogy valaki a saját anyagával idegen földre épít, és a telektulajdonossal abban állapodik meg, hogy az épület az ő tulajdona lesz. Ennek szintén feltétele, hogy az épület az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként felvehető legyen, így használatbavételi engedéllyel is rendelkeznie kell. „Az építkező és a telektulajdonos közötti szerződés tárgya tehát nem tulajdonjog, hanem az alkotórészi kapcsolat kizárása a föld és az épület között, és ezzel két önálló dolog (ingatlan) létrehozása” [Menyhárd Attila a Ptk. 5:17. §-ához fűzött magyarázat. In: Vékás Lajos – Gárdos Péter (szerk.): Nagykommentár a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényhez (online). Wolters Kluwer, Budapest, 2025. január 15. időállapotú, 2025. évi Jogtár-formátumú kiadás]2

Ha a földrészlet és rajta lévő épület tulajdonjoga elválik egymástól, a földrészletet és az épületet is külön tulajdoni lapon kell nyilvántartani. A két tulajdoni lap között a kapcsolatot az épület mindenkori tulajdonosát megillető földhasználati jog teremti meg (lásd még földhasználati jog, Inytv. vhr. 48. §). A Ptk.-val bevezetett új rendelkezés, hogy az ingatlan tulajdonosa – saját választása szerint – rendelkezhet úgy, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanokként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba. Ilyenkor a földhasználati jog bejegyzése elmarad. A Ptk. hatálybalépése előtt erre nem volt lehetőség. Ennek megfelelő volt az ítélkezési gyakorlat is (például Kúria Kfv.37034/2013/7.), amely ma már a megváltozott jogszabályi környezet miatt nem fenntartható.

A Ptk. 5:20. §-a értelmében ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga elválik, a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földre elővásárlási jog illeti meg. A feleket az elővásárlási jog a törvény alapján illeti meg kölcsönösen. A bírói gyakorlat szerint ezen elővásárlási jog gyakorlásának előfeltétele az elváló épület ingatlan-nyilvántartáson való átvezetése.

Mindez úgy összegezhető, hogy az elváló épület vonatkozásában a bejegyzési elv érvényesül, bejegyzés hiányában nem beszélhetünk önálló ingatlanról. A bírói gyakorlat a megállapodáson alapuló változásbejegyzést tartja elfogadhatónak, elbirtoklás útján az elváló épület tulajdonjoga nem szerezhető meg.

Fontos tudnunk, hogy a Ptk. 5:19. § (1) bekezdése értelmében, ha a földtulajdonos és az épület tulajdonosa az épület létesítésével és a föld használatával kapcsolatos jogaikat és kötelezettségeiket szerződésben szabályozzák, e szerződés harmadik személlyel szemben akkor hatályos, ha azt az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezték. A szerződés ingatlan-nyilvántartásba történő benyújtásának elmulasztása a megállapodás érvényességét nem érinti, csak a megállapodás harmadik személyekre kiterjedő hatályát zárja ki. Az Inytv. vhr. 85. § (1) bekezdése értelmében a földhasználati jog gyakorlásának szerződéses szabályozása tényét földhasználati joggal terhelt földrészletre, valamint arra az egyéb önálló ingatlanra lehet bejegyezni, amelynek a mindenkori tulajdonosát a földhasználati jog megilleti. Az Inytv. vhr. 85. § (2) bekezdése szerint annál az egyéb önálló ingatlannál, amelynek mindenkori tulajdonosát a földhasználati jog gyakorlása megilleti, a tulajdoni lap I. részére kell bejegyezni a földhasználati jog gyakorlásának szerződéses szabályozása tényét. A bejegyzésben a jogosult feltüntetése helyett arra a bejegyzett földhasználati jogra kell utalni, amelyre a földhasználati jog gyakorlásának szerződéses szabályozása ténye vonatkozik. Az Inytv. vhr. 85. § (3) bekezdése szerint a földhasználati joggal terhelt földrészlet tulajdoni lapján a földhasználati jog gyakorlásának szerződéses szabályozása tényét a III. részre kell bejegyezni. A bejegyzésben jogosult feltüntetése helyett arra a bejegyzett földhasználati jogra kell utalni, amelyre a földhasználati jog gyakorlásának szerződéses szabályozása ténye vonatkozik.

5. Nyomvonal jellegű építmények

A nyomvonal jellegű építmények jelenleg önálló ingatlanként nincsenek az ingatlan-nyilvántartásban nyilvántartva. Az 1997-es Inytv. külön kiemelte, hogy a földrészleten kívül önálló ingatlanként kell nyilvántartani, az épületet, a pincét, a föld alatti garázst és más építményt, ide nem értve a nyomvonal jellegű építményt. Ez a kivétel az Inytv.-nek az elektronikus hírközléssel és a fogyasztóvédelemmel összefüggő egyes törvények módosításáról szóló 2016. évi CLXVIII. törvénnyel történő módosításakor került be a törvénybe, a különféle vezetékek nyilvántartásához pedig a tulajdoni lapra bejegyzett használati jog kapcsolódik.

