A borító fotója

A University of Pennsylvania könyvtárának digitalizált archívuma őrzi azt az 1280 körül keletkezett kéziratot (UPenn Ms. Codex 1059), amely a IX. Gergely pápa (ur. 1227–1241) megbízásából 1234-ben Szt. Raimundus de Pennaforte (kb. 1175–1275) által összeállított dekretális-gyűjteményt őrzi. A mű az 1918-ban kiadott Codex Iuris Canonici hatálybalépéséig, vagyis mintegy 700 éven át az egyházjog alapja volt. A szövegtöredék (Decr. Greg. P. IX. 1,35,1) egy püspökségek közötti határvitát a karthágói zsinaton (345–348) lezáró megegyezésre utal, amely alapján általános érvénnyel kimondatott: „pax servetur, pacta custodiantur”, azaz: „a megegyezések megtartása a békét szolgálja”. Ez a regula az alapja a napjainkban világszerte uralkodó nemzeti magánjogi és nemzetközi közjogi alapelvnek, amely szerint: „pacta sunt servanda” – „a megállapodásokat meg kell tartani”.

MAGYAR MAGÁNJOG

Kötelmi jog II.

Második, átdolgozott és bővített kiadás

Szerkesztette

Benke József

Budapest, 2023

A mű szerzői

Benke József egyetemi docens, az MTA doktora

Előszó a második kiadáshoz

A szerződéstipológia alapjai

Az ajándékozási szerződés

A használati szerződések

A hitel- és a számlaszerződések (a faktoring és a lízing kivételével)

A biztosítéki szerződések szabályozása és funkciói (a fejezet bevezetője)

A tartási szerződés és az életjáradéki szerződés

Az értékpapírjog magánjogi alapjai

A „Válogatott bibliográfia” az egyes fejezetek végén

A „Forrásmutató” a kötet végén

Bércesi Zoltán címzetes egyetemi docens, fellebbviteli főügyészségi ügyész

A megbízási típusú szerződések (a fejezet bevezetője)

A megbízási szerződés

A szállítmányozási szerződés

A biztosítéki szerződések (az 1. alfejezet kivételével)

Fabó Tibor ny. adjunktus

A tulajdonátruházó szerződések (az ajándékozás kivételével)

A fuvarozási szerződés

A polgári jogi társasági szerződés

Az élettársi kapcsolat

Harci-Kovács Kolos tanszéki óraadó, ügyvéd

A bizományi szerződés

A közvetítői szerződés

A bizalmi vagyonkezelési szerződés

Mohai Máté adjunktus, PhD

A vállalkozási szerződések altípusai

A letéti szerződések

A kárbiztosítási szerződések

Az összegbiztosítási szerződések

Nochta Tibor egyetemi tanár, habilitált doktor

Előszó az első kiadáshoz

A vállalkozási típusú szerződések általános szabályai

A forgalmazási és a jogbérleti (franchise) szerződés

A faktoring és a lízingszerződések

A biztosítási szerződések általános jellegzetességei

Az egészségbiztosítási szerződések

Lektorálta:

Kecskés László egyetemi tanár, az MTA rendes tagja

Kézirat lezárva 2023. január 31-én.

Kiadja a Nemzeti Közszolgálati Egyetem

Ludovika Egyetemi Kiadó

A kiadásért felel: Deli Gergely rektor

Székhely: 1083 Budapest, Ludovika tér 2.

Kapcsolat: kiadvanyok@uni-nke.hu

Felelős szerkesztő: Kamarás-Vida Krisztina

Olvasószerkesztő: Szabó Ilse

Korrektor: Tomka Eszter

Tördelőszerkesztő: Stubnya Tibor

ISBN 978-615-6598-57-8 (nyomtatott)

ISBN 978-615-6598-58-5 (elektronikus PDF) | ISBN 978-615-6598-59-2 (ePub)

© A szerkesztő, 2023

© A szerzők, 2023

© A kiadó, 2023

Minden jog védve.

Tartalom

Előszó az első kiadáshoz (Nochta Tibor)

Előszó a második kiadáshoz (Benke József)

A szerződéstipológia alapjai (Benke József)

I. fejezet: A tulajdonátruházó szerződések (Benke József – Fabó Tibor)

1. A tulajdonátruházás dologi és kötelmi jogi alapjai

1.1. A tulajdonátruházó szerződések rendszere

1.2. A dologi jogi alapok és egyes kötelmi jogi vonatkozások

1.2.1. A szerzésmód és a jogcím

1.2.2. Ügyletek a tulajdonátruházás körében: az elkötelező és a rendelkező ügylet

1.3. A tulajdonátruházó szerződések közvetett tárgyai

1.3.1. A dolog: ingatlan, ingó

1.3.2. Jog vagy követelés

1.3.3. Az ingatlanra és egyes ingókra kötött tulajdonátruházó szerződés érvényessége és bejegyzésre alkalmassága

2. Az adásvételi szerződés általános szabályai

2.1. Az adásvétel fogalma és az adásvételi szerződés szabályozása

2.2. A szerződés alanyai

2.3. Az adásvételi szerződés közvetett tárgya

2.4. A felek főkötelezettségei

2.5. A vételár

2.6. A tulajdonjog fenntartása

2.7. Költségviselési szabályok

2.8. A fogyasztói adásvétel speciális szabályai

3. Az adásvétel különös nemei

3.1. Adásvételi szerződés létrehozása egyoldalú jognyilatkozattal: az adásvételi hatalmasságok

3.1.1. Az elővásárlási jog

3.1.2. A visszavásárlási jog

3.1.3. Opciós jogok: a vételi és az eladási jog

3.1.4. Az adásvételi hatalmasságok közös szabályai

3.2. A birtokátruházás és a teljes vételár megfizetésének időbeli elválása: a részletvétel

3.3. Az adásvételi szerződés hatályosulását befolyásoló megállapodások: a megtekintésre vétel és a próbára vétel

3.4. A dolog minőségének mintával történő meghatározása: a minta szerinti vétel

4. Az adásvételi szerződés altípusai

4.1. Fajta és mennyiség szerint meghatározott dolog határidős adásvétele

4.2. A saját termelésű mezőgazdasági áru szolgáltatására kötött adásvételi szerződés

4.3. A vevő közreműködésével előállított mezőgazdasági áru szolgáltatására kötött adásvételi szerződés

5. A csereszerződés

5.1. A csere és az adásvétel viszonya

5.2. A csereszerződés közvetett tárgya

6. Az ajándékozási szerződés

6.1. Az ajándékozás természete

6.2. Az ajándékozási szerződés fogalma, szabályozása

6.3. Az ajándékozási szerződés közvetett tárgya: az ajándék

6.4. Az ajándékozási szerződés alanyai

6.5. Az ajándékozási szerződés tartalma

6.6. Az ajándékozási szerződés alakiságai és érvénytelensége

6.7. Az ajándék visszakövetelése

6.7.1. A visszakövetelési jog természete

6.7.2. Az ajándék és a helyébe lépett érték visszakövetelése

6.7.3. A visszakövetelési jog megszűnése vagy kizárása

Válogatott bibliográfia (Benke József)

II. fejezet: A vállalkozási típusú szerződések (Fabó Tibor – Mohai Máté – Nochta Tibor)

1. A vállalkozási típusú szerződések

1.1. A római jogi gyökerek

1.2. Alapvető elhatárolások

2. A vállalkozási szerződés általános szabályai

2.1. Az eredménykötelmek alaptípusa: a vállalkozási szerződés

2.1.1. A szolgáltatás sajátosságai

2.1.2. Eredménykötelem és eredményfelelősség

2.1.3. A teljesítés fázisai

2.2. A felek jogai és kötelezettségei

2.2.1. A tevékenység megszervezése

2.2.2. Az utasítási és az ellenőrzési jog

2.2.3. A megrendelő „korlátlan” elállási és felmondási joga

2.2.4. A teljesítés megkezdése

2.2.5. Eltérés a tervtől és a költségvetéstől

2.2.6. A vállalkozói díj

2.2.7. A teljesítési folyamat lezárása (a második fázis)

2.2.8. A szerződésszegés szabályai

3. A vállalkozási szerződés altípusai

3.1. A tervezési szerződés

3.2. A kivitelezési szerződés

3.2.1. A kivitelezés gazdasági és jogi természete

3.2.2. A tervező és a kivitelező felelőssége

3.2.3. A felek jogai és kötelezettségei

3.3. A kutatási szerződés

3.4. Az utazási szerződés

3.5. A mezőgazdasági vállalkozási szerződés

3.6. A közszolgáltatási szerződés

4. A fuvarozási szerződés

4.1. A fuvarozói tevékenység kialakulása, önállósodása

4.2. A magyar jogi szabályozás kialakulása és sajátosságai

4.3. A fuvarozási szerződés fogalma

4.4. A fuvarozási szerződés létrejötte, alakisága, tartalma

4.5. A fuvarlevél

4.6. A fuvarozási jogviszony tartalma, a felek jogai és kötelezettségei

4.6.1. A fuvarozó jogállása

4.6.2. A feladó jogállása

4.7. Felelősségi szabályok

4.7.1. A fuvarozó felelőssége

4.7.2. A feladó felelőssége

4.8. A fuvarozási szerződésen alapuló igények elévülése

4.9. Utaló szabály a vállalkozási szerződés normáira

Válogatott bibliográfia (Benke József)

III. fejezet: A megbízási típusú szerződések (Bércesi Zoltán – Harci-Kovács Kolos)

1. A megbízási típusú szerződések általában

1.1. A megbízási típusú szerződések rendszere

1.2. A megbízási típusú szerződések közös jellemzői, elhatárolási kérdések

2. A megbízási szerződés

2.1. A megbízási szerződés fogalma, tárgya

2.2. A felek jogállása

2.2.1. Az utasítási jog

2.2.2. A megbízási díj

2.2.3. A tájékoztatási kötelezettség

2.2.4. Költségviselés, elszámolás

2.3. A szerződés megszűnése

3. A bizományi szerződés

3.1. A bizomány természete, elhatárolása

3.2. A bizományos jogállása

3.3. A bizományos tulajdonszerzése

3.4. A bizományi díj

3.5. A limitár

3.6. A belépési jog (önszerződés)

4. A közvetítői szerződés

4.1. A közvetítői szerződés általános szabályai

4.1.1. A közvetítői jogviszony természete és szabályozása

4.1.2. A közvetítő korlátozott képviseleti joga

4.1.3. A tájékoztatási kötelezettség

4.1.4. A közvetítő díjazása

4.2. A tartós közvetítői szerződés

4.2.1. A tartós közvetítés tartalma és jogi természete

4.2.2. A megbízó speciális tájékoztatási kötelezettségei

4.2.3. A szerződés futamideje

4.2.4. A közvetítő kártalanítása

4.2.5. A szerződés megszűnését követő versenykorlátozás

5. A szállítmányozási szerződés

5.1. A szállítmányozási szerződés fogalma, tárgyi sajátosságai

5.2. A felek jogállására vonatkozó speciális típusszabályok

5.2.1. A megbízói igények érvényesítése, önszerződés

5.2.2. A szállítmányozás speciális felelősségi, kártérítési szabályai

5.2.3. Egyéb típusszabályok (jutalék, elévülés)

6. A bizalmi vagyonkezelési szerződés

6.1. Gazdasági és jogi természete

6.2. A felek jogai és kötelezettségei

6.2.1. A vagyonrendelő és a kedvezményezett

6.2.2. A vagyonkezelő

6.3. A kezelt vagyon mint speciális számolási alvagyon

6.4. A bizalmi vagyonkezelés megszűnése

Válogatott bibliográfia (Benke József)

