Tartalom

Hogyan csináljunk Pénzt ingatlanból?

Előszó

Kiknek íródott ez a könyv?

Miről szól ez a könyv?

A könyv használata. Hogyan vedd hasznát ennek a könyvnek?

Gondolatok az ingatlanpiac elemzéséhez és az ellenőrző listák

1. FEJEZET Ingatlanpiac és a befektetési környezet

1.1. Lakáspiac és a tőke, pénz jelenléte vagy hiánya

1.1.1. Világgazdaság és jegybankok alapkamatai:

1.1.2. Helyi kamatok mértéke, várható alakulása

1.1.3. Finanszírozási környezet, bankok hitelnyújtási hajlandósága

1.1.4. Tőkebeáramlás iránya az ingatlanpiacra

1.1.5. Egyéb befektetési lehetőségek jövedelmezősége

1.1.6. Lakossági pszichológia az ingatlanok kapcsán

1.1.7. Állami támogatások megléte

1.1.8. A kormány adópolitikája

1.1.9. Amikor nincs pénz az ingatlanpiacon:

1.2. Lakáspiac és a gazdaság, lakáspiac és a GDP

1.2.1. A világgazdaság általános állapota: Gazdasági nagyhatalmak gazdaságpolitikája:

1.2.2. Az adott ország gazdasági és fejlesztési irányvonala, beruházások alakulása

1.2.3. A lakáspiac és a gazdaság:

1.2.4. Lakáspiac és az infláció:

1.2.5. Deviza stabilitása

1.2.6. Lakáspiac és a GDP

1.2.7. Egy lakosra jutó GDP aránya régiónként

1.2.8.A munkanélküliség alakulása, munkahelyek száma

1.2.9. Eladósodottság mértéke

1.2.10. A régió versenyképessége

1.2.11. Szakképzett munkaerő megléte

1.2.12. Az átlagos fizetés az országon belül

1.2.13. Az átlagos bérleti díjak a térségen belül

1.2.14. Mi az általános trend a lakosság körében - vásárolnak vagy inkább bérelnek ingatlant az emberek?

1.2.15. Munkaerő és erőforrások szűkössége vagy bősége

1.2.16. Ország nyersanyagban gazdagsága, nyersanyagok ára, húzó ágazatok

1.2.17. Helyi piacok, iparágak erősödése, gyengülése

1.2.18.Bankszektor helyzete az országban

1.3. Demográfiai elemek vizsgálata

1.3.1.A lakosság száma nő vagy csökken

1.3.2.Az átlagos életkor a lakosságon belül, korfa

1.3.3. A Vándorlási mérleg, be és elvándorlás

1.3.4. Az urbanizáció

1.3.5. Jövedelem eloszlás a régión belül:

1.3.6. Iskolázottság aránya a lakosságon belül.

1.3.7. Társadalom földrajzi rugalmassága, mobilitása

1.4.Geopolitikai és földrajzi helyzet vizsgálata

1.4.1.Béke vagy háború:

1.4.2. Az adott ország elhelyezkedése a geopolitikai erőtérben:

1.4.3. Az adott ország földrajzi elhelyezkedése:

1.4.4. Szomszédos országok, régiók helyzete

1.4.5. Politikai kockázatok országon belül

1.4.6. A tulajdonjog és jogbiztonság helyzete az országon belül

1.4.7. Terrortámadásokkal sújtott-e a terület

2.FEJEZET: Lakáspiac és a lokális ingatlanpiaci trendek vizsgálata

2.1. Lakáspiac és a lokális Ingatlanpiaci trendek vizsgálata

2.1.1. Konkurencia és új építkezések alakulása:

2.1.2. Munkahelyek száma

2.1.3. Várható fejlesztési irányok körzeten belül

2.1.4. Megvalósult infrastrukturális fejlesztések

2.1.5. Várható infrastrukturális fejlesztések

2.1.6. Vándorlások iránya

2.1.7. Dzsentrifikció

2.1.8.Területek, övezetek átminősítése

2.1.9.Építési szabályok módosítása

2.2. Időzítés a lakáspiacon, az ingatlanpiac aktuális helyzete

2.2.1.Virágzó vagy hanyatló az adott piac, ciklusok elemzése.

2.2.2.Beazonosítható-e egy trend?