6. Pince

Az 1997-es Inytv. felsorolásában szereplő pincére eltérő szabályok vonatkoztak attól függően, hogy közterületről nyílt-e vagy sem. A közterületről nyíló pincét, föld alatt raktárt, garázst és hasonlókat minden esetben önálló ingatlanként kellett nyilvántartani, míg egyéb esetben az önálló ingatlanként való nyilvántartása az általános szabályokat követte (elváló vagy részben elváló tulajdon, illetve a tulajdonos kérelme). Ez a szabályozás megmarad az Inytv.-ben is, azzal, hogy a törvény még példálózó jelleggel sem említi a pincét, föld alatti garázst, csak általános jelleggel szól az önálló ingatlanokról.

Kapcsolódó joggyakorlat

EBH2005. 1301. Az építkező az épület tulajdonjogát a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás és annak ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének hiányában nem szerzi meg, ezért a földre elővásárlási jogot nem gyakorolhat. Az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződést követő eladások esetén az elővásárlási jog egyébként sem „éled fel”, az kártérítési igénybe fordulhat át.

Kúria Pfv.I.20.808/2023/11. Ingatlan fogalma, ingatlanadatok. Az adásvételi szerződés – és az annak megkötésére vonatkozó előszerződés – tárgya önmagában nem meghatározott akkor, ha az egy létező külterületi ingatlanból a belterületbe vonás és az átminősítés után kialakuló, bizonytalan területnagysággal és elhelyezkedéssel létrejövő, jövőben meghatározandó ingatlanokra vonatkozik.

Kúria Kfv.VI.37.410/2016/9. Az épület önálló ingatlanként való ingatlan-nyilvántartási feltüntetéséhez szükséges az eredeti ingatlanon jelzálogjoggal és végrehajtási joggal rendelkező személy hozzájárulása.

Kúria Pfv.I.22.173/2016/4. Önálló ingatlan fogalma, nyilvántartása: az épület tulajdonjogát az építkező a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás alapján törvénynél fogva szerzi meg. Az épület önálló ingatlannak akkor minősül, ha az ingatlan-nyilvántartásban előzőleg külön helyrajzi szám alatti nyilvántartása megtörtént, tehát önálló ingatlan-nyilvántartási egységet képez.

Kúria Kfv.37521/2015/7. Társasházi közös tulajdonban levő házmester-lakás külön tulajdonba kerüléséhez közgyűlési határozattal alapító okirat módosítás kell, majd az értékesítésről döntés és szerződés kötése.

Kúria Pfv.21138/2014/7. Elbirtoklás feltételei közterületről nyíló pince esetén, a közterületről nyíló pince az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlanként, (külön „albetétben”) feltüntethető.

Kúria Pfv.I.20.046/2013/6. Az épület önálló – elváló – tulajdonjogára vonatkozó megállapodás csak kötelmi jogcímet teremt az épület feletti tulajdonjog megszerzéséhez, e vonatkozásban az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hatálya konstitutív: mind az osztott tulajdon keletkezését, mind az épületre vonatkozó tulajdonszerzést be kell jegyeztetni.

BH2015. 292. Lakásszövetkezet a törzslapján nyilvántartott lakás külön lapon nyilvántartását jogi személyként képviselője útján kérheti, ha az alapszabályt ehhez megfelelően módosította. A bejegyzés iránti kérelemhez csatolt alapszabályon nem kívánható meg a szövetkezeti tagok, illetve tulajdonosok aláírása és személyi adataik közlése.

BH2014. 208. Amennyiben az alapító okirat rendezi a társasház közös tulajdonában álló földterületen a jövőben elkészülő felépítményekkel kapcsolatos kérdéseket, az új építmények jogi sorsára az alapító okirat rendelkezései az irányadók. A társasház közös tulajdonában álló földterületen emelt új építmény csak az alapító okirat rendelkezése vagy a tulajdonostársak külön megállapodása alapján kerülhet társasházi – közös vagy külön – tulajdonba, ennek hiányában az 1959-es Ptk. 137. §-a szerinti tulajdoni alakzatok kialakítására kerülhet sor.

BH2013. 120. II. A más tulajdonában álló földrészleten emelt épület kizárólagos használata esetén sem lehet elbirtokolni az épület tulajdonjogát úgy, hogy ezáltal a földrészlet és az épület tulajdonjoga egymástól elváljon.