IV. fejezet: A használati szerződések (Benke József)

1. Használat, használati jog, használati szerződések

1.1. A használat fogalma és fajai

1.2. A használati jogok

1.3. A használati szerződések közös sajátosságai és közös szabályai

2. A bérleti szerződés

2.1. A dologbérlet

2.1.1. A bérlő jogai

2.1.2. A bérlő kötelezettségei

2.1.3. A bérbeadó jogai

2.1.4. A bérbeadó kötelezettségei

2.1.5. A bérelt dolog tulajdonjogának átruházása

2.1.6. A bérleti szerződés megszüntetése

2.2. A lakás- és a helyiségbérleti szerződés

2.2.1. Fogalma, szabályozása

2.2.2. A lakásbérlet különös szabályai a Ptk.-ban

2.2.3. A lakásbérlet különös szabályai az Ltv.-ben

3. A haszonbérleti szerződés

3.1. A haszonbérlet jelentősége és szabályozása

3.2. A mezőgazdasági haszonbérlet szabályozása

3.3. A haszonbérleti szerződés tartalma

3.3.1. Futamidő

3.3.2. Visszterhesség, ingyenesség

3.3.3. Haszonvétel és rendes gazdálkodás

3.3.4. Használat átengedése, alhaszonbérlet

3.4. A haszonbérlet közvetett tárgyai

3.5. A haszonbér

3.5.1. A haszonbér dologi jellege, mértéke, mérséklése és felemelése

3.5.2. A haszonbérfizetés módja

3.6. A haszonbérlet alanyai: ágazati korlátozások

3.7. A haszonbérlet alakisági szabályai

3.8. A költségek és a terhek viselése

3.9. A haszonbérbeadó törvényes zálogjoga

3.10. A felmondási jog és egyéb megszűnési okok

3.11. A mezőgazdasági haszonbérlet megszűnésének különös szabályai

3.12. A szerződés megszűnésével összefüggő jogok és kötelezettségek

3.13. A haszonbérbe adott dolog tulajdonjogának átruházása és a szerződésátruházás

4. A haszonkölcsön-szerződés

4.1. A haszonkölcsön természete, jelentősége

4.2. A haszonkölcsön fogalma és jellemzői

4.3. A haszonkölcsön alanyai és közvetett tárgyai

4.4. A kölcsönvevő jogai és kötelezettségei

4.5. A kölcsönadó jogai és kötelezettségei

4.6. Megszűnése

Válogatott bibliográfia

V. fejezet: A letéti szerződések (Mohai Máté)

1. A letéti szerződés általános szabályai

1.1. A letéti szerződés fogalma és jellemzői

1.2. A letett dolog sorsa a letét alatt

1.3. A dolog átvételének megtagadása (clausula rebus sic stantibus)

1.4. Törvényes zálogjog

1.5. A letét megszűnése

1.6. Az ingyenes letét sajátos szabályai

2. A gyűjtő és a rendhagyó letéti szerződés

2.1. A gyűjtő letéti szerződés

2.2. A rendhagyó letéti szerződés

2.3. Számlavezetési kötelezettség gyűjtő és rendhagyó letét esetén

3. A szállodai letéti szerződés

3.1. A szálloda felelőssége

3.2. A szálloda zálogjoga

3.3. A nyilvánosság számára nyitva álló intézmények felelőssége

Válogatott bibliográfia

VI. fejezet: A forgalmazási szerződés és a jogbérleti (franchise) szerződés (Nochta Tibor)

1. Forgalmazás és franchise: az új szerződéstípusok kodifikációja

2. A forgalmazási szerződés

3. A jogbérleti (franchise) szerződés

3.1. A franchise meghatározásának nehézségei és eredete

3.2. A franchise (jogbérlet) jogi természete

3.3. A felek jogai és kötelezettségei

3.4. A szerződés megszűnése

Válogatott bibliográfia

VII. fejezet: A hitelszerződések és a számlaszerződések (Benke József – Nochta Tibor)

1. A hitel- és számlaszerződések csoportja

1.1. A szabályozás gazdaságtörténeti háttere

1.2. A rekodifikáció céljai és módszerei

1.3. A hitel- és számlaszerződések alanyainak jelentősége

2. A hitelszerződés

2.1. A hitel és a kölcsön kapcsolódási pontjai és elhatárolása

2.2. Egyéb hitelviszonyok

2.2.1. Szolgáltatás és ellenszolgáltatás teljesítésének időbeli elválása mint hitelviszony

2.2.2. A számlaszerződések mint hitelviszonyok

2.2.3. A faktoring és a lízing mint finanszírozási eszköz és hitelviszony

2.3. A hitelszerződés tartalma

2.3.1. A hitelkeret rendelkezésre tartása és a hiteldíj

2.3.2. A felmondási jog

3. A kölcsönszerződés

3.1. A kölcsön természete, jellemzői

3.2. Az adós jogállása

3.3. A hitelező jogállása

3.4. A kölcsönszerződés felmondása

3.5. Az ingyenes (szívességi) kölcsön

3.6. Nem pénzbeli kölcsön

3.7. A kölcsön szabályainak általános szerződési jogi alkalmazása

4. A betétszerződés

4.1. A betétszerződés alapvető szabályai

4.2. A takarékbetét-szerződés jelentősége

5. A folyószámla-szerződés

5.1. Gazdasági és jogi természete

5.2. Alapfogalmak

5.3. A folyószámla-egyenleg

6. A fizetésiszámla-szerződés

6.1. Szabályozásának rendszere és célja

6.2. Kapcsolata a folyószámla- és a fizetési megbízási szerződéssel

6.3. A számla feletti rendelkezés joga

6.4. Számlaműveletek (tranzakciók) végrehajtása

6.5. A felek egyéb jogai és kötelezettségei

6.6. Az atipikus szerződések és a FinTech

7. A fizetési megbízási szerződés

7.1. Elhatárolásai és fogalma

7.2. Hárompólusú jogviszonyrendszer

7.3. A felek jogai és kötelezettségei

8. A faktoringszerződés

8.1. A faktorálás gazdasági jelentősége

8.2. A faktoring fajai

8.3. A faktoringszerződés jogi természete

8.4. A faktoring szabályozása a Ptk.-ban

9. A lízingszerződések

9.1. A lízing gazdasági és jogi természete

9.2. A lízing fajai

9.3. A lízing külföldi szabályozásáról röviden

9.4. A pénzügyi lízingszerződés szabályozása

9.5. A pénzügyi lízingszerződés tartalma

Válogatott bibliográfia (Benke József)

VIII. fejezet: A biztosítéki szerződések (Benke József – Bércesi Zoltán)

1. A biztosítéki szerződések szabályozása és funkciói

1.1. A szabályozás megújítása

1.2. A biztosítéki szerződések funkciói

1.3. Atipikus biztosítéki szerződések

1.3.1. Egy „külkalandozó” változat: az önálló zálogjoghoz kapcsolódó biztosítéki szerződés

1.3.2. Egyéb, atipikus megállapodások

2. A kezességi szerződés

2.1. A kezességi szerződés fogalma, tárgya, alakja

2.2. A kezesség jogi természete, a járulékosság

2.3. A kezesség fajai, a kezes jogállása

2.4. A kezes teljesítésének szabályai

2.5. A kezesi kötelezettség megszűnése

2.6. Több kezes kötelezettségvállalása

2.7. Fogyasztó által vállalt kezesség

3. A garanciaszerződés

3.1. A garanciaszerződés fogalma, tárgya

3.2. A garancia jogi természete, a függetlenség elve

3.3. A garancia érvényesítése

3.4. A garantőr teljesítésének szabályai

3.5. A garancia megszűnése

3.6. Fogyasztóvédelmi rendelkezések

Válogatott bibliográfia (Benke József)

IX. fejezet A biztosítási szerződések (Mohai Máté – Nochta Tibor)

1. A biztosítási szerződés általános jellegzetességei

1.1. A biztosítási jog történeti alakulása

1.2. A biztosítási jog karaktere

1.3. A biztosítási szerződés jogi természete

1.4. A biztosítás szerződési jogi alapfogalmai

1.5. A biztosítási szerződések felosztása

1.6. A biztosítási szerződés megkötése

1.7. A szerződés hatálybalépése és a kockázatviselés

1.8. A szerződés megszűnése és a díjfizetési kötelezettség összefüggései

1.9. A szerződő fél tájékoztatási és bejelentési kötelezettségei

1.10. Lehetetlenülés, érdekmúlás, biztosításátszállás

2. A kárbiztosítási szerződések

2.1. A kárbiztosítások közös szabályai

2.1.1. A kárbiztosítás célja és természete

2.1.2. A többszörös biztosítás

2.1.3. Fedezetfeltöltés (díjfeltöltés) és teljesítés

2.1.4. Kármegelőzési és kárenyhítési kötelezettség

2.1.5. A mentesülés

2.1.6. Egyéb kérdések

2.2. A felelősségbiztosítási szerződés

3. Az összegbiztosítási szerződések

3.1. Az összegbiztosítási szerződések közös sajátosságai

3.2. Az életbiztosítási szerződés

3.3. A baleset-biztosítási szerződés

4. Az egészségbiztosítási szerződések

Válogatott bibliográfia (Benke József)

X. fejezet: A tartási szerződés és az életjáradéki szerződés (Benke József)

1. A tartási és az életjáradéki szerződés helye a szerződések rendszerében és sajátosságaik

2. A tartási és a járadékfizetési kötelezettség általában

2.1. Szerződésből fakadó és törvényen alapuló fajaik

2.2. Közös és általános szabályaik

2.3. A szerződésen és a törvényen alapuló tartás találkozása

3. A tartási szerződés

3.1. A szerződéses tartás társadalmi jelentősége és európai uniós koordinációja

3.2. A tartási szerződés fogalma és alanyai

3.3. A tartási szerződés tartalma és alakszerűsége

3.4. A tartási szerződés érvénytelenségének tipikus esetei

3.5. A tartási szerződés hatálytalanságának tipikus esetei

3.6. A tartási szerződés megszűnése

3.7. A tartási szerződés módosítása és megszüntetése (clausula rebus sic stantibus)

4. Az ingyenes tartási szerződés

5. Az életjáradéki szerződés

Válogatott bibliográfia

XI. fejezet: A polgári jogi társasági szerződés (Fabó Tibor)

1. A személyek kapcsolatainak és társas viszonyainak magánjogi szabályozása

2. A polgári jogi társaság a régebbi magyar magánjogban

3. A polgári jogi társasági szerződés a hatályos jogban

3.1. A polgári jogi társaság fogalma

3.2. A polgári jogi társaság létrejötte: a társasági szerződés

3.3. A társaság működése; az ügyvitel és a képviselet

3.3.1. Az ügyvitel

3.3.2. A képviselet

3.4. A tagok belső viszonyai

3.5. A társaság működése során keletkező egyes külső viszonyok

3.6. A tagsági viszony és a társaság megszűnése

3.7. Az elszámolás mint a megszűnés törvényi következménye

Válogatott bibliográfia

XII. fejezet: Az élettársi kapcsolat (Fabó Tibor)

1. A magyar jogrendszer által elismert és szabályozott párkapcsolatok

2. A szabályozás rendszerének kialakulása

3. Az élettársi kapcsolat

3.1. Az élettársi kapcsolat alanyai

3.2. Az élettársi kapcsolat tartalma: az életközösség

3.3. Az élettársi kapcsolat létrejöttét kizáró körülmények

3.4. Az élettársi kapcsolat megszűnése

4. Az élettársak vagyoni viszonyai

4.1. Az élettársi vagyonjogi szerződés

4.2. A törvényes vagyonjogi rendszer

4.3. A lakáshasználat szerződéses rendezése

Válogatott bibliográfia

XIII. fejezet: Az értékpapírjog magánjogi alapjai (Benke József)

1. Az értékpapírjog fogalma, jogági helyzete és területei

2. Az értékpapír fogalma és természete

3. Az értékpapír fajtái és azok csoportosítása

3.1. Az értékpapírok csoportosítása tartalmuk szerint

3.2. Az értékpapírok átruházása és csoportosításuk az átruházás módja szerint

3.3. Az értékpapírok csoportosítása a kibocsátó szerint

3.4. Az értékpapírok csoportosítása egyéb szempontok alapján

4. Az értékpapír funkciói

4.1. Az alaki legitimáció

4.2. A kifogáskorlátozás

4.3. Az értékpapír egyéb funkciói

5. Az értékpapír történeti előzményei

Válogatott bibliográfia

Forrásmutató (Benke József)

A periodikumok rövidítésjegyzéke

Magyar jogi normák

Európajogi normák és nemzetközi vonatkozású jogforrások

Az Alkotmánybíróság határozatai

Bírósági gyakorlat

Egyéb, élő jogi források

Történeti források

Tartalom

Tartalom

Tartalom

Tartalom

Nochta Tibor egyetemi tanár,

a Polgári Jogi Tanszék vezetője

65. születésnapja tiszteletére

Előszó az első kiadáshoz

E tankönyvet, amelyet az Olvasó a kezében tart, írói Lábady Tamás (1944–2017) felejthetetlen professzoruk emlékének szentelik. Az egykori tanítványok így is szeretnének méltó tiszteletet, hálát és köszönetet nyilvánítani tanáruknak. Aki Őt ismerte, jól tudja: elfogódott büszkeséggel, mosollyal az arcán veszi most át a Mennyek Országában e szerény földi ajándékunkat. A magyar magánjog (polgári jog) általános része című tankönyve – amelynek átdolgozott kiadása napjainkban A magyar magánjog általános tana címmel jelenik meg – első kiadása kéziratának lezárásakor mondta el nekem, hogy alkotmánybírói munkája mellett igen sokat dolgozott a tankönyvén, de úgy érzi: megérte! Azóta már idestova két évtized telt el, és jogászgenerációk sora tanulta, tanulja művéből a magánjogi alaptanokat és az ember tiszteletét. Egyszerűen csak úgy emlegetik a hazai jogi karokon, hogy a „Lábady-könyv” – amely minta és példa marad a polgári jogi tankönyvek szerzői számára. Lábady Tamás alkotmánybíróként, bíróként és jogtudósként a magánjog palástjának egészét a kezében tartotta. A személyiségi jogok polgári jogi védelmének és a kártérítés jogának kérdései mellett érdekelték a kötelmi jog alapproblémái is, az e tárgyban megjelent művei, lebilincselő előadásai ennek ékes bizonyítékai. A jelen tananyagban felbukkanó egyes kötelmi jogi, szerződési jogi kérdéseknél a szerzők támaszkodtak az Ő elméleti és gyakorlati megközelítéseire is. Ilyen értelemben Lábady Tamás is alkotója e tankönyvnek, amire mi igazán büszkék vagyunk. Ahogy Tőle hallhatnánk: „Tegyen e tankönyv jó szolgálatot!”

Pécs, 2017. október 8-án,

Patrona Hungariae főünnepén.

A tankönyv szerzői nevében is:

Nochta Tibor

Előszó a második kiadáshoz

A tételes jogi tárgyak esetében az egyetemi tankönyvek elkészítése során az alkotói feladat természetes része a tananyag bizonyos időközönként való felülvizsgálata. Ilyenkor nem csupán az évek folyamán felhalmozott oktatási tapasztalat motiválja az átdolgozást, hanem az is, hogy az elmúlt fél évtized alatt a jogrendszer egyes szerződéseket érintő normái bizonyos fokú változásokon mentek keresztül. Ehhez járul az a tényező is, hogy a jogszabályok felsőbírósági gyakorlata számottevően gazdagodott, hasonlóan a szerződések jogát tárgyaló hazai tankönyv- és szakirodalomhoz. A 2020. április 1-jével bevezetett, úgynevezett „korlátozott precedensrendszer” folyományaként a bíróságok jogkérdésben nem, vagy csak külön indokolással térhetnek el a Kúria Bírósági Határozatok Gyűjteményében (BHGY) 2012 után közzétett határozataitól. Ennek következtében a napi gyakorlati ismeretek markáns részét képezi a Kúria több ezer, a szerződések jogát érintő döntéséből kirajzolódó gyakorlata. Értelemszerűen nem lehet célja a tankönyvnek a kiterjedt (nem ellentmondásmentes) praxis bemutatása, azonban szükségesnek tartottuk az ítélkezési gyakorlat megszokott módon publikált döntéseinek (BH, EBH, KGD, EBD, BDT, ÍH, PJD, IJD, választottbírósági döntések) kiegészítését a BHGY útján közzétett, „precedensképes” kúriai határozatokkal is ott, ahol az meglátásunk szerint a tananyag jobb megértését szolgálta. A tankönyvnek ezt az újítását a szerzők munkájuk erényének tartják.