2.2.3. Piaci cikluson belül hol helyezkedünk el a befektetésünk időpontjában.

2.2.4. Mikor szálljunk ki? Feltétlen ki kell szállnunk? Mi várható a jövőben?

2.2.5.Ingatlanügynök, mint segítő partner

3.FEJEZET: Az ingatlan tágabb környezetének vizsgálata. Az ingatlan közvetlen környezetének vizsgálata A konkrét ingatlan vizsgálata: A lakás maga

3.1. Az ingatlan tágabb környezetének vizsgálata

3.1.1. A térség általános fejlettsége

3.1.2. A város, település általános fejlettsége

3.1.3.A városrész, kerület általános fejlettsége

3.1.4. A városrész, kerület jellege

3.1.5.Munkalehetőségek a városrészen belül.

3.1.6. Vándorlások iránya a városrészben

3.1.7. Problémákkal küzdő etnikum jelenléte és a bűnözési arány a kerületben

3.1.8.Térség, város, kerület demográfiája

3.1.9. A városrészben lakó emberek

3.1.10. Szolgáltatások elérhetősége városrészen belül

3.1.11. Oktatási, egészségügyi és sportlétesítmények mennyisége a városrészen belül

3.1.12. Átlagos lakbérek milyenek a térségben, városban

3.1.13. Milyen helyi adók vannak

3.1.14. Milyen helyi önkormányzati támogatásokat élveznek a helyiek?

3.2. Az épület és a közvetlen környezet vizsgálata:

3.2.1. Milyen szolgáltatások vannak az épületben és a közvetlen közelben.

3.2.2. Milyen az utca és a közvetlen környék jellege

3.2.3.Milyen távolságra vannak a közeli tömegközlekedési eszközök?

3.2.4. Milyen maga az épület, amiben a lakás található

3.2.5. Kik laknak az épületben? Szomszédok összetétele

3.3. Az ingatlan konkrét vizsgálata: a lakás maga

3.3.1 Tájolás és épületen belüli elhelyezkedés vizsgálata

3.3.2.Zajforrások vizsgálata

3.3.4. Kényelem és funkció vizsgálata:

3.3.5. Exkluzivitás:

3.3.6. Komfortosság vizsgálata

3.3.7.Divatosság és időtállóság vizsgálata.

3.3.8.Az ingatlan egészségességének vizsgálata

3.3.9. Értéknövelés lehetőségének vizsgálata

3.3.10. Gyermekbarátság vizsgálata

3.3.11.Energiahatékonyság vizsgálata

3.3.12. A lakás műszaki állapotának vizsgálata

3.3.13. Okos ingatlan, felhasználó barátság ellenőrzése:

4.FEJEZET: Kockázatok és befektetési stratégiák az ingatlanpiacon

4.1. A lakáspiac és a kockázatok vizsgálata:

4.2.Befektetési stratégiák a lakáspiacon

4.2.1.Befektetési stratégiák és hozamok

4.2.2. A befektetési célközönség vizsgálata:

4.2.3.Befektetési stratégiák és időzítés

4.2.4.Két kiemelkedő hozamra törő befektetési stratégia

4.3.Az ellenőrző listák használata:

Utószó:

Tartalomjegyzék

Hogyan csináljunk

Pénzt ingatlanból?

I.rész. Lakásbefektetések

Nemes Roland
roland.nemes.investing@gmail.com

2017

Publio Kiadó

www.publio.hu

Minden jog fenntartva!

Előszó

Kedves olvasó!

Köszönöm, hogy megtisztelt érdeklődésével és megvásárolta könyvemet. A könyvem célja segítségnyújtás, amit a napjainkban dübörgő ingatlanpiac hívott életre. Egyre több alkalommal találkozunk emberekkel, akik ingatlant szeretnének vásárolni vagy ingatlanba szeretnék fektetni pénzüket. Ez az elmúlt időszakban kiválóan működött és manapság is működhet. Mivel a piac kicsit érettebb fázisba lépett, ezért szükség van az alaposabb megfontolásra. Ebben szeretnék az olvasó segítségére lenni könyvemmel.

Bízom benne, hogy a gondolataim megfontolandóak voltak és az általam közölt ellenőrző listák hasznos segítséget fognak nyújtani a jövőben.

Nemes Roland

Szerző

roland.nemes.investing@gmail.com

Kiknek íródott ez a könyv?