Kapcsolódó jogi szabályozás

2021. évi CXLVI. törvény az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti rendelkezésekről, valamint egyes, az ingatlan-nyilvántartással, területrendezéssel, településrendezéssel kapcsolatos és kulturális tárgyú törvények módosításáról

2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről 5:18. § (1)–(2) bekezdés, 5:19. § (1) bekezdés, 5:20. §

2012. évi XLVI. törvény a földmérési és térképészeti tevékenységről

2004. évi CXV. törvény a lakásszövetkezetekről

2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról

179/2023 (V. 15.) Korm. rendelet az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról 85. § (1)–(3) bekezdés

8/2018. (VI. 29.) AM rendelet az ingatlan-nyilvántartási célú földmérési és térképészeti tevékenység részletes szabályairól

44/2006. (VI. 13.) FVM rendelet az önálló ingatlanok helyrajziszámozásáról és az alrészletek megjelöléséről

6. § A magyar építészetről szóló törvényben meghatározott nyomvonal jellegű építmények esetében az ingatlan-nyilvántartás azt a földrészletet vagy egyéb önálló ingatlant tartja nyilván, amelyen vagy amelyben a nyomvonal jellegű építmény elhelyezkedik.

Nyomvonal jellegű építmények nyilvántartása

Ahogy az az Inytv. 5. §-ához fűzött kommentárban kifejtésre került, a nyomvonal jellegű építmények önálló ingatlanként jelenleg nem nyilvántarthatóak. A jogszabályhely utal a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvényre. Utóbbi nyomvonalas jellegű, és nem a nyomvonal jellegű építmények vonatkozásában tartalmaz értelmező rendelkezést. A sajátos építményfajták körében a vasúti pálya, a függő- és szállítószalag-pálya, az út, az ivóvíz- és szennyvízvezeték, a csatorna, a szénhidrogén-termelés mezőbeli vezetékei, a kőolaj- és a kőolajtermék-szállító vezeték, a földgázszállító vezeték, a földgáz-célvezeték és a földgáz-elosztóvezeték, a szén-dioxid-szállító vezeték, az egyéb gáz- és gáztermékek vezetéke, a villamosenergia-átviteli és -elosztóhálózat, a villamosenergia-termelői, magán- és közvetlen vezeték, a távhővezeték-hálózat, az elektronikus hírközlési építmény nyomvonalas jellegű építménynek minősülnek [2023. évi C. törvény 2. § (3) bekezdés]. Az Inytv. 6. §-ában említett nyomvonal jellegű építmény alatt a 2023. évi C. törvény 2. § (3) bekezdésében meghatározott nyomvonalas jellegű építményt kell érteni.

5. Az ingatlanok és a jogosultak adatai, valamint az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogok és tények

7. § Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlannak az e törvény felhatalmazása alapján kiadott kormányrendeletben meghatározott adatait tartalmazza.

1. Bevezetés az ingatlan adataihoz

Az ingatlan adatai körében az ingatlan jogi és fizikai jellemzői kerülnek leírásra és feltüntetésre a tulajdoni lapra. Az ingatlan adatainak felsorolása az 1997-es Inytv.-hez képest most az Inytv. vhr.-be került. A felsorolás változott is, hiszen kiegészült a jogi jelleggel mint ingatlanadattal, melyet az 1997-es Inytv. még a tények felsorolása között rögzített. Az ingatlanadatok a tulajdoni lap I. részén találhatóak meg (lásd még a Nagykommentárnak az Inytv. 11. §-ához kapcsolódó részét).

Az 1997-es Inytv.-vel ellentétben az ingatlan-nyilvántartás közhitelessége az adatokra is kiterjed. (Az ingatlan-nyilvántartás közhiteles hatósági nyilvántartás, a benne foglaltak helyességét vélelmezni kell.) Az Inytv. jogalkotói indokolása úgy fogalmaz, hogy a közhitelesség az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatokra is kiterjed, azzal a különbséggel, hogy a vélelem megdöntésére más szabályok vonatkoznak, mint a jogok, tények esetében. Így némiképp újra kell gondolni azokat a bírósági döntéseket, melyek az ingatlanadatok nem közhiteles voltára épültek. (A Kúria több esetben, így BH 2014. 122. számon közzétett döntésében értelmezte a közhitelesség alapelvét az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett adatváltozás esetén.)