Általában továbbra sem tekintettük a tankönyv feladatának a hazai szakirodalmi viták bemutatását, valamint az azokban történő állásfoglalást, ezért arra csak abban az esetben láttunk módot, ha úgy ítéltük, az ekképp bemutatott ismeret a jogi problematika áttekintését segítheti, vagy a jogkérdés társadalmi jelentőségű. Munkánk fő célja e nehéz jogterület értő elsajátításának szolgálata elsősorban a joghallgatók számára. Ezért csak kivételesen közlünk a szerződések ügyleti gyakorlatára vonatkozó és a más tantárgyak körébe tartozó ismereteket (közjogi korlátozók, közbeszerzés, veszélyhelyzeti jogalkotás, ágazati szabályozások stb.). Ahol elengedhetetlennek tartottuk, ott természetesen nem mellőztük ezek összefoglalását, azonban a mértéktartás fontosabb szempont volt, hiszen jóllehet a gyakorló jogász számára az említett ismeretek a mindennapi munka során elengedhetetlenek, azok mégsem tartoznak a jogász alapképzés törzsanyagához, mert egyfelől elterelik a figyelmet az ezek nélkül is igen összetett és megterhelő szerződési jogi alapismeretekről, másfelől változékonyságuk miatt a napi joggyakorlat látszik alkalmasabbnak az elsajátításukra.

Az egyes fejezetek végén található az aktualizált, válogatott bibliográfia, amely kiindulópontul szolgálhat a tudományos diákkörökben tevékenykedő hallgatóknak a kutatómunka megkezdéséhez, illetve a gyakorló jogászoknak a témakörben való elmélyedéshez.

Miként a borítón látható fotó leírása és értelmezése során már utaltam rá, a szerződések jogában uralkodó „pacta sunt servanda” alapelvnek a középkorra visszamenő háttere van. Direkt szövegelőzménye a Pennaforte által a 13. században összeállított, a katolikus egyházjogot mintegy hét évszázadra meghatározó mű, a Decretalia volt, amelynek egyik szövegtöredéke szerint: „pax servetur, pacta custodiantur” (Decr. Greg. P. IX. 1,35,1). Vagyis: „a megegyezések megtartása a békét szolgálja”. Szolgálja e tankönyv a jurátusok békéjét e nehéz stúdium elsajátítása s nem kevésbé a gyakorlatban felmerülő problémákra való, olykor nagy szellemi erőfeszítést igénylő válaszok megkeresése során!

Pécs, 2023. január 6-án, vízkeresztkor.

Benke József

szerkesztő

A szerződéstipológia alapjai

Benke József

A kötelmek leggyakoribb, legszínesebb és – joggyakorlati, jogtudományi, illetve nemzetgazdasági értelemben – legnagyobb jelentőségű forrása: a szerződés. A Kr. u. 2. század közepén működött Gaius, akit már saját korában is a legnagyobb juristák egyikeként tartottak számon, elemi tankönyvében (Inst. Gai 3, 88) leszögezi: „omnis enim obligatio vel ex contractu nascitur vel ex delicto” – vagyis: „valamennyi kötelem vagy szerződés, vagy delictum által jön létre”. Későbbi, valószínűleg Res cottidianae sive aurea című munkájában a kötelmet fakasztó jogi tények e két nagy osztályát már kiegészíti az „egyéb más tények” („variae causarum figurae”; Gai D. 44, 7, 1 pr.) kategóriájával. Ez azonban mit sem változtat azon, hogy a jogtudomány mintegy 1800 esztendeje felismerte, hogy első helyen a szerződés hoz létre a felek között – nyilván különféle formában, más-más tartalommal és eltérő aktusok útján – jogilag szabályozott köteléket, kötelmet (obligatio est iuris vinculum; Inst. Iust. 3, 13 pr.).

A hazai szerződési jog, avagy a szerződések joga két – a jogalkalmazás és a tudományos elemzés során is – markánsan elkülönítendő alkotóelemből: az általános részből és a különös részből áll. A szerződések jogának általános része tartalmazza – túlnyomórészt diszpozitív módszerrel szabályozva – valamennyi, a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény.-ben vagy más jogszabályban nevesített szerződéstípusra, illetve a nem nevesített szerződésekre alkalmazandó közös szabályokat. Ha a Ptk. szerződési jogának általános és különös része nem tartalmaz valamely jogkérdésre jogszabályt, a kötelmek közös szabályai alkalmazandók, illetve figyelemmel kell lenni olykor a Ptk. bevezető rendelkezései körében a polgári jog alapelveire is. E többszintű rendszerbe terelt normákat pedig Magyarország alkotmányos rendjével összhangban kell értelmezni.

A szerződések jogának különös része az egyes nevesített szerződésekre vonatkozó speciális jogszabályokat foglalja magában azzal, hogy számos más normában nevesített szerződés esetében az adott jogszabály egy-egy, a Ptk.-ban nevesített szerződés szabályaira mint szubszidiárius módon alkalmazandó jogszabályra utal át. A kódexben nevesített egyes szerződéstípusok maguk is sok esetben képezik – akár egy-egy Ptk.-címen belül, akár azon kívül is – más nevesített társaik háttéranyagát. Ez a struktúra a jogalkalmazás számára az általánostól a különös felé haladva három-négy, vagy akár ötlépcsős normarendszert képez a kötelmek közös szabályaitól a szerződések általános szabályain át az egyes szerződésekre irányadó konkrét szabályok, illetve az azokon belüli utalónormák rendszeréig. Például az olyan kutatási szerződésből eredő díjigényre, amely a gondos kutatás eredménytelensége esetére is kiköt díjat a kutatónak, a megbízási szerződés szabályait kell alkalmazni. Ez azt jelenti, hogy a kutatási szerződésre a saját szabályain túl a vállalkozási szerződés általános szabályait, a díjigényre a megbízás szabályait, az itt nem szabályozott kérdésekre a szerződések általános, illetve a kötelmek közös szabályait kell megfelelően alkalmazni.

A Ptk. az egyes szerződéseket – dogmatikai és didaktikai alapon is nagyon világosan – csoportokba sorolja. A csoportok kialakításának módszere az, hogy az adott szerződéses kötelem gazdasági és jogi értelemben legtipikusabb főszolgáltatását tekintették csoportképző ismérvnek. Ez persze nem jelenti azt, hogy ne lenne „áthallás” – vagy az utaló szabályok révén akár direkt „átjárás” is – az egyes szerződéstípusok szolgáltatási karakterisztikumai között. Hiszen például a vállalkozási szerződésben is előfordulhat tulajdonátruházó elem, miként az adásvételben vagy az ajándékozásban, és ugyanez igaz például a tartási szerződésre is, azonban a közös vonás ellenére jól elkülöníti e szerződéseket a tulajdonátruházó szerződésektől a szolgáltatás elsődlegesnek tekintett, másik vonása: így a vállalkozásnál a műnek az eredményért felelős vállalkozó saját kockázatára történő létrehozása, a tartási szerződésnél pedig a tulajdont átruházó fél eltartása. Hasonlóképpen: egyértelmű a párhuzam a dologhasználat időleges, visszterhes átengedése tekintetében a bérleti szerződés és a pénzügyi lízingszerződés között, azonban utóbbit számos elem (tulajdonszerzés, hitelviszony, finanszírozási jelleg) választja el a bérlettől. S végül, a bizományi, a közvetítői és a forgalmazási szerződés ugyancsak számos párhuzamos vonást mutat, azonban jól elválasztja egymástól ezeket a szerződéseket az, hogy a jellegadó tevékenységet végző fél – azaz a bizományos, a közvetítő, illetve a forgalmazó – e szolgáltatást a saját nevében, illetőleg a saját javára és kockázatára nyújtja-e, vagy a másik fél képviseletében és kockázatára jár-e el.

A Ptk.-ban nevesített szerződések esetében a főszolgáltatás jellegadó ismérvei alapján tapasztalható, korlátozott „átjárhatóság” fokozódik a Ptk.-n kívül nevesített, illetve a pozitív jogrendszer által nem nevesített szerződések (contractus innominati) esetében.

Magánjogi norma definiálja például a felhasználási vagy megfilmesítési szerződést (1999. évi LXXVI. törvény a szerzői jogról [Szjt.] 10. §, 66. §), de közjogi jogszabály nevesíti egyebek között az értékpapír-kölcsönzési szerződést [2007. évi CXXXVIII. törvény a befektetési vállalkozásokról és az árutőzsdei szolgáltatókról, valamint az általuk végezhető tevékenységek szabályairól (Bszt.) 4. § (2) bek. 24. pont] vagy az aktív bankügyletek közül az éven túli lejáratú követelések megelőlegezését jelentő forfait-ügyletet [forfetírozás; 2013. évi CCXXXVII. törvény a hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról (Hpt.) 6. § (1) bek. 60. pont és MNB rendeletek]. Jogágilag vegyes a támogatási szerződés, amely ugyan polgári jogi szerződés, de mivel a közpénz felhasználását célozza, amelyet a hatóság ellenőriz, a feltárt szabálytalanság jogkövetkezménye közjogi jellegű és polgári jogi (szerződéstől elállás) is lehet (EBH 2010.2237; BDT 2010.2250; BH 2019.227; EBH 2019.K.10).

Mivel a Ptk. értelmezési alapelvének II. része [1:2. § (2) bek.] alapján a Ptk. a viszonyítási pont a más magánjogi normák értelmezése során, ezért mind a Ptk.-n kívül nevesített szerződéseket, mind a normatíve nevesítetlen, de kötelmi típusú megállapodásokat a Ptk. szerződéstipológiájához – mint kötelező kánonhoz – kell mérnünk.

Ennek folytán akár a Ptk.-n kívül nevesített szerződésről, akár a jogrendszer által nem definiált kötelmi ügyletről van szó, az a főszolgáltatás alapján – a logika szabályai szerint – vagy leírható két vagy több nevesített ügylet vegyülékeként (contractus mixtus), vagy nem írható le ekként (contractus atypicus), mert részben vagy egészben olyan elemet tartalmaz, amely a kánoni tipológián kívüli.

Vegyes, nevesített szerződés például a reklámszerződés [Szjt. 63. §; 2004. évi I. törvény a sportról (Sporttv.) 35. § (5) bek. stb.], amely teljesen leírható a megbízási, a bérleti, a felhasználási és a közvetítői szerződés szolgáltatásainak jellemzőivel, és ugyancsak vegyes, ellenben nevesítetlen a bérleti és vállalkozási elemeket ötvöző, úgynevezett bérmunkaszerződés, amelyben az eredménykötelmi jelleg csak a megrendelő utasítási jogára figyelemmel érvényesül (BH 1986.244; BH 1992.19; BDT 2009.2069).

Nevesített, de atipikus szerződésből keletkezik a háromoldalú munkaerő-kölcsönzési jogviszony (2012. évi I. törvény a munka törvénykönyvéről [Mt.] 213–222. § stb.; vö. BDT 2022.4510), míg nevesítetlen, atipikus ügylet a befektetési szolgáltatásra irányuló szerződés. Utóbbi alapvetően megbízási jellegű ügylet, jóllehet a szerződés lényegét adó pénzpiaci tevékenység számos különös elemet is hordoz (Kúria Pfv.20720/2022/6; vö. még BDT 2022.4521; BDT 2019.4031).

Ha az effajta szerződések normatív definícióját a pozitív jogrendszer a nevesítés hiányában nem adja meg, akkor jogi minősítésük nyilvánvalóan a bírósági gyakorlat feladata, amely kimunkálta a jogszabályok alapján irányadó jogalkalmazási és szerződésértelmezései elveket:

–a szerződéseket nem elnevezésük, hanem tartalmuk szerint kell elbírálni (BH 2000.550; BDT 2009.2069);

–az atipikus szerződéskötésre vonatkozó jogosultság a felek szerződési szabadságából ered; e szerződés megszegése esetén a szerződésszegés általános szabályait, adott esetben a Ptk. bevezető rendelkezéseit, alapelveit kell alkalmazni (BDT 2011.2428; megjegyzendő ugyanakkor, hogy a kizárólag a Ptk. alapelvét sértő magatartás egyéb, kifejezett törvényi szankció hiányában nem eredményez sem szerződésszegést, sem érvénytelenséget);

–vegyes szerződés esetében a szerződés minősítésénél az az elem irányadó, amely a jogviszonyra leginkább jellemző (KGD 1999.83; EBH 2000.274; BH 2010.274);

–a Ptk.-ban nem nevesített, komplex vegyes szerződést az abban kikötött jogok és kötelezettségek alapján kell megítélni (PJD 2022.31); egyebekben arra a szerződésekre vonatkozó általános szabályok irányadók (BH 2019.76);

–a nevesítetlen vegyes szerződés egyes tartalmi elemei nem választhatók szét, azok nem minősíthetők önálló megállapodásnak, ezért például a komplex vegyes szerződésen alapuló ingatlanhasználati jogosultság megvonására csak a szerződés egészének felszámolásával kerülhet sor (BH 2019.76);

–a szerződés vegyes jellege kizárhatja a relatív hatálytalanság szankciójának alkalmazhatóságát, így például a cserével vagy ajándékozással vegyes adásvételi szerződés befolyásolhatja az elővásárlási jog gyakorolhatóságát (BH 1994.666; BDT 2011.2390; KGD 2017.106).

Ezek után a Ptk. által alkotott, a szerződéstípusokat összefogó csoportok a következők: a tulajdonátruházó szerződések, a vállalkozási típusú szerződések, a megbízási típusú szerződések, a használati szerződések, a letéti szerződések, a forgalmazási és a jogbérleti (franchise) szerződés, a hitelszerződések és a számlaszerződések, a biztosítéki szerződések, a biztosítási szerződések, a tartási szerződés és az életjáradéki szerződés, a polgári jogi társasági szerződés.