Röviden:

Mindenkinek, aki lakóingatlan befektetésben gondolkodik és szeretne pénzt termelő ingatlant vásárolni. Mindenkinek, aki szeretné tudni, hogy jó áron és jó időben vásárol-e ingatlant? Mindenkinek, akik sikeres befektetést szeretnének csinálni. Mindenkinek, aki saját magának keresi álmai ingatlanját.

Kicsit hosszabban:

Könyvemet elsősorban az ingatlanpiac iránt izgalmat érző, befektetési célú ingatlan vásárlóknak írtam, de szívesen ajánlom mindenkinek, aki szeretne egy jó döntést hozni ingatlan vásárlása, eladása kapcsán. A könyv kifejezetten hasznos lehet még mindenki számára, aki az ingatlanpiacon aktív, így eladóknak, vevőknek, befektetőknek, bérlőknek és bérbeadóknak, közvetítőknek, üzemeltetőknek. Végül, de nem utolsó sorban szívesen ajánlom mindenkinek, aki saját magának keres ingatlant és egy céljainak megfelelő kiváló ingatlanban szeretne élni.

Miről szól ez a könyv?

Röviden:

A könyv célja, hogy segítse és gondolkozásra késztesse az olvasót abban, hogy jó áron, jó időben és céljának maximálisan megfelelő jó ingatlant vásároljon. A könyv fő célja pedig az, hogy az olvasó ne csak jó ingatlant vásároljon, hanem jó befektetést is csináljon.

Ez a könyv egy gyakorlatias segédlet, egy kisebb tankönyvszerűség ami leendő ingatlanvásárlóknak, befektetőknek íródott. Elemzésre, gondolkodásra és megfontolt döntéshozatalra késztet és minden egyes ingatlan vásárlásnál használható. Négy fejezeten keresztül lépésről-lépésre végigvezeti az olvasót az ingatlanvásárlást megelőző gondolkozási és érlelődési fázisok folyamatán.

Kicsit hosszabban:

A könyv ingatlanokba történő befektetésekről szól és egy sorozat első része, ami a lakóingatlanok és azon belül is a lakásokba való befektetések részletes elemzését foglalja magában. Egy olyan gyakorlatias, könnyen használható könyvet szerettem volna írni, ami időtől és tértől függetlenül bármikor, bárki által használható. Most vagy akár 20 év múlva is elővehető és kitűnően használható.

Gyakorlati példákat, konkrét esettanulmányokat, bárki által használható ellenőrző listákat tartalmaz, melyek segítik a befektetni szándékozót döntése helyes meghozatala érdekében. Az ellenőrző listák alapos megfontolása utáni kitöltése után kirajzolódik az olvasó számára a kiszemelt ingatlan erőssége és gyengesége. Ezek alapján egyszerűen lepontozhatjuk az ingatlant és eldönthetjük, hogy az alkalmas az általunk kitűzött befektetési célra vagy sem.

A könyv négy nagy fejezetből áll.

Mind a négy fejezet arról szól, hogy az egyes fejezetekben felsorolt szempontok hogyan befolyásolják az ingatlanok árait. Ha jó időben szeretnénk jó ingatlant vásárolni, akkor mind a négy fejezetben felsorolt szempontrendszert meg kell vizsgálnunk. Egyik a másik nélkül nem létezik vagy téves útra fog vezetni. Igazi tartós ingatlan boomról csak akkor beszélhetünk, ha mind a négy fejezetben felsorolt szempontrendszer kedvező megítélés alá kerül. Ha csak az egyik vagy másik fejezetben felsorolt feltételek teljesülnek, akkor csak rövidebb ideig tartó ingatlanpiaci felfutásról beszélhetünk. Ezen trendek felismerése és az ebből következő helyes befektetői magatartás ösztönzése a könyv fő célja.

Az első fejezet az általános befektetési környezet kielemzésében segít.

A második fejezetben, az ingatlanpiacot mozgató lokális trendek és az időzítés kérdései kerültek górcső alá.

A harmadik fejezet konkrétan lakóingatlan tágabb és közvetlen környezetének és magának a konkrét ingatlannak a kiválasztásában nyújt hasznos segítséget az olvasó számára.

Míg a negyedik fejezet a befektetésünket övező kockázatokról, befektetési stratégiáról és napjaink ingatlanpiacát meghatározó eseményekről szól.

Könyvem elsősorban az ingatlan megvásárlása előtti gondolkodó, elemző fázisban segíti az olvasót, de kitűnően használhatják ingatlan eladók is, akik szeretnék megismerni ingatlanjuk erős vagy gyenge pontjait, mely alapján az ideális árat vagy hirdetést meghatározhatják.