Az ingatlanadatok vonatkozásában gyakori az az eset, amikor a bejegyzett adatok eltérnek a valós helyzettől. Előfordult, hogy a különböző nyilvántartások összehangolása maradt el, vagy az ügyfelek mulasztása okán nem tükrözte az ingatlan-nyilvántartás a valós helyzetet. Az Inytv. hatálybalépésével a Ptk. is módosult, és az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének joghatása körében úgy fogalmaz, hogy ha valamely adatot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek vagy az ingatlan-nyilvántartásból töröltek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról vagy törléséről nem tudott. Ezért fontos a szakági közhiteles nyilvántartások és az ingatlan-nyilvántartás összehangolása. Eddig jogvita esetén a szakági közhiteles nyilvántartások előnyt élveztek, ez most megszűnik, hiszen az Inytv. 16. § (6) bekezdése is azt rögzíti, hogy eltérés esetén az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatot kell irányadónak tekinteni. Felmerül a kérdés, hogy ha az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzéstől fogva tanúsítja közhitelesen egy adat fennállását, a más közhiteles nyilvántartásban régebb óta szereplő „adat” „korára” lehet-e, illetve hogyan lehet hivatkozni. (A bejegyzés hatályának kezdetére irányuló időpontnak a hatósági felhívás iktatásának időpontját kell tekinteni, és csak a bírósági elrendelés határozhat meg korábbi időpontot.)

A bejegyzés helyességéhez fűződő vélelem hivatalbóli megdöntése is további értelmezést igényel. A törvény jogalkotói indokolása csak az ügyfél bejelentését, valamint a meglévő okiratokbóli észlelést említi, de mindenképp ide kell érteni a szakági nyilvántartásokat vezető hatóságok jelzését (felhívását) is, mely alapján az ingatlanügyi hatóság hivatalbóli észlelése során kerülhet sor a vélelem megdöntésére. Különös tekintettel arra is, hogy az Evt. az erdészeti hatóság számára kötelezettségként fogalmazza meg felhívás intézését az ingatlanügyi hatósághoz a nem megfelelő művelési ágban nyilvántartott erdő, szabad rendelkezésű erdő, valamint erdőgazdálkodási tevékenységet közvetlenül szolgáló földterület esetén. [Evt. 38. § (7) bekezdés]

A gyakorlatban főleg a közhiteles nyilvántartások ütközéséből adódó jogviták esetén lesz majd látható, hogy jó irány volt-e az adatok hitelességét érintő változtatás, illetve a szabályozás beváltja-e azt a hozzá fűzött jogalkotói elvárást, hogy a megújuló ingatlan-nyilvántartás a lehető legteljesebb körű legyen.

Ezt a helyzetet színesíti tovább, hogy egyes jogi jellegű adatok vonatkozásában az ágazati jogszabályok kiemelik, hogy a bejegyezés elmaradása a védettség tényét nem érinti, így itt az a helyzet áll fenn, hogy hiába közhiteles az ingatlan-nyilvántartás az adatok vonatkozásában is, a helyesség vélelmét az ágazati törvények törik át, és bejegyzés hiányában is képesek joghatás kiváltására. A közhitelesség tekintetében lásd még a Nagykommentárnak az Inytv. 16. §-ához kapcsolódó részét.

Megjegyzendő, hogy az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis is az egységes ingatlan-nyilvántartás része (lásd még az Inytv. 13. §-ához fűzött kommentárt), és az egyes adatok a térképen is megjelenítésre kerülnek. Ilyenformán gondoskodni kell a tulajdoni lap és a térkép összhangjáról is. Térképi tartalmat is érintő változás esetén ezt biztosítja a változásivázrajz-készítési kötelezettség, továbbá a földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 2012. évi XLVI. törvényben is szabályozott változásbejelentési kötelezettség.

Nézzük meg hát, miről is van szó, amikor ingatlanadatokról beszélünk.

2. Település neve

Az ingatlanadatok közül a település nevét, ahol az ingatlan fekszik, különösebben nem kell magyarázni. Minden ingatlan tartozik egy településhez. Az ingatlanadat szükségszerű eleme a település megnevezése, a tulajdoni lap I. részének nélkülözhetetlen eleme. A helyrajzi szám sem értelmezhető településnév nélkül, főleg, hogy egy adott helyrajzi szám több településen is létezhet. Az Inytv. vhr. kifejezetten rögzíti is, hogy az ingatlan-nyilvántartást településenként kell vezetni. A települések neve manapság már ritkán változik (bár nem lehetetlen, hogy egy település neve megváltozik), előfordulhat a települések egyesülése, az egyesült települések szétválása, vagy sor kerülhet új község alakulására is a Mötv. szerint. A városokban kerületenként is lehet vezetni a nyilvántartást, míg az Inytv. vhr. a főváros vonatkozásában úgy rendelkezik, hogy ott a nyilvántartást kerületenként kell vezetni.