I. fejezet

A tulajdonátruházó szerződések

Benke József[1] – Fabó Tibor[2]

Áttekintés

1. A tulajdonátruházás dologi és kötelmi jogi alapjai

1.1. A tulajdonátruházó szerződések rendszere

1.2. A dologi jogi alapok és egyes kötelmi jogi vonatkozások

1.2.1. A szerzésmód és a jogcím

1.2.2. Ügyletek a tulajdonátruházás körében: az elkötelező és a rendelkező ügylet

1.3. A tulajdonátruházó szerződések közvetett tárgyai

1.3.1. A dolog: ingatlan, ingó

1.3.2. Jog vagy követelés

1.3.3. Az ingatlanra és egyes ingókra kötött tulajdonátruházó szerződés érvényessége és bejegyzésre alkalmassága

2. Az adásvételi szerződés általános szabályai

2.1. Az adásvétel fogalma és az adásvételi szerződés szabályozása

2.2. A szerződés alanyai

2.3. Az adásvételi szerződés közvetett tárgya

2.4. A felek főkötelezettségei

2.5. A vételár

2.6. A tulajdonjog fenntartása

2.7. Költségviselési szabályok

2.8. A fogyasztói adásvétel speciális szabályai

3. Az adásvétel különös nemei

3.1. Adásvételi szerződés létrehozása egyoldalú jognyilatkozattal: az adásvételi hatalmasságok

3.1.1. Az elővásárlási jog

3.1.2. A visszavásárlási jog

3.1.3. Opciós jogok: a vételi és az eladási jog

3.1.4. Az adásvételi hatalmasságok közös szabályai

3.2. A birtokátruházás és a teljes vételár megfizetésének időbeli elválása: a részletvétel

3.3. Az adásvételi szerződés hatályosulását befolyásoló megállapodások: a megtekintésre vétel és a próbára vétel

3.4. A dolog minőségének mintával történő meghatározása: a minta szerinti vétel

4. Az adásvételi szerződés altípusai

4.1. Fajta és mennyiség szerint meghatározott dolog határidős adásvétele

4.2. A saját termelésű mezőgazdasági áru szolgáltatására kötött adásvételi szerződés

4.3. A vevő közreműködésével előállított mezőgazdasági áru szolgáltatására kötött adásvételi szerződés

5. A csereszerződés

5.1. A csere és az adásvétel viszonya

5.2. A csereszerződés közvetett tárgya

6. Az ajándékozási szerződés

6.1. Az ajándékozás természete

6.2. Az ajándékozási szerződés fogalma, szabályozása

6.3. Az ajándékozási szerződés közvetett tárgya: az ajándék

6.4. Az ajándékozási szerződés alanyai

6.5. Az ajándékozási szerződés tartalma

6.6. Az ajándékozási szerződés alakiságai és érvénytelensége

6.7. Az ajándék visszakövetelése

6.7.1. A visszakövetelési jog természete

6.7.2. Az ajándék és a helyébe lépett érték visszakövetelése

6.7.3. A visszakövetelési jog megszűnése vagy kizárása

Válogatott bibliográfia[3]

1. A tulajdonátruházás dologi és kötelmi jogi alapjai

1.1. A tulajdonátruházó szerződések rendszere

A Ptk. azokat a szerződéstípusokat sorolja a tulajdonátruházó szerződések körébe, amelyek jellegadó szolgáltatása dolog tulajdonjogának ellenérték (pénz vagy más dolog) fejében vagy ingyenesen történő átruházása, azaz dare, adási kötelmek: az adásvételi, a csere- és az ajándékozási szerződés.

Az adásvételi szerződés általános szabályait az adásvétel különös nemei és altípusainak szabályai követik.

Az adásvételi szerződés különös nemei között az elővásárlási, visszavásárlási, vételi és eladási jog eltérő tényállási alapokon ugyan, de egyaránt azt teszik lehetővé, hogy a jogosult egyoldalú nyilatkozatával adásvételi szerződést hozzon létre a dolog tulajdonosával akkor is, ha ő a dolgot nem, vagy nem a jogosultnak kívánja eladni. A részletvétel a vételár halasztott, részletekben történő megfizetésének különös szabályait adja meg, a megtekintésre és próbára vétel a szerződés hatályosulásának, illetve az eladót terhelő szavatosság sajátos körülményeit, a minta szerinti vétel a dolog és minősége meghatározását és ugyancsak szavatossági kérdéseket rendez.

Az adásvétel altípusai: a fajta és mennyiség szerint meghatározott dolog határidős adásvétele (fajlagos szolgáltatás halasztott adásvétele), a saját termelésű mezőgazdasági áru, illetve a vevő közreműködésével előállított mezőgazdasági áru szolgáltatására kötött adásvételi szerződés (mindkét altípus zártfajú szolgáltatásra irányul).

Tulajdonjog átruházása több szerződéstípus szükségképpeni, de nem – vagy kevésbé – jellegadó szolgáltatásaként is előfordulhat. Így például:

–a tartási és az életjáradéki szerződés esetében általában ingatlan tulajdonba adása történik tartás vagy életjáradék fejében;

–a vállalkozási szerződés teljesítése során a vállalkozó is ruházhat át tulajdonjogot az általa hozott, felhasznált dolgok tekintetében (úgynevezett anyagos vállalkozás);

–a bizományi szerződés, a kölcsönszerződés is hordoz tulajdonátruházási elemeket.

Az itt említett típusok sajátosságát azonban inkább a más részére végzett tevékenység adja, ekként a facere jellegű szolgáltatásokon van a hangsúly, vagy a szolgáltatás maga a pénz mint dolog (vagy pedig a számlapénz mint kötelmi követelés, amely esetében már nem is tulajdonátruházás történik), így a tulajdonszerzés mozzanatán kívüli vonatkozások adják a szerződés típusteremtő sajátosságait, és különítik el e típusokat a tulajdonátruházó szerződések csoportjától.

1.2. A dologi jogi alapok és egyes kötelmi jogi vonatkozások

1.2.1. A szerzésmód és a jogcím

Minden tulajdonátruházásra irányuló kötelmi viszony rendes lefolyásának feltétele, hogy a kötelmi szabályokon kívül a tulajdonjog-átruházás dologi jogi szabályainak tényállási elemei megvalósuljanak. A magyar jog a tulajdonjog szerződésen (vagy más, például kártérítési, kártalanítási kötelmen) alapuló megszerzéséhez kapcsolódó feltételeit az átruházás szerzésmód körében rendezi. A szerzésmód azoknak a jogi tényeknek az összessége, amelyek megvalósulásával a tulajdonjog a jogelődről a jogutódra száll át (származékos szerzésmódok), vagy a jogszerző javára új tulajdonjogként keletkezik (eredeti szerzésmódok).

Az átruházás mint származékos tulajdonszerzésmód ingók és ingatlanok tulajdonszerzésének törvényi feltételeit adja meg. Átruházással a dolog tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni [Ptk. 5:39. § (1) bek.].

Ha a tulajdonátruházó szerződés megkötésekor az átruházó nem tulajdonos, a szerződésszerű teljesítéséhez előbb meg kell szereznie a dolog tulajdonjogát. Ha a dolog tulajdonjogának megszerzése a szerződés megkötésekor már fennálló – jogi lehetetlenség vagy fizikailag lehetetlen szolgáltatás mint – akadály miatt (például a dolog kizárólagos állami tulajdon tárgya vagy egyedileg meghatározott szolgáltatás, amely a szerződéskötéskor már megsemmisült, és később sem pótolható) lehetetlen, a szerződés semmis [Ptk. 6:107. § (1) bek.]. Ellenkező esetben, tehát ha a dolog tulajdonjogának megszerzése nem volt eleve kizárt, azonban az átruházást vállaló a teljesítési határidő leteltéig nem szerzi meg a dolog tulajdonjogát, a szerződésszegésért a lehetetlenülés vagy jogszavatosság szabályai szerint köteles helytállni (Ptk. 6:179–182. §; 6:175–176. §).

Ingó dolog tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a dolog birtokának átruházása szükséges [Ptk. 5:38. § (1) bek.]. A tulajdonos átruházó és a jogszerző között fennálló, tulajdonjog-átruházást célzó érvényes jogcím és az ezen alapuló birtokátruházás az ingó tulajdonjogát átviszi a jogszerzőre.

Ingók átruházással történő tulajdonszerzéséről elmondhatjuk tehát, hogy az kauzális (érvényes jogcímet kívánó) és tradíciós modellen (a dolog tulajdonba adását célzó – ügyleti akaratot feltételező – birtokba adásán: birtokátruházáson) alapul.

Ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges [Ptk. 5:38. § (2) bek.]. Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos és a jogszerző közötti, a tulajdonjog átruházását célzó érvényes jogcím és az ezen alapuló birtokátruházás még nem vezet az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez. A tulajdonszerzést a jogszerző tulajdonjogának konstitutív hatályú ingatlan-nyilvántartási bejegyzése eredményezi. A bejegyzéshez az átruházó megengedő nyilatkozata, úgynevezett bejegyzési engedélye szükséges.

Ingatlan átruházással történő szerzése is érvényes jogcímet feltételez, de abban tér el az ingóétól, hogy ingatlan esetében a tulajdonba adás céljával történt birtokba adás az átruházót terhelő kötelmi kötelezettség, a tulajdon megszerzésének azonban nem feltétele. Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés az, ami – még birtokátruházás hiányában is – tulajdonszerzésre vezet a jogszerző részéről.

A jogcím (jogi cél, causa) mint jogi absztrakció azt határozza meg, hogy a tulajdonátruházásra, tulajdonszerzésre milyen célból kerül sor. Ez a dolog tulajdonjogának átruházását kívánó szerződéstípusok szempontjából konkrétabban azt jelenti, hogy a felek érdekeinek melyik típus feltételei felelnek meg jobban: dolgot akar tulajdonaként megszerezni pénz (adásvétel) vagy másik dolog átruházása ellenében (csere), esetleg ingyenes vagyoni előny juttatása a cél (ajándékozás), vagy ingatlanért „cserébe” tartást kíván az átruházó, illetve tartást nyújt a tulajdonszerző.

Akár ingóról, akár ingatlanról legyen szó, a tulajdonátruházó szerződések mindegyik esetben a szerzésmód jogcímét biztosítják.

Az ingatlan-nyilvántartásnak az 1997. évi CXLI. törvényben (Inytv.) szereplő szabályait 2024. február 1-jei hatállyal a 2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról (új Inytv.) váltja fel, bevezetve az e-ingatlan-nyilvántartást. A tulajdonátruházó szerződések dologi jogi vonatkozásaiban lényegi változást az új szabályok nem hoznak, ezért a következőkben az Inytv. rendelkezéseit meghivatkozva és részben ismertetve mutatjuk be az ingatlanok tulajdonátruházására vonatkozó főbb ingatlan-nyilvántartási rendelkezéseket (jelezve, hogy az új Inytv. mely §-aiban találhatók meg az adott kérdést rendező szabályok). Az új Inytv. hatálybalépésével a Ptk. ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó szabályai is módosulnak. Az új szabályok részletesebb megismertetése a dologi jog tananyagába tartozik.

Már itt kiemeljük azonban az új Inytv. egy olyan, sajátos és új rendelkezését, amely az ingatlanforgalmi piac mindennapi működését meglehetősen súlyosan és érzékenyen fogja érinteni. Az új Inytv. 34. §-ának (1) bekezdése szerint tulajdonjog bejegyzésének törléséhez és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállításához jogerős bírósági, hatósági határozat vagy végleges közigazgatási hatósági határozat szükséges. A törvény indokolása szerint a felek megállapodása, így a szerződés felbontása vagy érvénytelennek történő elismerése nem törheti át az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés konstitutív hatályát. Ez nem kevesebbet jelent, mint azt, hogy akkor, ha a felek az ingatlan-adásvételi szerződésüket egyező ügyleti akarattal, visszamenőleges hatállyal felbontják, akkor az ügyvéd által ellenjegyzett felbontó szerződés nem szolgáltat kellő alapot az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítására, hanem ahhoz abban az esetben is jogerős bírósági határozat szükséges, ha a felek nem ellenérdekűek, és közöttük az eredeti állapot helyreállítása tekintetében jogvita nincs! Ebből egyenesen következik, hogy a felek olyan eljárást fognak kezdeményezni a bíróság előtt, amely távol áll a polgári eljárás általános céljától és funkciójától (ez az eljárás a közvetítői eljárás nélküli egyezségi kísérlet; vö. 2016. évi CXXX. törvény a polgári perrendtartásról [Pp.] 168. §). Megjegyezzük, hogy az eljárás automatizált és elektronikus jellegével aligha magyarázható az a piaci és eljárásjogi zavar, illetve az a dogmatikai és logikai önellentmondás, amelyet az új rendelkezés okozni fog. Eszerint az ingatlantulajdon megszerzéséhez az okirati elv alapján a jogok (és tények) bejegyzésének olyan közokirat vagy teljes bizonyító erejű magánokirat alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja; ezen túlmenően – a korábbi szabályozással egyezően – jog (tény) bejegyzéséhez (törléséhez) az ingatlan-nyilvántartási jogosult részéről kiállított bejegyzési (törlési) engedély szükséges [új Inytv. 32. § (1)–(2) bek.]. Vagyis: az ingatlantulajdon-szerzés bejegyzéséhez elegendő lesz a felek egyező ügyleti akarata (tulajdonátruházó szerződés és bejegyzési engedély), de az eredeti állapot helyreállításához nem, mert ehhez bíróságra kell menniük.

1.2.2. Ügyletek a tulajdonátruházás körében: az elkötelező és a rendelkező ügylet

A szerződéses jogcímen alapuló tulajdonátruházásról eddig mondottak alapján már kiviláglik, hogy a tulajdonjog tényleges megszerzése (az átruházó tulajdonjog-átruházásra vonatkozó kötelezettségének teljesítése) ügyleti akarat kinyilvánítását kívánja meg egyfelől akkor, amikor a jogcímet adó szerződés (adásvétel, csere, ajándékozás) megkötésére, másfelől, amikor a birtok átruházására kerül sor. Előbbi ügyleti természete vitán felül áll (a szerződés kölcsönös és egybehangzó akaratnyilatkozat), míg utóbbi a Ptk. 5:3. § (1) bekezdése alapján tekinthető egyértelműen ügyletnek. A birtok átruházása a dolog feletti tényleges hatalomnak az erre irányuló megállapodás alapján való átengedésével valósul meg. A birtokátruházásra a szerződés létrejöttére és érvényességére vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.

Megjegyezzük, hogy a Ptk. 5:3. § (2) bekezdése alapján a birtokátruházás ügyleti alapon, a tényleges hatalom átengedése hiányában is, már a birtokos és a birtok megszerzőjének erre irányuló megállapodásával megvalósul, ha a birtokot megszerző fél a dolgot albirtokosként már birtokában tartja (brevi manu traditio); vagy az átruházó fél a dolgot albirtokosként továbbra is birtokában tartja (constitutum possessorium). A birtokátruházás a birtokos dolog feletti tényleges hatalmának megszüntetésével megvalósul, ha ebben a birtokos és a birtok megszerzője megállapodnak (longa manu traditio). Ha a dolog harmadik személy birtokában van, a birtokátruházás a dolog kiadása iránti igénynek a birtokot szerző félre való átruházásával megvalósul, ha ebben a birtokos és a birtokot szerző fél megállapodnak (cessio vindicationis).