A könyv gondolatokat fogalmaz meg és gyakorlatias ellenőrző listákat tartalmaz, melyek segítik az ingatlanba befektetni szándékozót a helyes döntés megtalálásához.

A leírt gondolatok a befektetési folyamatot megelőzően megfontolandóak és a könyvben leírt részletes ellenőrzőlisták alapján egyedileg a megvásárolni vagy eladni kívánt ingatlanra testreszabhatóak. Egy ingatlan megvásárlása vagy eladása komoly, megfontolt döntést igénylő folyamat, ezért a sikeres vétel vagy eladáshoz alapos elemzés szükséges. Ha sikeres a befektetés, az csodálatos érzés, ha viszont nem sikerül, akkor sajnos rendkívüli kellemetlen éveket okozhat a befektető számára. Ebben szeretnék segítségére lenni az olvasónak.

A könyv használata.
Hogyan vedd hasznát ennek a könyvnek?

A könyv kitűnően olvasható nyomtatott és e-könyv formában is.

Első olvasásra tömörnek és kicsit kevésbé olvasmányosnak tűnhet, azonban kifejezetten ez a célja. A benne található ellenőrző listák bármikor, bárki által használhatóak és testreszabhatóak. A testre szabást szeretném külön kihangsúlyozni, hiszen minden ingatlanbefektetés más és mindenkinek, aki vásárol vagy elad, bérel vagy bérbe ad más szempont a fontos. A leírt ellenőrző listák részletesen tartalmazzák a befektető által megvizsgálandó tényezőket, szempontokat. Az egyes szempontok egyedi megítélés alapján súlyozhatóak. Az ellenőrző listák pontozása és súlyozása után megkapjuk az eredményt, mely megmutatja, hogy a vizsgált ingatlan az adott vizsgálati szempont szerint milyen tulajdonságokkal rendelkezik és megfelel-e befektetési célunknak. Az ingatlan egyfajta osztályzatot kap, mely alapján osztályba sorolhatóvá válik. A lista eredménye alapján javasolt egy rövid összegzést írni, mely tiszta képet fog adni az ingatlan vizsgált területéről erős, illetve gyenge pontjairól. A befektetésre kiszemelt ingatlan egyedi testre szabott osztályba sorolásának végeredményeképpen az alábbi táblázatot fogjuk megkapni.

Az ingatlan x, y vizsgálati szempont alapján az alábbi osztályba sorolást kapta:

Gondolatok az ingatlanpiac elemzéséhez és az ellenőrző listák

Az ingatlanpiac rendkívül bonyolult és összetett gazdasági ágazat. Ha valaki befektetőként vagy vásárlóként be szeretne lépni e csodálatos piacra, felkészültnek kell lennie. Ha valaki nem kellően felkészült, akkor könnyen meglepetés érheti, ami sajnos hosszú időre meghatározhatja az illető életét, életszínvonalát, boldogságát. Könyvemmel és a benne található ellenőrző listákkal elsősorban a vásárlás előtti alapos felkészülést szeretném elősegíteni. Reményeim szerint a könyv elolvasása és aktív használata során minden egyes olvasó megtalálja majd a neki való ingatlant és bátran cselekszik, amikor cselekedni kell.

Sok és sikeres elemzést és még több sikeres befektetést kívánok!

Baráti üdvözlettel

Nemes Roland

1. FEJEZET
Ingatlanpiac és a befektetési környezet

Ebben fejezetben az általános befektetési környezetet szeretném megvilágítani, mely alapvetően meghatározza egy ingatlanbefektetés sikerességét. Gondolataimat, tapasztalataimat szeretném leírni az egyes gazdasági összefüggésekről, melyek befolyásolják az ingatlanpiaci trendeket.

A fejezet végén pedig egy egyszerű ellenőrző listát talál az olvasó, melyet kitöltve önmaga saját értékítélete alapján meghatározhatja, hogy az adott időpont, illetve az adott befektetési környezet alkalmas a tervezett ingatlanbefektetésre vagy sem.

Első kérdésként jogosan felmerül, hogy mik azok az általános gazdasági és egyéb tényezők, amelyek mozgatják az ingatlanpiacokat.

Megítélésem szerint az alábbi szempontok vizsgálata feltétlenül szükséges egy ingatlanbefektetés előtt.