3. Ingatlan fekvése

Az ingatlan fekvése az ingatlan településen belüli elhelyezkedését mutatja. A fekvés vonatkozásában elmondható, hogy az ingatlan-nyilvántartásból nem kerülnek ki a külterület, belterület, zártkert fekvések. A belterület, külterület, zártkert fogalmakat azonban az Inytv. nem adja meg, csak azt rögzíti, hogy a település földrészletei fekvésük szerint belterületi, külterületi és különleges külterületi egységet alkotnak. Különleges külterületi egység a zártkert.

Az önálló ingatlanok helyrajzi számozásáról és az alrészletek megjelöléséről szóló 44/2006. (VI. 13.) FVM rendelet 1. §-a tartalmaz még a külterület-belterület fekvésekhez kapcsolódóan fogalommeghatározásokat. A belterület az emberi tevékenység színteréül szolgáló terület, a település közigazgatási területének történetileg kialakult része, mely különböző felhasználási kategóriákra osztható. E tekintetben az építésügyi jogszabályok mutatják az irányt, beszélhetünk például lakóterületekről, kereskedelmi, ipari területekről. Központi belterületnek a 44/2006. (VI. 13.) FVM rendelet a közigazgatási egység központjában levő belterületet nevezi, amely a település összefüggő, beépített része, ahol jellemzően a közigazgatási szervek helyezkednek el. Különálló belterület a közigazgatási egység központi belterületével földrajzilag össze nem függő belterület. A külterület a település belterületi határán kívül eső része, amely elsősorban mező- és erdőgazdálkodási, illetve különleges (bánya, vízmeder, hulladéktelep) célokat szolgál. A domínium a közigazgatási egységhez tartozó, önálló KSH-kóddal rendelkező, földrajzilag különálló egység. Az Inytv.-hez hasonlóan a 44/2006. (VI. 13.) FVM rendelet különleges külterületként definiálja a Földtv. hatálybalépéséig zártkertnek minősülő területet.

A külterületi ingatlanok belterületbe vonhatóak. A belterületbe vonást földvédelmi szempontból az ingatlanügyi hatóság engedélyezi. A termőföld belterületbe vonása iránt csak az önkormányzat terjeszthet elő kérelmet, melyhez csatolnia kell az érintett földrészletek helyrajzi számait, a területnagyságot, és a területfelhasználási célt tartalmazó képviselő-testületi döntést, valamint a településrendezési terv kivonatát. A kérelemben az önkormányzatnak nyilatkoznia kell arról, miszerint a kérelemben megjelölt földrészletek a kérelemben megjelölt célra 4 éven belül ténylegesen felhasználásra kerülnek. (Lásd: Tfvt. 15. §, 15/A. §)

A zártkert egy nagyon sajátos kategória. A földről szóló 1987. évi I. törvény végrehajtására kiadott 26/1987. (VII. 30.) MT rendelet 1. § y) pontja szerint zártkert a település külterületének nagyüzemi mezőgazdasági művelésre alkalmatlan része, amelynek az a rendeltetése, hogy a magánszemélyek termőföldtulajdona és -használata ott állandósuljon. Ezzel kialakult a zártkert kategóriája, mely lényegében a mai napig fennmaradt. Új zártkert azonban nem hozható létre. Az Inytv. vhr. szerint a tulajdoni lap I. része tartalmazza a zártkert megjelölést a Földtv. hatálybalépése előtt zártkertinek minősülő ingatlanok esetében.

A zártkerti ingatlanok vonatkozásában a jogalkotó egy átmeneti időben lehetővé tette a zártkerti ingatlanok művelés alóli egyszerűsített kivonását. Az 1997-es Inytv. módosított 89/A. §-a szerint (a határidő egyszer meghosszabbításra került) a tulajdonos 2017. december 31-ig kérhette az ingatlan művelési ágának zártkerti művelés alól kivett területként történő átvezetését. A kérelem teljesítése esetén vagy a zárkerti művelés alól kivett terület megjelölés, vagy a zártkerti művelés alól kivett terület, mellette a fennálló épület fő rendeltetésének jellege került a tulajdoni lapon feltüntetésre. A fekvés azonban nem változott.

4. Központi címregiszterből automatikus adatátvétel útján átvett, valamint – közterület és forgalom elől el nem zárt magánút esetén – az ingatlanügyi hatóság által bejegyzett címadat

A digitális szolgáltatások, a digitális állampolgárság szolgáltatások és támogató szolgáltatások részletes műszaki követelményeiről szóló 322/2024. (XI. 6.) Korm. rendelet szerint a rendeletben felsorolt ingatlanoknak a központi címregiszterbe bejegyzett címmel kell rendelkezniük.

A rendelet fogalmi rendszerében cím: térben meghatározható, ténylegesen létező fizikai hely megjelölése az ingatlanra vonatkozó címelemekkel, amely tartalmánál fogva alkalmas az ingatlan egyedi azonosítására.