Korábbi Ptk.-nk a birtokátruházás ügyleti természetét kimondó, de az ügyleti természetet kizáró szabályt sem tartalmazott, az akkor uralkodó elméleti megközelítés azonban az ügyletegység elvéből kiindulva nem tett különbséget a két (kötelmi és dologi) ügylet között.

A fentiek akképpen összegezhetők, hogy a dolog átadását, birtokának átruházását célzó rendelkező ügyletet (dologi jogi ügylet; Verfügungsgeschäft) ugyanúgy jogügyleti természetűnek tekinti a Ptk., mint a tulajdonszerzés jogcímét jelentő elkötelező ügyletet (kötelmi jogi ügylet; Verpflichtungsgeschäft). A rendelkező ügylet tehát nem más, mint az elkötelező ügylet teljesítési aktusa.

Ingatlan esetében a jogcímet jelentő elkötelező ügylet mellett a birtokátruházás mint ügylet az átruházónak csak az egyik főkötelezettsége teljesítésére szolgál, amelyet a tulajdonátruházási főkötelezettség teljesítéseként ki kell egészítsen a bejegyzési engedély megadásával. Ez a nyilatkozat egyoldalú jognyilatkozat, rendelkező ügylet, amellyel a tulajdonátruházás ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének feltétele, a bejegyzés megtörténtével a tulajdonátruházás kötelezettsége teljesül.

1.3. A tulajdonátruházó szerződések közvetett tárgyai

1.3.1. A dolog: ingatlan, ingó

A dolog olyan önálló testi tárgy, ingatlan vagy ingó, amely felett a jog által megengedett, másokat kizáró uralom gyakorolható. A kötelmi jog szerződési szabályai a vagyoni forgalom számára adnak biztonságot, kiszámíthatóságot, felmérhető vagyoni kockázatokat teremtő jogi kereteket. A tulajdonátruházó szerződések közvetett tárgya olyan dolog lehet, amelynek forgalmát a jog nem zárja ki, tehát a dolog forgalomképes, de legalábbis korlátozottan forgalomképes.

A dolog említett jogi tulajdonságait a dologi jog területére eső Ptk.-beli szabályok (így például az elidegenítési tilalom esetében), illetve a Ptk.-n kívüli egyéb jogszabályok határozzák meg. Utóbbihoz tartozik például a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény, amely a kizárólagos állami tulajdon tárgyait és az önkormányzati törzsvagyonba tartozó vagyontárgyakat határozza meg, vagy a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Ftv.), amely pedig egyes tulajdonszerzési korlátozásokat fogalmaz meg (például hatósági jóváhagyáshoz kötés útján).

Lényegi tartalmi meghatározását tekintve ingatlan a föld és mindaz, ami a földdel alkotórészi kapcsolatban van.

Jogi értelemben ingatlan az Inytv. 11–12. §-aiban (új Inytv. 2–6. §§) meghatározott önálló ingatlan (például földrészlet, társasházban lévő öröklakás, szövetkezeti lakás), amelyhez az ingatlan-nyilvántartásban helyrajzi szám kapcsolódik, elősegítve az ingatlan egyértelmű azonosíthatóságát. Az ingatlan tulajdoni lapja az ingatlanra vonatkozó adatokat, jogokat, tényeket közhitelesen tanúsítja: az ellenkező bizonyításáig az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett ingatlanadatról vélelmezni kell, hogy az fennáll, az ingatlan-nyilvántartásból törölt ingatlanadatról vélelmezni kell, hogy az nem áll fenn [Inytv. 5. § (1)–(2) bek.; új Inytv. 16. §].

Ennek kapcsán utalunk a Ptk. 6:62. § (2) bekezdésére, amely szerint a fél nem hivatkozhat a tájékoztatási kötelezettség megsértésére olyan jogokkal, tényekkel és adatokkal kapcsolatban, amelyeket ismert vagy közhiteles nyilvántartásból vagy más forrásból ismernie kellett. Utalunk még a Ptk. 5:171. § (1)–(2) bekezdésében foglaltakra, miszerint ha valamely jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztek, vagy ha valamely tényt oda feljegyeztek, senki sem hivatkozhat arra, hogy annak fennállásáról nem tudott. Ez megfelelően irányadó az ingatlan-nyilvántartásban széljegyzett kérelmek kapcsán a folyamatban lévő eljárás tényére és tárgyára is. A törvény azt védi, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen szerez jogot. Nem tekinthető azonban jóhiszemű jogszerzőnek az, aki jogának szerzésekor az ingatlan-nyilvántartás tartalmának helytelenségéről vagy az ingatlan-nyilvántartásban jogosultként bejegyzett személy jogának korlátozottságáról tudott, vagy akinek arról tudnia kellett. (Például közölték vele, hogy elbirtoklási vagy házassági vagyonközösségen alapuló jogvita van az ingatlannal kapcsolatban a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartáson kívül történt megszerzéséről.)

Ingatlanra vonatkozó (nem csak) tulajdonátruházó szerződések kapcsán mellőzhetetlen az ingatlan-nyilvántartásban foglalt adatokról, jogokról és tényekről friss tulajdoni lapról készült másolat kérésével meggyőződni.

Ami az ingatlan fogalmi körén kívül eső dolog, az ingónak tekintendő. Az ingókról közhiteles nyilvántartás csak speciális vagyontárgyak esetében működik (például légijármű-lajstrom, vízijármű-lajstrom). A rájuk vonatkozó jogokról, adatokról, tényekről közhiteles nyilvántartásban nem szereplő dolgok esetében nehezebb megbízható ismereteket szerezni.

A szerződés tárgyát képező dolog megléte a szerződés megkötésekor nem szükséges. Nem létező, mert objektíve nem létezhető dolog (például a lapis philosophorum, vagyis a „bölcsek köve”) tulajdonátruházására kötött szerződés a szolgáltatás lehetetlensége folytán semmis. [Ptk. 6:107. § (1) bek. első mondata: „A lehetetlen szolgáltatásra irányuló szerződés semmis.”]

Ha a dolog még nem létezik, vagy létezik, de nincs az átruházásra kötelezettséget vállaló tulajdonában, ugyanakkor a még nem létező dolog előállítása, már létező dolog tulajdonjogának megszerzése jogilag és fizikailag nem lehetetlen, a szerződés ez okból nem érvénytelen. [Ptk. 6:107. § (2) bek. második mondata: „A szolgáltatás nem lehetetlen azért, mert a kötelezett a szerződés megkötésekor nem rendelkezik a szolgáltatás tárgyával.”] A vállalt dologszolgáltatás nemteljesítése a szerződésszegés szabályai szerint ítélendő meg. (A jövőbeli és remélt dolog kérdéséről lásd részletesebben az adásvételi szerződés általános szabályainál írtakat.)

1.3.2. Jog vagy követelés

Tulajdonjogon kívüli más jog vagy követelés átruházására irányuló szerződésre is a dolog adásvételére, cseréjére, ajándékozására vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni, ez azonban nem jelenti azt, hogy a jog vagy követelés – a dologhoz hasonlóan – tulajdonjog tárgya lehetne.

A Ptk. rendszerében a jog vagy követelés átruházásához az egyébként tulajdonátruházó szerződések a jogcímet szolgáltatják (miért kerül átruházásra a jog vagy követelés: például a bennük rejlő érték pénzre cserélése vagy éppen jótékonykodási célú ingyenes juttatásként valaki részére). A jog vagy követelés szerzésmódjának tényállása a jogátruházás (Ptk. 6:202. §), illetve az engedményezés (Ptk. 6:193. §) tényállásával kiegészülve vezet jogutódlásra, a jog vagy követelés más személy általi származékos megszerzésére.

1.3.3. Az ingatlanra és egyes ingókra kötött tulajdonátruházó szerződés érvényessége és bejegyzésre alkalmassága

Az ingatlanra vonatkozó tulajdonátruházó szerződések mindegyikének érvényessége írásbeli alakhoz kötött.

Erre nézve irányadók a Ptk. 6:7. § és 6:70. § (1) bekezdésében és 6:63. § (2) bekezdésében foglaltak. Ha a jognyilatkozatot írásban kell megtenni, az akkor érvényes, ha legalább a lényeges tartalmát írásba foglalták. A szerződés létrejöttéhez a feleknek a lényeges és a bármelyikük által lényegesnek minősített kérdésekben való megállapodása szükséges. Írásbeli alakhoz kötött szerződés megkötésére ajánlatot és elfogadó nyilatkozatot írásban lehet tenni. A szerződést írásba foglaltnak kell tekinteni akkor is, ha nem ugyanaz az okirat tartalmazza valamennyi fél jognyilatkozatát, hanem a szerződő felek külön okiratba foglalt jognyilatkozatai együttesen tartalmazzák a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilvánítását. A szerződést írásba foglaltnak kell tekinteni akkor is, ha a több példányban kiállított okiratok közül mindegyik fél a másik félnek szánt példányt írja alá.

A tulajdonátruházó szerződések körében a szerződés lényeges tartalmának írásba foglalása kapcsán (a Kúria 1/2014. PJE határozata szerinti megszorítással) ma is irányadó a Legfelsőbb Bíróság 1978-ban kiadott XXV. számú Polgári Elvi Döntése az ingatlan-átruházási szerződés érvényességéről (XXV. PED). Ennek értelmében az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényes létrejöttéhez a tartalmi követelmények szempontjából szükséges – és egyben elegendő –, ha a szerződésről készült okirat tartalmából a felek személye mellett az ingatlan tulajdonjogának átruházását célzó akaratnyilvánításuk kitűnik, továbbá, ha az okirat tartalmazza az ingatlannak és az ellenszolgáltatásnak a megjelölését, vagy ha az átruházás ingyenes, és ez az okirat tartalmából megállapítható. Az írásba foglalt szerződés érvényességének nem feltétele, hogy a felek a megállapodásukat közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalják, vagy az okiraton ügyvédi ellenjegyzés szerepeljen, kivéve, ha ezt külön jogszabály írja elő.

Ha a felek szerződése a fenti (XXV. PED) követelményeknek megfelel, akkor érvényes, azaz bírósági úton kikényszeríthető jogokat és kötelezettségeket hoz létre a felek között, és – szükség esetén bírósági eljárás végeredményeként – a tulajdonjog jogosult általi megszerzéséhez vezethet.

A tulajdonátruházó szerződés érvényessége még nem jelenti azt, hogy az a jogszerző tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére is alkalmas. Az Inytv. 29–33. §-ai, illetve 35. §-a (új Inytv. 35–40. §§) további kritériumok teljesítését követeli meg annak feltételeként, hogy a földhivatal a jogszerző tulajdonjogát a benyújtott szerződés alapján bejegyezze.

Ahhoz, hogy a szerződés az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson, egyebek mellett tartalmaznia kell az alábbi elemeket:

–az ügyfél természetes személyazonosító adatait, lakcímét és személyi azonosítóját,

–a statisztikai számjellel rendelkező szervezet megnevezését, statisztikai azonosítóját, székhelyét, a bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát, egyházi jogi személy esetében nyilvántartási számát,

–az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám) és a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot,

–a jog vagy tény pontos megjelölését,

–a jogváltozás jogcímét,

–az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő – feltétlen és visszavonhatatlan – nyilatkozatát (bejegyzési engedély),

–a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát.

A szerződést vagy közokiratba kell foglalni, vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott magánokiratba.

A fentiekkel szemben az általános szabály szerint az ingók tulajdonának átruházására kötött szerződés érvényességének nem feltétele az írásba foglalás. Egyes ingóságok – például úszólétesítmények, légi járművek – esetében ugyanakkor a szerződés okiratba foglalását az követeli meg, hogy a dolog hatósági nyilvántartásba vétele kötelező, és a nyilvántartás az okirati elv alapján működik [198/2000. (XI. 29.) Korm. rendelet az úszólétesítmények lajstromozásáról 8. §; 32/2001. (IX. 28.) KöViM rendelet a légijárművek lajstromozásának szabályairól 5. § (1) bek.], vagy a hatósági nyilvántartás a bejelentés okirati bizonyítékaként követel meg írásbeliséget [például személygépkocsik esetében a 304/2009. (XII. 22.) Korm. rendelet 2. § (1) bek.]. Az írásbeliség bizonyítási szempontból követelmény, de nem az átruházó ügyleten alapuló tulajdonátruházás érvényességi feltétele.

2. Az adásvételi szerződés általános szabályai

2.1. Az adásvétel fogalma és az adásvételi szerződés szabályozása

Az adásvétel dolog tulajdonjogának átruházása meghatározott összegű pénz ellenében. Kialakulását – a pénz megjelenése előtti időszakban – az áruk közvetlen cseréje előzte meg, a pénz mint általános egyenértékes szerepét tartósan betöltő csereeszköz általánossá válásával azonban az adásvétel, és nem a csereszerződés vált az árucsereviszonyok alaptípusává, helyet hagyva azonban az áruk forgalmának csere útján történő lebonyolítására is, illetve a két típus vegyes megjelenésének (az ellenszolgáltatás részben pénz, részben más dolog).

A Ptk. a szerződés lényegadó sajátosságait a felek, az eladó és a vevő főkötelezettségeivel határozza meg.

Az adásvételi szerződés tartalmi, jogi keretei között számos lényegesen eltérő gazdasági tartalmú ügylet bonyolítható le. A Ptk. ezek legabsztraktabb szinten megfogalmazható szabályait Az adásvételi szerződés általános szabályai fejezetcím alatt adja meg. Ezt követően a rendkívül változatos, valamennyi szerződés közül a legközelebb az adásvételi szerződéshez álló szerződéseket a törvény kétféleképpen csoportosítja: meghatározza az adásvétel különös nemeit, és azoktól elkülönítve definiálja az adásvétel altípusait.

A két kategória között azonban nemcsak azok megnevezésében mutatkozik eltérés, hanem e két csoport ténylegesen eltérő tartalmi sajátosságai alapján foglalja csokorba a törvény az egyes, az adásvételi szerződés keretei között lebonyolódó ügyleteket.

Mind az adásvétel különös nemei, mind pedig az adásvétel altípusai esetében adásvételi szerződés jön létre, ezért ezeknek az ügyleteknek a háttérjogszabályait az adásvétel általános szabályai – és természetesen a szerződés általános és a kötelmek közös szabályai – jelentik.