- Tőke és pénz jelenléte, vagy hiánya

- Világgazdaság és a helyi gazdaság vizsgálata

- Demográfia elemek vizsgálata

- Geopolitikai és földrajzi helyzet vizsgálata

1.1. Lakáspiac és a tőke, pénz jelenléte vagy hiánya

Az ingatlanpiac oxigénje a pénz. Ezt az alapvető állítást véssük az eszünkbe, és minden befektetésünk előtt próbáljuk kideríteni, hogy van-e a pénz az adott ingatlanpiacon vagy nincs. Amennyiben van pénz és érzékelhetően áramlik az adott piacra, akkor van lehetőségünk jó üzletet kötni. Amennyiben érzékelhetően nincs pénz és várhatóan a közeli jövőben nem is lesz, akkor az adott ingatlanpiacot érdemes elkerülnünk.

Én az alábbi gondolatokat tartom megvizsgálandónak:

Világgazdaság és jegybanki alapkamatok alakulása

Helyi kamatok mértéke, várható alakulása

Tőkebeáramlás iránya az ingatlanpiacra

Finanszírozási környezet, bankok hitelnyújtási hajlandósága

Egyéb befektetési lehetőségek jövedelmezősége

Lakossági pszichológia az ingatlanok kapcsán

Állami támogatások megléte

Kormány adópolitikája

1.1.1. Világgazdaság és jegybankok alapkamatai:

Talán elsőre furcsán hangozhat, de ha sikeres ingatlanbefektetők szeretnénk lenni bármely országban, fontos ismernünk az alapvető világgazdasági összefüggéseket. Az egyik ilyen alapvető dolog, a világ jegybankjainak kamatpolitikája. A világjegybankjainak kamatpolitikája a tőzsdékhez hasonlóan, az ingatlanpiacra is hatással van. Itt két részre szeretném osztani a gondolatot.

Fontos ismernünk a világgazdaságot meghatározó nagyhatalmak jegybankjainak politikáját, és fontos ismernünk a helyi országok jegybankjainak kamatpolitikáját. A két dolog egymással részben összefügg, és lehet következtetni az egyik alakulásából a másik alakulására. A nagyobb világgazdasági hatalmak közül, én az alábbiak tevékenységét szoktam nyomon követni.

FED: Amerikai Egyesült Államok Jegybank

Kínai Jegybank

EKB: Európai Unió Jegybank

BOJ: Japán Jegybank

E négy jegybank kamatpolitikája meghatározó a világgazdaság alakulása szempontjából. Röviden és nagy általánosságban, amennyiben ezen három jegybank alacsonyan tartja a kamatokat és ezzel ösztönzi a világgazdaság növekedését, az általában a hitelcsatornák bővülése és a gazdaság növekedése miatt kedvez az ingatlanszektornak.

Míg az egyes helyi országok jegybankjainak a kamatpolitikája részben e három világgazdasági hatalom politikájának megfelelően, és természetesen az országa érdekeinek előmozdítása érdekében alakítja kamatpolitikáját. Itt is érvényes az az ökölszabály, hogy az alacsonyan tartott jegybanki alapkamatok serkentik a gazdaságot és közvetve az ingatlanpiacot is.

Befektetésünk meghozatala előtt az alábbi egyszerű kérdéseket tegyük fel magunkban.

A világ vezető gazdasági nagyhatalmainak jegybanki alapkamatának mértéke kedvező vagy sem?

Beazonosítható-e egy trend a kamatmozgásban?

Mi várható a közeljövőben? Kamatemelés vagy csökkentés?

Meddig tarthat ez a kamatpolitika?

Hol tartunk jelenleg a befektetésünk időpontjában?

Amennyiben a fenti 5 alapvető dolgon elgondolkodtunk és gondolatainkat papírra vetettük, egyszerű képet nyertünk arról, hogy a világ és a helyi jegybankoknak a kamatpolitikája hol tart és mi várható a jövőben.

És most jön a lényeg.

Fentiekből tudunk következtetni a helyi jegybank várható kamatpolitikájára, és ezzel összefüggésben megbecsülhetjük a helyi, általunk kiszemelt befektetési területen ingatlanpiacot éltető finanszírozási környezet aktuális állapotát és várható jövőbeni helyzetét.

Nemzetközi ingatlanbefektetés előtt az alábbi kérdéseket tegyük fel magunknak és nézzünk utána a jelenlegi aktuális, és jövőben várható kamat alakulásoknak.