A központi címregiszter által tartalmazott címelemek a következők: az országnév, a vármegye neve, a település neve, a postai irányítószám, ha van, településrésznév, kerület, akkor a teleülésrész neve, kerület megjelölése, közterület neve, jellege, házszám, ha azonos házszám alatt több épület van, az épület jele, ha az épületben több lépcsőház van, a lépcsőház jele, épületen vagy lépcsőházban több szint esetén a szint jele, önálló rendeltetési egység ajtajának, bejáratának a megjelölése. A címadat ezeken túl még további elemekkel egészül ki (úgymint címkoordináta, címkezelési döntés száma stb.).

A központi címregiszterben nyilvántartott cím automatikus adatátvétellel kerül továbbításra az ingatlanügyi hatóság részére, mely az átvett adatot a nyilvántartása részévé teszi. Mindez azonban csak a rendelet hatálya alá tartozó ingatlanok esetében igaz. Léteznek olyan, az ingatlan-nyilvántartásban nyilvántartott ingatlanok, melyek a 322/2024. (XI. 6.) Korm. rendelet fogalma [322/2024. (XI. 6.) Korm. rendelet 123. § (1) bekezdése] szerint nem minősülnek ingatlannak. Ilyenek a közterületek és a forgalom elől el nem zárt magánutak.

A Mötv. szerint 14/A. § (1) bekezdése szerint minden belterületi és olyan külterületi közterületet el kell nevezni, amely olyan ingatlanhoz vezet, amelyen a magyar építészetről szóló törvény szerinti épület található. A felhatalmazó rendelkezésekben foglaltak szerint felhatalmazást kap a települési, a fővárosban a fővárosi önkormányzat, hogy rendeletben állapítsa meg a közterületek elnevezésének, valamint az elnevezésük megváltoztatására irányuló kezdeményezés és a házszám-megállapítás szabályait.

A 322/2024. (XI. 6.) Korm. rendelet úgy fogalmaz [132. § (1) bekezdés], hogy ha a címképzés tárgyát képező ingatlan közterületről közvetlenül nem, csak másik telken keresztül közelíthető meg, a címkeletkeztetés szempontjából úgy kell tekinteni, mintha megközelíthető lenne közterületről is. Ebben az esetben az ingatlan címében közterületnévként annak a közterületnek a nevét kell feltüntetni, amelyhez az ingatlan megközelítését szolgáló telek csatlakozik. Ha a közterülettel való kapcsolatot több telek biztosítja, akkor az ingatlanhoz közelebb eső közterülethez megközelítést biztosító telek címében feltüntetett közterületnevet kell a címképzés során figyelembe venni. Ha a címképzés tárgyát képező ingatlan csak magánútról közelíthető meg, a magánút elnevezésére vonatkozóan a helyi önkormányzati rendeletben foglalt szabályok az irányadók [322/2024. (XI. 6.) Korm. rendelet 132. § (2) bekezdés]. A megközelíthető, azonban elkülönülten, megjelenését tekintve szigetszerűen elhelyezkedő külterületi ingatlan – különösen tanya – esetén a címet elsősorban a tulajdonos által javasolt elnevezés szerint kell megállapítani.

5. Helyrajzi szám

Az ingatlanokat egymástól való megkülönböztetésük és nyilvántartásuk céljából helyrajzi számmal jelölik meg. Az Inytv. szerint minden földrészlet és egyéb önálló ingatlan egyedi azonosítóval rendelkezik. Az egyedi azonosító a település nevét, a fekvést és azon belül a helyrajzi számot tartalmazza. A helyrajzi szám az ingatlan kiemelt adata, mivel minden ingatlan (földrészlet és egyéb önálló ingatlan is) rendelkezik helyrajzi számmal, így ezúton lehet minden kétséget kizáróan azonosítani az ingatlanokat.

Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis is közhitelesen tanúsítja a helyrajzi szám mint állami földmérési alaptérképi adatbázisban tárolt állami alapadat fennállását.

A földrészletek helyrajzi számozására a 44/2006. (VI. 13.) FVM rendelet előírásai vonatkoznak. A helyrajzi számozás szempontjából a település földrészletei, belterületi, külterületi és különleges külterületi (a volt zártkert) egységet – fekvést – alkotnak. Fontos, hogy a közigazgatási egységen belül egy helyrajzi szám csak egyszer fordulhat elő. A helyrajzi szám csak a település nevével együtt „működik”, tulajdoni lap lekérdezés esetén szükséges a település nevét is megadni.