Az adásvétel különös nemei alá tartozó ügyletek nagy számban előforduló, tipikusnak tekintendő, közös belső sajátosságokat mutató ügyletek:

–az elővásárlási jog,

–a visszavásárlási jog,

–a vételi jog,

–az eladási jog,

–a részletvétel,

–a megtekintésre vétel,

–a próbára vétel és

–a minta szerinti vétel.

Azok a közös belső sajátosságok, amelyek ezeket az ügyleteket az adásvétel különös nemei közé sorolják, a következők:

–a szerződés létrejötte,

–a szerződés hatályosulása és

–a szerződés teljesítése.

Az adásvételi szerződés fajainak másik csoportját az adásvétel altípusai képezik. Az altípusok körében a közös sajátosságok az alábbiak:

–a szerződés tárgyának különös jellege,

–a teljesítési határidő és

–a kockázatok telepítése.

Ezek a közös sajátosságok indokolták e szerződések másik alkategóriába történő besorolását. Megjegyzendő, hogy az ügyletek tárgyának közös sajátossága abban áll, hogy az fajlagosan vagy zártfajúan meghatározott, tipikusan ipari vagy mezőgazdasági (tömeg)áru, amely a szerződés megkötésekor esetleg még nem is létezik, azaz jövőbeli.

Az adásvételi szerződés egyes altípusai tehát a következők:

–a fajta és mennyiség szerint meghatározott dolog határidős adásvétele – más néven fajlagos (generikus) szolgáltatás halasztott vétele, avagy a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) elnevezése szerinti szállítási szerződés;

–a saját termelésű mezőgazdasági áru szolgáltatására kötött adásvételi szerződés – ez a régi Ptk. szerinti mezőgazdasági termékértékesítési szerződés, amely a római jog szerinti remélt dolog vételéhez (emptio rei speratae) áll igen közel; illetve

–a vevő közreműködésével előállított mezőgazdasági áru szolgáltatására kötött adásvételi szerződés (ugyancsak a korábbi mezőgazdasági termékértékesítési szerződésből származtatva), amely annyiban tér el a vállalkozási típusú szerződések körében szabályozott (szintén a korábbi mezőgazdasági termékértékesítési szerződésre visszavezethető) mezőgazdasági vállalkozási szerződéstől, hogy az eladó saját tulajdonában álló mezőgazdasági terméket állít elő a vevő közreműködése ellenértékének megfelelő mértékű kockázatot viselve arra az esetre is, ha a termény még ezt az értéket sem fedezi.

2.2. A szerződés alanyai

Mind eladói, mind vevői oldalon állhat bárki, aki a polgári jog szabályai szerint jogképes. Természetes személy a cselekvőképesség szabályai szerint kötheti meg a szerződést, szervezeti jogalanyok esetében a rájuk vonatkozó képviseleti szabályok szerint képviseletre jogosult személy. Ha vevői oldalon fogyasztó, eladói oldalon vállalkozás áll, akkor – már a szerződések általános szabályai is, de – az adásvétel két speciális szabálya is (kárveszélyátszállás Ptk. 6:219. §, késedelem 6:220. §) a fogyasztó számára kedvezőbb rendelkezéseket ír elő.

Európai uniós jogharmonizációs kötelezettségből fakadóan Ptk.-n kívüli jogszabályok ugyancsak speciális rendelkezéseket határoznak meg a fogyasztói szerződésekre. A 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet a fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződések részletes szabályairól, a 151/2003. (IX. 22.) Korm. rendelet az egyes tartós fogyasztási cikkekre vonatkozó kötelező jótállásról ugyancsak fogyasztóvédelmi célokat szolgál. Rendelkezéseik kógens tartalmi elemeket határoznak meg a fogyasztó és vállalkozás által kötött szerződésekre (elállási jog, meghatározott tartalmú tájékoztatási kötelezettség, formai követelmények stb.).

A szerződés alanyait érintő kérdés az adásvétel tárgyát képező dologgal kapcsolatos esetleges szerzőképességi korlátozás (például a mező- és erdőgazdasági területek megszerzésének és megszerezhető mértékének szabályai, a szerző fél földműves minőségére vonatkozó előírások vagy a lőfegyver, a robbanószer, illetve a sugárzó anyag tulajdonszerzésének korlátozása).

2.3. Az adásvételi szerződés közvetett tárgya

A tulajdonátruházási szerződések közvetett tárgyáról – az első fejezetben – általában írtak az alábbi speciális szabályokkal egészítendők ki.

Az adásvételi szerződésnek nemcsak a szerződés megkötésekor már létező és az eladó tulajdonában álló dolog, illetőleg a vagyonába tartozó egyéb vagyontárgy (jog, követelés) lehet a tárgya, hanem olyan jövőbeli vagyontárgy (res futura, res sperata) is, amely a szerződés megkötésekor még nem az eladóé; ezekben az esetekben az eladó az áru feletti rendelkezési jogot a teljesítés időpontjára köteles megszerezni, és ezért jogszavatossággal tartozik.

A jövőbeli vagyontárgyak adásvételének másik csoportjába az adásvétel egyes altípusai tartoznak. Az áru jövőbelisége itt abban áll, hogy az átruházandó vagyontárgy a szerződéskötéskor még nem létezik, vagy még nem minősül önálló dolognak (mert például függő, természetes vagy jogi gyümölcs, lábon álló gabona, kitermelendő bányahozam, az állat várható szaporulata stb.).

A szerződések joga olyan jövőbeli vagyontárgy átruházására is lehetőséget nyújt, amely fizikailag létező, önálló dolog (nem függő gyümölcs!) ugyan, de birtoka még nem ruházható át, mert ahhoz az eladónak bizonyos tevékenységeket el kell végeznie. Az ebbe a körbe sorolt szerződések közül azonban nem mindegyik tiszta adásvétel, hanem ezek tipikusan vegyes szerződések. Így például az eladó által saját anyagából feldolgozással (specificatio) előállítandó ipari termék, amely a római jogban még mint emptio rei futurae adásvétel volt, a magyar polgári jogban adásvétellel vegyes vállalkozási szerződés (ha azonban a fél hozott anyagot dolgoz fel, az tisztán vállalkozási szerződés). Ugyancsak ebbe a körbe tartozik a reményvétel (emptio spei) is, amely – szemben a római juristák álláspontjával – a magyar kötelmi jogban nem adásvétel, hanem olyan atipikus szerződés, amely mind az adásvétellel, a munkaszerződéssel és az egyszerű társasággal, mind pedig a játékügyletekkel (szerencsejátékkal) rokon vonásokat mutat, de mindezek közül a legszorosabb összefüggésben valóban az adásvétellel áll: tárgya ugyanis vagyontárgy megszerzésének kötelmi hatályú várománya pénzért. A „vevő” ugyanis akkor is tartozik a teljes „vételár” (kialkudott pénzbeli ellenérték) megfizetésével, ha az eladó – nem szerződésszegő magatartása, hanem a természet vagy a véletlen kedvezőtlen összjátéka folytán – nem szolgáltat semmit. Ilyen, mai jogunkra formált iskolapélda az, ha a halászati vagy vadászati jog, bányajog jogosultjától valaki az eredménytől függetlenül meghatározott, fix pénzösszegért kívánja megszerezni az adott napi vagy időszaki terítéket, fogást, kitermelést. Ha azonban a pénzbeli ellenérték megfizetésének kötelezettsége nem feltétlen – tehát az ügylet nem „reményvétel” –, hanem az az eredmény meglététől és mennyiségétől függően feltételesen meghatározott, akkor vagy adásvételről, vagy az adásvétel altípusairól van szó. Utóbbi eset akkor állhat fenn, ha az áru annak megfelelő (így fajlagosan meghatározott dolog vagy mezőgazdasági termék), és a mennyiségi eltérési tolerancia is meghatározásra került.

2.4. A felek főkötelezettségei

Adásvételi szerződés alapján az eladó a dolog tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles. Ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az eladó a tulajdonjog átruházásán felül köteles a dolog birtokának átruházására is.

Ingó eladójának főkötelezettsége (a szerződés főszolgáltatása) a dolog tulajdonjogának átruházása. A tulajdonátruházó szerződések kapcsán tárgyalt dologi jogi alapokról írtakból következik, hogy ennek dologi jogi tényállási feltétele a dolog birtokának átruházása is. Ingatlan eladójának főkötelezettsége nem merül ki a tulajdonátruházásban, amely a birtokátruházás nélkül (már az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel) is bekövetkezik, ezért a Ptk. külön főkötelezettségként említi a birtok átruházását.

A vevő oldalán az egyik főkötelezettség (a vevő főszolgáltatása) a dolog ellenértékének, vételárának megfizetése, amely az eladó főkötelezettségeinek teljesítésével egyidejűleg válik esedékessé, ha a felek eltérően nem állapodtak meg. A dolog tulajdonjogának megszerzése, a dolog birtokához fűződő jog egyidejűleg a dolog átvételének főkötelezettségét is jelenti. A tulajdonátruházáshoz kapcsolódik az eladót a szerződési jog általános szabályai szerint terhelő jogszavatosság, míg a szolgáltatás minőségéért a kellékszavatosság szabályai szerint áll helyt.

2.5. A vételár

A vételár a szerződés lényeges tartalmi eleme, amelyben való megállapodás hiányában a szerződés nem jön létre. A meghatározott összegben való megállapodás hiánya még nem teszi nem létezővé a szerződést. A feltétel meglétének vizsgálata kapcsán figyelemmel kell lenni a Ptk. 6:63. § (3) bekezdésében foglalt szabályra, miszerint ha a szerződés létrejött, de a felek az ellenszolgáltatás mértékét nem határozták meg egyértelműen, vagy ellenszolgáltatásként piaci árat kötöttek ki, a teljesítési helynek megfelelő piacon a teljesítési időben kialakult középárat kell megfizetni.

A vételárat meghatározottnak kell tekinteni akkor is, ha az összegszerűen nincs megjelölve, de a tényleges ellenérték – a szerződésben leírt számítási mód szerint – egyértelműen meghatározható. Ha ingatlan vételárát a felek (például az illetékszabályok vagy a személyi jövedelemadóra vonatkozó szabályok kijátszása céljából) valós megállapodásuktól eltérően foglalták írásba, ez önmagában nem teszi a szerződést érvénytelenné, helye lehet a valós vételár bizonyításának. Az ilyen szerződés érvényes, a vevő pedig a teljes kialkudott vételárért köteles helytállni. Más kérdés az eltitkolás pénzügyi, adójogi stb. következménye. Ennek megfelelően, amennyiben a felek között a tényleges vételárra vonatkozóan megállapodás jött létre, a felek jogvitáját a leplezett adásvételi szerződés alapján kell megítélni (BH 1997.593).

Hatósági árszabályozás hiányában a vételár a felek szabad megállapodásának tárgya, amelyet alapvetően piaci-kereskedelmi viszonyok (kereslet-kínálat) határoznak meg, de befolyásolja a felek dologgal kapcsolatos egyéni értékítélete (pretium affectionis: előszereteti érték, rendkívüli becsérték). A szabad megállapodás korlátait képezik ugyanakkor az uzsorás szerződés (6:97. §) és a feltűnő értékaránytalanság (6:98. §) érvénytelenségi szabályai.

A szerződésnek a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnően nagy értékkülönbségére alapított megtámadása esetében annak megállapításához, hogy az értékkülönbség feltűnően nagy-e, a bíróságnak vizsgálnia kell a szerződéskötés körülményeit, a szerződés egész tartalmát, a forgalmi (érték-) viszonyokat, az ügylet jellegéből fakadó sajátosságokat, a szolgáltatás és ellenszolgáltatás meghatározásának módját (PK 267. szám). A feleknek, különösen a vevőnek a vételárat illető nem szubjektív motivációi nem szolgálhatnak ilyen megtámadás alapjául.

A vevő által fizetendő ár az általános forgalmi adóról szóló törvény által meghatározott esetekben az úgynevezett áfát is magában foglalja. Ha a felek a vételárban nem tüntetik fel annak áfatartalmát, a bírósági gyakorlat a vételárat bruttó vételárként értelmezi, azaz az eladó azt nem növelheti meg az áfa mértékével (BH 1992.122).

A vételár egyéb, a közterhekre vonatkozó szabályokkal is összefügg. A tulajdonszerzés illetékfizetési kötelezettséggel járhat, amelynek mértéke nem feltétlenül a felek által kikötött szerződéses vételáron, hanem az illetékügyi hatóság által megállapított – bár végső fokon bírsági úton is vitatható – forgalmi értéken alapszik. A dolog eladásából keletkezhet személyijövedelemadó-fizetési kötelezettség.

2.6. A tulajdonjog fenntartása

A szerződés egyensúlya azt kívánja meg, hogy a szolgáltatás és ellenszolgáltatás cseréjére, a szerződésből fakadó kötelezettségek teljesítésére egyidejűleg kerüljön sor.

A tulajdonjog fenntartása az eladói érdek védelmét szolgálja abban az esetben, ha a vevő már a vételár kiegyenlítése előtt megszerzi a dolog birtokát. A vételár kiegyenlítésével ez a védett érdek kielégítést nyer, így a tulajdonjog legfeljebb a vételár teljes kiegyenlítéséig tartható fenn. A tulajdonjog-fenntartás az adásvételi szerződés jogcímén alapuló birtokátruházáshoz ingók esetében egyébként kapcsolódó tulajdonátszállást és ezzel a vevő dolog feletti teljes körű rendelkezési jogának megszerzését akadályozza meg. A vevő csak birtokos, a dolog tulajdonjogára csak dologi várománya van (az eladó egyoldalúan nem foszthatja meg a jogszerzés jogilag biztosított lehetőségétől). A dolgot el nem idegenítheti, meg nem terhelheti.

Ha magát az adásvételi szerződést esetleg nem is, a tulajdonjog-fenntartásra vonatkozó megállapodást írásba kell foglalni. A megállapodás lényeges tartalma a felek, a dolog megjelölése, a vételár kiegyenlítéséig tartó tulajdonjog-fenntartásban való megegyezés.