A helyrajzi számok vonatkozásában nemcsak számokkal, hanem betűkkel is találkozunk. Az egyéb önálló ingatlanok helyrajzi számozása utal arra, hogy az egyéb önálló ingatlanként nyilvántartott épület fizikai kapcsolatban van azzal a földrészlettel, amelyen létesült. Ez a kapcsolat a helyrajzi számban úgy jelenik meg, hogy az önálló épület helyrajzi számaként annak a földrészletnek a helyrajzi számát kell alapul venni, amelyen azok létesültek, de azt törni kell az abc nagy betűivel. Társasház, vagy szövetkezeti ház esetén az épületen belüli lakások további alátöréssel, számmal jelölhetőek.

Az alrészleteket pedig a földrészleten belüli elhelyezkedésük meghatározása, egymástól való megkülönböztetésük, valamint nyilvántartásuk érdekében a magyar abc kisbetűivel kell megjelölni, ha az alrészletek területe a külön jogszabályban meghatározott legkisebb területi mértéket eléri.

Megosztás esetén a megosztás eredményeként keletkezett valamennyi földrészletet tört helyrajzi számmal kell megjelölni, míg a szomszédos ingatlanok közötti telekhatár változás, telekhatár rendezés a helyrajzi számozást nem érinti. Az összevonás eredményeként keletkezett új földrészlet helyrajzi számozására az összevont földrészletek helyrajzi számai közül a legkisebb egész számot; egész szám hiányában a legkisebb számlálójú tört helyrajzi szám legnagyobb nevezőjű alátörését kell felhasználni.

Az ingatlan új helyrajzi számot kaphat például új közigazgatási egységhez csatolás vagy külterületből belterületbe csatolás esetén. Bármilyen okból is történik a változás, a közigazgatási egység vagy fekvéshatárvonal változása következtében átszámozott földrészletek régi és új helyrajzi számai közötti kapcsolat, valamint a területelszámolás biztosítása érdekében azonosító jegyzéket kell készíteni.

Ezek azok a szabályok, amelyekkel a leggyakrabban találkozhatunk, de a 44/2006. (VI. 13.) FVM rendelet további részletszabályokat tartalmaz még a témában.

6. Ingatlan területnagysága

Az 1997-es Inytv. még kiemelte, hogy az ingatlan területét méterrendszerben (hektár, négyzetméter) kell nyilvántartani. Az Inytv. erre vonatkozó rendelkezést nem tartalmaz, helyette az Inytv. vhr. rögzíti, hogy a földrészlet területét hektárban, illetve négyzetméterben kell megadni. Ha visszatekintünk, a történelemben ettől eltérő mértékegységeket használtak, egy ingatlan múltjának feltárása esetén négyszögöllel, holddal stb. is találkozhatunk.

A területnagyság kapcsán vissza kell térni arra, hogy az új szabályozás szerint az ingatlan-nyilvántartásban foglalt ingatlanadatok helyességét is vélelmezni kell, a közhitelesség, ellentétben az 1997-es Inytv.-vel, az ingatlanadatokra is kiterjed. A település neve, az ingatlan fekvése, helyrajzi száma esetén nem jellemző, hogy az adat helyessége megkérdőjeleződne (bár változni változhat), ellentétben az ingatlan területnagyságával.

Ahogy azt már megállapítottuk, az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanok területét méterrendszerben (hektár, négyzetméter) tartja nyilván. A területnagyságról tudni kell, hogy az egy számított adat, az ingatlan határvonala méreteinek alapulvételével kerül sor a kiszámítására.

Az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis közhitelessége az állami földmérési alaptérképi adatbázisban tárolt adatok közül a következőkre terjed ki [lásd: a földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 2012. évi XLVI. törvény 11. § (1) bekezdése, 16. § (2a) bekezdése]:

– a település közigazgatási és fekvéshatárai,

– a földrészlet határvonala és helyrajzi száma,

– a közterületről nyíló pince bejárata.

Olyan érdekes helyzet áll elő, hogy az alapadatnak sem minősülő területnagyság az ingatlan-nyilvántartásban közhitelesen rögzített adat lett. Számított adat lévén, az ingatlan területnagyságát hibásan is rögzítheti az ingatlan-nyilvántartás. Szerencsére a vélelem megdöntésére más szabályok vonatkoznak, mint a jogok, tények esetében, így a hibás bejegyzést a hatóság észlelése esetén javíthatja. Az ingatlanügyi hatóság által lefolytatott felmérési, térképezési, területszámítási hiba kijavítása tárgyú eljárás eredményeként a nyilvántartott területnagyság-adatok változhatnak.