A tulajdonjog-fenntartásra irányuló megállapodás létrejöhet dologi (a feleken kívül mindenki mással szemben kiható módon) vagy kötelmi hatállyal (csak a felek közötti viszonyra kiható módon). A dologi hatály kiváltásához az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényének és a vevő személyének a feltüntetésével az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetni. Az ingó dologra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az eladó köteles a tulajdonjog-fenntartás tényének és a vevő személyének a hitelbiztosítéki nyilvántartásba, vagy ha az ingó dolog tulajdonjogát közhiteles nyilvántartás tanúsítja, és jogszabály a dolog elzálogosítását a lajstromba való bejegyzéshez köti, a megfelelő lajstromba bejegyeztetni.

A hitelbiztosítéki nyilvántartásról, a hitelbiztosítéki nyilvántartás részletes szabályainak megállapításáról szóló 2013. évi CCXXI. törvény, illetve a 18/2014. (III. 13.) KIM rendelet tartalmazza a vonatkozó szabályokat.

Nyilvántartásba vétel hiányában az – ily módon kötelmi hatállyal létrejött – tulajdonjog-fenntartás nem akadálya annak, hogy a (még nem tulajdonos) vevőtől jóhiszeműen és ellenérték fejében jogot szerző az átruházással megszerezze az ingó dolog tulajdonjogát, illetve annak sem, hogy a vevő által az ingó dolgon harmadik személy javára alapított zálogjog a vevő rendelkezési joga hiányában is létrejöjjön. A vevő ezekben az esetekben ugyan szerződést szeg, az eladó azonban a dolgon jogot szerzővel szemben nem hivatkozhat arra, hogy a jogszerző a még nem tulajdonos vevőtől szerzett. Igénye csak a vevővel szemben lehet, aki a szerződés megszegésével okozott kár megtérítésére kötelezhető.

A Ptk. ingókra vonatkozóan nem tartalmaz szabályt arra, hogy tulajdonjog fenntartása esetén a vevő birtoklásának ideje alatt kit illetnek a dolog hasznai, ki viseli a dolog fenntartásával járó terhet és a kárveszélyt.

Ingatlanokra nézve áll az a szabály, hogy ha az eladó az adásvétel tárgyát képező ingatlan birtokát a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt a vevőre átruházza, a vevő a birtokátruházás napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és a dologban beállott azon kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni (Ptk. 6:217. §). E szabály ugyan nem is a tulajdonjog-fenntartás esetét nevesíti, de az „ingatlan birtokát […] bejegyzése előtt a vevőre átruházza” fordulatba erre irányuló megállapodás esetén az ingatlan tulajdonjogának fenntartása esetkör is belefér, így e szabályok a tulajdonjog-fenntartás idejére is kiterjedő módon rendezik az érintett kérdéseket. A korábbi Ptk. idején kialakult joggyakorlat analogikus úton az ingatlanokra adott szabályt kiterjesztette – és az ma is kiterjeszthető – az ingók esetkörére is.

2.7. Költségviselési szabályok

Eltérő megállapodás hiányában a szerződés kapcsán felmerülő költségeket az viseli, akinek az érdekkörében azok felmerülnek. Az eladót a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségek, a vevőt a dolog átvételének és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei terhelik. Ingatlanok esetében a szerződés bejegyzésre alkalmasságának egyik feltételeként ügyvéd vagy közjegyző közreműködésének igénybevétele szükséges. Ennek költségeit a kialakult gyakorlat szerint tipikusan a vevő viseli, ritkábban a költségek megosztásában vagy az eladó általi viselésében állapodnak meg a felek.

2.8. A fogyasztói adásvétel speciális szabályai

A Ptk. az adásvételi szabályok körébe ültetett szabályokkal tett eleget a fogyasztók jogairól szóló 2011/83/EU irányelv 18. és 20. cikke alapján Magyarországot terhelő jogharmonizációs kötelezettségének.

A kárveszély átszállása és a késedelem általános szabályaihoz képest ad a fogyasztói érdekeket preferáló, az általánostól részben eltérő szabályokat.

A kötelmekre irányadó általános szabály szerint a szolgáltatás teljesítésének helye a kötelezettnek a kötelem keletkezésének időpontja szerinti telephelye, ennek hiányában székhelye, természetes személy esetén lakóhelye, ennek hiányában szokásos tartózkodási helye (Ptk. 6:37. §). A teljesítéssel a kárveszély, ha a Ptk. eltérően nem rendelkezik, a másik félre száll át (6:122. §). Ebből az következik, hogy a dolog kötelezett általi – akár a jogosultnak, akár megbízottjának, fuvarozójának történő – átadását követően a vevő kockázata a más által meg nem téríthető károk viselése.

Olyan szerződésnél azonban, ahol az eladó vállalkozás [Ptk. 8:1. § (1) bek. 4. pont], a vevő pedig fogyasztó [8:1. § (1) bek. 3. pont], a kárveszély átszállása másként alakul:

–ha a fogyasztó a maga által választott fuvarozót veszi igénybe, a kárveszély akkor száll át a vevőre, amikor a fuvarozó a dolgot átvette;

–ha az eladó maga vagy fuvarozója igénybevételével vállalja a dolognak a vevőhöz való eljuttatását, a kárveszély akkor száll át a fogyasztóra, amikor a fogyasztó vagy az ő képviselője az árut birtokba veszi;

–ha a fogyasztó olyan fuvarozót vett igénybe, akit az eladó vállalkozás ajánlott számára, akkor megint csak a fogyasztó általi birtokbavétellel száll át a kárveszély.

A fogyasztói adásvétel eladói késedelemre vonatkozó szabályai kismértékben ugyan, de eltérnek a kötelezetti késedelem általános szabályaitól. Ilyen eltérő rendelkezés az, hogy ha a felek másként nem állapodtak meg, akkor az eladó a szerződés megkötését követően késedelem nélkül, de legkésőbb harminc napon belül köteles a vevő rendelkezésére bocsátani a dolgot.

A póthatáridő-tűzésre és az ezzel kapcsolatos elállásra vonatkozó rendelkezések követik az általános szabályt (Ptk. 6:154. §). Az eladó késedelme esetén a vevő jogosult póthatáridőt tűzni. Ha az eladó a póthatáridőn belül nem teljesít, a vevő jogosult a szerződéstől elállni.

A vevő póthatáridő tűzése nélkül jogosult a szerződéstől elállni, ha:

–az eladó a szerződés teljesítését megtagadta; vagy

–a szerződést a felek megállapodása szerint vagy a szolgáltatás felismerhető rendeltetésénél fogva a meghatározott teljesítési időben – és nem máskor (fix határidőre) – kellett volna teljesíteni.

Az általános szabályokból is levezethető jogkövetkezmények: a teljesítés megtagadásakor általános szabály szerint a kötelezett felelősségi körébe tartozó késedelem jogkövetkezményei (érdekmúlás bizonyításával elállás, póthatáridő, fix határidő eredménytelen eltelte miatt elállás és kártérítés) és a kötelezett felelősségi körébe eső lehetetlenülés jogkövetkezményei (a szerződés megszűnése és kártérítés) közül választhat a jogosult.

A fogyasztói adásvétel speciális szabálya szerint ugyanakkor a teljesítés eladó általi megtagadása esetén nem kell érdekmúlást bizonyítani vagy póthatáridőt tűzni. Önmagában a teljesítés megtagadása elállási jogot nyit meg.

Fontos garanciális, de eljárásjogi szabály, hogy a bíróságnak hivatalból kell észlelnie, hogy a perbeli jogviszony fogyasztói szerződésnek minősül. Kétség esetén azonban a szerződés fogyasztói jellegének a bizonyítása a fogyasztót terheli [lásd 2/2011. (XII. 12.) PK vélemény 1. pont].

3. Az adásvétel különös nemei

Az adásvétel egyes különös nemei az alábbiak szerint csoportosíthatók:

–az adásvételi hatalmasságok, vagyis az adásvételi szerződést létrehozó egyoldalú jognyilatkozatok:

•az elővásárlási jog,

•a visszavásárlási jog és

•az opciós jogok, vagyis a vételi és az eladási jog;

–a birtokátruházás és a teljes vételár megfizetésének időbeli elválása: a részletvétel;

–az adásvételi szerződés hatályosulását befolyásoló megállapodások: a megtekintésre vétel és a próbára vétel és

–a dolog minőségének mintával történő meghatározása: a minta szerinti vétel.

3.1. Adásvételi szerződés létrehozása egyoldalú jognyilatkozattal: az adásvételi hatalmasságok

3.1.1. Az elővásárlási jog

3.1.1.1. Az elővásárlási jog gyakorlásának tényállási feltételei, az elővásárlási jog jogi természete

Ha valamely dolgon elővásárlási jog áll fenn, és a dolgot annak tulajdonosa harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére.

Az elővásárlási jog tehát a dolog tulajdonosának rendelkezési joga gyakorlása kapcsán korlátozza szerződési szabadságát: adásvételi szerződést nem feltétlenül azzal köthet, akinek a dolgot ő el akarja adni, hanem az hozhat létre vele szerződést, aki elővásárlási joga gyakorlásával a dolgot meg akarja venni. Az elővásárlásra jogosult joggyakorlásának feltétele mindazonáltal, hogy a tulajdonos a dolgot másnak el akarja adni. Harmadik személy vételi ajánlatának hiányában az elővásárlási jog jogosultja a szerződéskötésre vonatkozó általános szabályok szerint szerződhet a dolog megvételére a tulajdonossal.

A jog gyakorlását a tulajdonosnak csak a dolog adásvételi típusú elidegenítésére irányuló szándéka teszi lehetővé. A kialakult bírói gyakorlat szerint nincs lehetőség az elővásárlási jog gyakorlására akkor, ha az érintett vagyontárgy apportálásra kerül, ha az átruházást célzó szerződés ajándékozási vagy tartási elemet tartalmaz, vagy az átruházás jogcíme csere vagy cserével vegyes adásvétel. Ha azonban a csere-, ajándékozási vagy tartási elem az elővásárlási jog kijátszása céljából került a felek szerződésébe (joggal való visszaélés), a bírósági gyakorlat megnyitja a joggyakorlás lehetőségét.

Ha a tulajdonos ugyan tisztán adásvétel jogcímén akarja átruházni az elővásárlási joggal érintett dolog tulajdonjogát, de több dologgal együtt, szerződéssel oszthatatlanná tett szolgáltatásként (dologösszességként), a tulajdonos ilyenkor is köteles a kapott vételi ajánlatot az elővásárlásra jogosulttal közölni (2/2009. PK vélemény 9. pont). A teremgarázsos társasházak kapcsán a közös tulajdonban lévő teremgarázs-beállóhelyek (eszmei tulajdoni hányadok) lakásingatlannal együtt történő értékesítésére is érvényesül e tétel (BH 2018.200; kritikáját lásd Rosta 2022 passim).

3.1.1.2. Az elővásárlási jog keletkezésének jogi alapjai

Az elővásárlási jog alapulhat a dolog tulajdonosával kötött írásbeli szerződésen vagy jogszabály rendelkezésén.

A szerződéssel alapított elővásárlási jogok rangsorát keletkezésük időpontja, tartalmukat a felek megállapodása határozza meg. Az azonos rangsorban lévő jogosultak joggyakorlására speciális rendelkezések irányadók.

A jogszabályon alapuló jog sorrendben megelőzi a szerződéssel alapított jogokat. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog tartalmát, több ilyen jog sorrendjét a jogot létrehozó szabály rendezi. Ennek hiányában alkalmazandók a Ptk. rendelkezései.

A Ptk.-n alapuló elővásárlási jogok jelennek meg például a következő esetekben:

–a 3:167. § alapján kft. üzletrészének kívülálló személyre történő átruházása esetén;

–az 5:20. § alapján az épület és a föld elváló tulajdona esetén, amikor a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földre vonatkozóan illetik meg;

–az 5:81. § alapján a tulajdonostárs tulajdoni hányadára vonatkozóan a többi tulajdonostárs javára harmadik személlyel szemben (vö. PK 9. sz. állásfoglalás, III-IV. és VII. pont).

Az Ftv. 18. §-a szerint pedig az államot, majd a törvényben meghatározott földhasználókat illeti meg elővásárlási jog. A Kúria álláspontja szerint azt a földhasználót, aki e jogát haszonkölcsön jogcímén gyakorolja, nem illeti meg az elővásárlási jog (EBH 2019.K.23).

Az elővásárlási jog jogosultja 60 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adásvételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot [Ftv. 21. § (3) bek.]. Ez a határidő jogvesztő, ezért ha a jegyző a határidő utolsó napját tévesen tüntette fel, az nem hat ki a jogvesztő határidő számítására, a téves záradék nem írja felül a Ftv.-ben rögzített határidőt és annak számítási módját (KGD 2019.79), következésképp az elővásárlásra jogosult a téves tájékoztatásra akkor sem hivatkozhat sikerrel, ha saját jogszerű magatartásával a súlyos törvényi következmény elhárítására képes lett volna (BH 2022.62).

Külön törvényi rendelkezések alapján illeti elővásárlási jog az államot a műemlékekre, az önkormányzatokat a településrendezési célok megvalósításához szükséges ingatlanokra stb.

A Ptk. a szerződéssel alapított jog időtartamára nézve nem tartalmaz rendelkezést, így a tulajdonos és a másik fél megállapodása irányadó a kérdésben. Létrehozhatják határozott és határozatlan időre. Utóbbi esetben kérdéses, hogy a tulajdonost megilleti-e a felmondás joga, illetve korlátozható vagy kizárható-e ez a jog. A jogirodalomban megfontolásra érdemes érvek szólnak amellett, hogy az elővásárlási jog alapítására kötött szerződés felmondható, a felmondás joga ki nem zárható, de korlátozható (vö. Tőkey 2016).

A jogszabályon alapuló elővásárlási jog időtartama értelemszerűen a szabály hatályosságának idejére vagy a jogszabályban meghatározott időtartamra terjed ki.

A Ptk. a szerződésen alapuló jog élők közötti átruházását és örökölhetőségét nem zárja ki, és nem is korlátozza, tehát forgalomképes, nem személyhez kötött jogként ismeri el. Az 1959. évi Ptk. eltérő törvényi rendelkezés hiányában – nem világos indokok alapján – még kizárta az elővásárlási jog átruházását és örökölhetőségét.