7. A művelési ág

a) A mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló földet – a rendszeres fő hasznosítási módjára tekintettel, a természetbeni állapotnak megfelelően – szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő és fásított terület – művelési ágban, illetve halastóként kell nyilvántartani. A mező- és erdőgazdasági művelés alatt nem álló földet egységesen művelés alól kivett területként kell nyilvántartani. A település belterületén az 1 hektár alatti nagyságú fölrészleteket a fő hasznosítási mód vizsgálata nélkül kell művelés alól kivett területként nyilvántartani. A törvény végrehajtási rendelete részletesen meghatározza, hogy mely területek tartoznak az egyes művelési ágakhoz (szántó: Inytv. vhr. 4. §, rét: Inytv. vhr. 5. §, legelő: Inytv. vhr. 6. §, szőlő: Inytv. vhr. 7. §, kert: Inytv. vhr. 8. §, gyümölcsös: Inytv. vhr. 9. §, nádas: Inytv. vhr. 10. §, erdő: Inytv. vhr. 11. §, fásított terület: 12. §, halastó: 13. §) és a művelés alól kivett területekhez (Inytv. vhr. 15. §). Az ingatlan adatát a művelési ág, illetve a művelés alól kivett terület megnevezése képezi.

b) A művelési ágak meghatározásához néhány összefoglaló gondolatot szükséges rögzíteni. A tényleges használat szerinti művelési ág tüntetendő fel az ingatlan-nyilvántartásban, így ha a mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló földet a művelési ágának megfelelően hasznosítják, nem merül fel értelmezési probléma. A művelési ágak fogalmának értelmezésére akkor van szükség, ha az ingatlan-nyilvántartási vagy földvédelmi eljárásban az kerül megállapításra, hogy a művelési ágnak megfelelő hasznosítás mint fogalmi elem hiányzik. Leginkább földvédelmi eljárások kapcsán találkozhatunk ezekkel a fogalomértelmezésekkel, de ingatlan-nyilvántartási eljárásokban az adatváltozás – művelésiág-változás – átvezetése kapcsán is szükség lehet rájuk.

A tartósan nem hasznosított szántó, rét és legelő művelési ágak elhatárolásával a bírói gyakorlatban is találkozhatunk. Tartósan nem hasznosított állapot csak a szántó művelési ágnál jelenik meg, így az ilyen területeket szántóként kell nyilvántartani. Szántó művelési ág megváltoztatásához nem elegendő indok a gondozatlan állapot, hiszen az átmenetileg nem hasznosított, de termőképes állapotban tartott (ugaroltatott) és a tartósan nem hasznosított (parlagon tartott) földterületeket is szántóként kell nyilvántartani.

c) A művelési ágak közül kiemelendő az erdő, mely művelési ághoz kapcsolódóan számos értelmezési kérdés felmerül. Az első az erdő fogalma. Jogilag, a jogszabályok rendszerében nem az tekintendő erdőnek, mint hétköznapi értelemben. Az erdő jogszabályi fogalma az Adattárhoz, egészen pontosan az Országos Erdőállomány Adattárhoz (melyet Evt. definiál) kapcsolódik.

Erdő művelési ágban kell nyilvántartani azt a területet, amely az Adattárban erdőrészletként szerepel. De erdő művelési ágban kell nyilvántartani az Adattárban egyéb részletként nyilvántartott, erdőgazdálkodási tevékenységet közvetlenül szolgáló földterületek közül a tisztást, a terméketlen területet, az erdei farakodó és készletező helyet, az erdei vízfolyást és az erdei tavat, a nyiladékot, a cserjést, az erdészeti kutatóhelyet is. Ezen erdőgazdálkodási tevékenységet közvetlenül szolgáló földterületek fogalmát az Evt. 13. § (1) bekezdése adja meg. A fásított terület fogalma is szorosan kapcsolódik az Evt.-hez, az Inytv. vhr. szintén visszautal az Evt. rendelkezéseire.

Az Adattár az erdőkre vonatkozó, egyes törvényileg meghatározott adatok vonatkozásában közhiteles nyilvántartásnak minősül. Így közhiteles többek között a nyilvántartott terület erdőgazdasági azonosító adatai, területe és térképi ábrázolása, a nyilvántartott terület termőhelyi viszonyaira, faállományára jellemző adatok, illetve az erdőben folytatható erdőgazdálkodás hosszú távú célját és módját meghatározó egyes adatok vonatkozásában. Azaz mindazon adatok vonatkozásában, amivel az erdő leírható. Itt utalnánk vissza arra, hogy az Adattárral szemben az ingatlan-nyilvántartás az erdő ingatlanadat vonatkozásában nem közhiteles. A két nyilvántartás adattartalmának összehangolásának jogszabályi alapjait megteremtette a jogalkotó. Jelenleg a két nyilvántartás közül az Adattár élvez elsődlegességet, azonban ez megváltozik az Inytv. 16. § (6) bekezdése értelmében.