Bár a Ptk. szerződéses elővásárlási jogra modellezett rendelkezéseit a jogszabályon alapuló elővásárlási jogra is alkalmazni kell [6:226. § (4) bek.], a jogszabályon alapuló elővásárlási jogok esetében az azokat létrehozó jogszabály rendelkezései irányadók, és ezek kógens módon rendelkeznek a jogosultság megszerzésének alapjául szolgáló körülményekről, a jogosultak személyéről, a jogosultság gyakorlásának feltételeiről, tipikusan kizárva ezzel a jogátruházáson vagy öröklésen alapuló jogutódlást.

3.1.1.3. Az ajánlat közlésére vonatkozó kötelezettség és annak tartalma

A dolgot terhelő elővásárlási jog arra kötelezi a dolog tulajdonosát, hogy ha a dolgot harmadik – arra elővásárlási joggal nem rendelkező – személynek el kívánja adni, a harmadik személytől kapott olyan vételi ajánlatot, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt mint a saját eladási ajánlatát – a jogszabályban vagy a szerződésben meghatározott módon – teljes terjedelemben közölje az elővásárlásra jogosulttal.

A törvény ugyan kifejezetten az ajánlat közlését írja elő, a joggyakorlat azonban a függő hatállyal már megkötött szerződés közlését is jogszerű ajánlatközlésként fogadja el. Az elővásárlási joggal terhelt dolog tulajdonosa a vételi ajánlat közlését megelőzően is köthet függő hatályú adásvételi szerződést (PJD 2021.5). Nem minősül azonban a vételi ajánlat közlésének, ha a tulajdonos – a cél feltüntetése nélkül – csak megküldi a szerződéstervezetet (PJD 2022.4).

Ha jogszabályon alapuló elővásárlási jog esetén a jogszabály a közlés módját meghatározta, azt az abban foglaltaknak megfelelően kell teljesíteni (lásd például a 2013. évi CXXII. törvény 21. §-ában és a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény 21. §-ában foglaltakat a hirdetményi úton történő közlésről). Szerződésen alapuló elővásárlási jog esetén az elővásárlási jogot alapító szerződésben a felek a közlés módját is meghatározhatják. Ilyen esetben a közlésnek a szerződésben foglaltak szerint kell eleget tenni. Ingatlan esetében az ajánlatot írásban kell közölni.

A vételi ajánlatot teljes terjedelmében, annak minden lényeges elemére – az ajánlattevő személyére is – kiterjedő módon kell közölni az elővásárlásra jogosulttal, mert csak így dönthet megalapozottan arról, hogy érdekében áll-e az elővásárlási jog gyakorlása. Vételi szándékát a vevő személye is befolyásolhatja (például közös tulajdoni illetőség esetén nem mindegy, hogy kivel fog közös tulajdonba kerülni).

Ingatlan tulajdonosának a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot az olyan személyekkel is közölnie kell, akiknek a tulajdonszerzését még csak széljegyként tünteti fel az ingatlan-nyilvántartás. Ez utóbbi személyek azonban az elővásárlási jogukat csak akkor tudják gyakorolni, ha tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzése az ajánlat elfogadására számukra nyitva álló határidőn belül megtörténik.

Az ajánlat közlésekor annak elfogadására a körülmények által indokolt határidőt kell szabni. Az ajánlat közlése ajánlati kötöttséget eredményez, amelyre a távollevők között tett ajánlatra vonatkozó szabályokat [Ptk. 6:64. §; 6:65. § (1) bek. b) pont] kell alkalmazni, azzal az eltéréssel, hogy a tulajdonos ajánlati kötöttségének idejét a szerződés általános szabályaiban meghatározottnál rövidebb időtartamban nem határozhatja meg. A Kúria a tulajdonostársakat törvény alapján megillető elővásárlási jog kapcsán mondta ki, hogy „a tulajdonos ajánlati kötöttsége, amely az elővásárlási jog érvényesülésének a lehetőségét hivatott biztosítani, megszűnt, amikor a tulajdonostársa lemondott az elővásárlási joga gyakorlásáról. A tulajdoni hányadát a kívülálló ajánlatot tevő ajánlatának megfelelően vagy kedvezőbb feltételek mellett eladhatta” (Kúria Pfv.20985/2018/9).

A jogosulttal már közölt ajánlat nem vonható vissza, a függő hatállyal megkötött, valamint az elővásárlási jog sérelmével kötött szerződést az eladó és a vevő csak addig bonthatják fel az elővásárlásra jogosultra is kiható hatállyal, ameddig a szerződésről – a közlésből vagy más módon – tudomást nem szerzett.

Ha az ajánlatközlés kötelezettségének teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a tulajdonos mentesül a kötelezettség teljesítése alól.

E rendelkezés kapcsán két jelentős joggyakorlati kérdést kell kiemelni.

–A közlési kötelezettség alóli mentesülés megítélése, amelynek kapcsán a Kúria közzétett döntésében (BH 2021.147) az alábbi szigorú jogértelmezést adta: „Önmagában a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs ténye nem mentesíti a tulajdonost a vételi ajánlat elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal való közlésének kötelezettsége alól. A közlés során úgy kell eljárni, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Nagyszámú tulajdonostárs esetén az adott helyzetben általában elvárhatónak az minősül, ha az ismert belföldi lakcímmel rendelkező tulajdonostársaknak tértivevényes levélben vagy más igazolható módon történik a közlés, feltéve, hogy az az egyébként is felmerülő tranzakciós költségeket jelentősen meghaladva, annak költsége nem számottevően aránytalan az érintett ingatlan vételárához képest (rendkívüli nehézség). Más esetekben pedig az várható el, hogy az eladó valamilyen, a körülményekhez képest lehetséges – amennyiben van ilyen – rendkívüli nehézséget nem jelentő, számottevő késedelmet nem okozó lépést tesz annak érdekében, hogy az elővásárlásra jogosultnak legyen potenciális esélye az ajánlatot megismerni.”

–A közlési kötelezettség alóli mentesülés megakadályozhatja-e az ajánlatról közlés hiányában nem értesült elővásárlásra jogosult e jogának gyakorlását? A joggyakorlat erre a kérdésre adott válasza szerint nem szünteti meg az elővásárlásra jogosult elővásárlási jogát és annak gyakorolhatóságát az, ha az eladó a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján mentesül a vételi ajánlat közlésének kötelezettsége alól (BH 2021.104; lásd még: Kúria Pfv.20393/2021/11).

3.1.1.4. A közölt ajánlat elfogadása

Ha az elővásárlásra jogosult e jogát gyakorolni kívánja, a vele közölt ajánlatot teljes terjedelmében, feltételek nélkül kell elfogadnia olyan alakban, amilyen a szerződésre irányadó. Az elővásárlási jog alapján az adásvételi szerződés létrejötte a jogosult és az eladó között akkor állapítható meg, ha a jogosult a vele közölt vételi ajánlatot minden feltételre kiterjedően elfogadta. Az ajánlat elfogadása nem köthető feltételekhez, a közölt ajánlattal nem teljes mértékben egyező nyilatkozat nem hoz létre szerződést, nem tekinthető hatályos elfogadó nyilatkozatnak. Nem minősül elfogadásnak, ha az elővásárlásra jogosult például a vételárat az eladó által el nem ismert követelésének a beszámításával kívánja kiegyenlíteni, vagy az ajánlathoz képest eltérő fizetési feltételekkel (egyösszegű helyett részletfizetéssel vagy a fizetési határidő meghosszabbításával) kívánja megvenni a dolgot.

Az elővásárlásra jogosult a dologösszesség egészére vonatkozó, vele közölt ajánlat tartalmát csak teljes egészében fogadhatja el, az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozatot az összes ingatlanra kell gyakorolni (Kúria Pfv.20873/2021/8). Ha az elővásárlásra jogosult kizárólag arra a dologra nézve tesz elfogadó nyilatkozatot, amelyre az elővásárlási joga vonatkozik, nyilatkozata új ajánlatnak minősül, így közte és a tulajdonos között a szerződés csak akkor jön létre, ha ajánlatát a tulajdonos elfogadja. Megegyezés hiányában az elővásárlásra jogosult és a tulajdonos között csak akkor jöhet létre az adásvételi szerződés kizárólag arra a dologra nézve, amelyre az elővásárlási jog vonatkozik, ha a dologösszességként való értékesítés a joggal való visszaélés tilalmába ütközik. Az elővásárlási jog jogosultja csak akkor tudja e jogát külön az e joggal terhelt dologra nézve gyakorolni, ha az általa indított perben a bíróság megállapítja az eladó oldalán a joggal való visszaélést.

A következetes ítélkezési gyakorlat szerint az egyik ingatlan tekintetében elővásárlási jogra jogosult a dologösszességként értékesített ingatlanok egészére gyakorolhatja az elővásárlási jogát. Az ítélkezési gyakorlat nem csak az egymással funkcionális kapcsolatban levő, tehát fizikailag osztható szolgáltatásnak minősülő, a gazdasági forgalomban azonban egységet alkotó dolgokat érti dologösszesség alatt. Fennáll a dologösszességként történő értékesítés lehetősége olyan esetekben is, ha a szerződés céljából az következik, hogy az eladó a dolgokat oszthatatlan szolgáltatásként kívánja eladni vagy a vevő ilyen módon megvenni az eladhatóság, illetve a jobb eladhatóság érdekében. Ilyen esetben az eladási, illetve vételi szándék indokolhatóan több dolog közös értékesítésére irányul, nincs mód ezért arra, hogy azokból az elővásárlásra jogosult egyes dolgokat kiválogasson (lásd fent: Kúria Pfv.20873/2021/8).

Ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlatot elfogadja, a szerződés közöttük jön létre.

Ha a szabályszerűen közölt ajánlatra az elővásárlásra jogosult a rendelkezésére álló határidőben nem tesz elfogadó nyilatkozatot (nem nyilatkozik, vagy úgy nyilatkozik, hogy jogát gyakorolni nem kívánja, vagy a közölt ajánlat tartalmától eltérő feltétellel kívánja jogát gyakorolni), a tulajdonos a dolgot a harmadik személynek az ajánlat tartalma szerint vagy a tulajdonosra nézve kedvezőbb feltételekkel eladhatja.

Az elővásárlásra jogosult nyilatkozatának hiányában a földhivatal csak azt köteles vizsgálni, hogy a kérelmező a vételi ajánlat közlését az átvételt igazoló irattal igazolta-e (KGD 2015.145).

Általános szabály szerint, ha ugyanazon dologra nézve több személyt azonos rangsorban illet meg elővásárlási jog, és közülük többen tesznek elfogadó nyilatkozatot, a tulajdonos késedelem nélkül köteles erről a jogosultakat tájékoztatni, akik a tájékoztatás hatályossá válásától számított nyolc napon belül elfogadó nyilatkozatukat visszavonhatják. E határidő leteltekor az adásvételi szerződés a hatályos elfogadó nyilatkozatot tett jogosultakkal jön létre. Az elfogadó nyilatkozatot tett jogosultak egymás közötti érdekeltségük arányában, ha pedig ez nem állapítható meg, egyenlő arányban szereznek tulajdoni hányadot a dolgon.

Ezt a szabályt a jogirodalomban az a jogos kritika érte, hogy közös tulajdont hozhat létre olyanok között, akik erre az esetre nézve nem tartották volna fenn elfogadó nyilatkozatukat (vö. Tőkey 2016). A nem kívánt joghatás egyes esetekben elkerülhető, ha az elfogadó nyilatkozatot fenntartással, tehát a közös tulajdon keletkezése esetére ki nem terjedő módon teszik meg. A megoldás azért nem tökéletes, mert ha mindegyik érintett ilyen fenntartással tesz elfogadó nyilatkozatot, akkor – jóllehet külön-külön – mindegyik jogosult igényt tartott a dologra, elővásárlási joguk ellenére a dolog mégis harmadik személy tulajdonába kerülhet.

A közös tulajdon – fent írtaktól eltérő – különös szabályai szerint a tulajdonostársak az elővásárlási jogot az érintett tulajdoni hányadra tulajdoni hányaduk arányában gyakorolhatják. Ha közöttük megegyezés nem jön létre, de van olyan tulajdonostárs, aki – akár másik tulajdonostárssal közösen – az érintett tulajdoni hányadra az ajánlatot magáévá teszi, az elővásárlási jog egyedül őt vagy őket illeti meg. Ha több ilyen – egyedül fellépő – tulajdonostárs van, közülük a tulajdonos választ, és az elővásárlási jog a választott tulajdonostársat illeti meg [Ptk. 5:81. § (3) bek.]. A külön jogszabályban biztosított elővásárlási jog megelőzi a Ptk. alapján a tulajdonostársat megillető elővásárlási jogot.

A 2013. évi CXXII. törvény 18. §-a ugyancsak speciális szabályokat tartalmaz az elővásárlásra jogosultak sorrendjéről.

A dolog tulajdonosát terhelő kötelezettségek az elővásárlási jog jogosultjával szemben az alábbiakban foglalhatók össze:

–teljes terjedelemben közölje a harmadik személytől származó, elfogadni kívánt vételi ajánlatot (vagy függő hatállyal megkötött szerződést);

–ha konkrét határidőt tűz az ajánlat elfogadására, az megfelelő legyen;

–tájékoztassa az azonos rangsorban lévő több jogosultat arról, hogy közülük többen tettek elfogadó nyilatkozatot, és hívja fel a figyelmet arra, hogy a tájékoztatás hatályossá válásától számított nyolc napon belül az elfogadó nyilatkozat visszavonható.

3.1.1.5. Az elővásárlási jog szabályainak megsértésével kötött szerződéshez kapcsolódó jogkövetkezmény: relatív hatálytalanságon alapuló megtámadhatóság

A fentiekben felsorolt kötelezettségek bármelyikének megszegése csak abban az esetben ad lehetőséget arra, hogy az elővásárlási jog megsértésének a jogkövetkezményeit érvényesíteni lehessen, ha egyébként az elővásárlási jog jogosultja meg akarta és meg is tudta volna venni az ajánlat szerinti feltételekkel az érintett vagyontárgyat. Ebből a megfontolásból fakad a Ptk.-nak az a megoldása, hogy – bár a megkötött szerződés formálisan jogszabályba ütközik, így eltérő rendelkezés hiányában akár semmisnek is lehetne tekinteni – a szerződés a jogaiban sértett elővásárlásra jogosulttal szemben, tehát relatíve hatálytalan, ha a jogosult a szerződést a vonatkozó szabályok szerint sikeresen megtámadja.

Utalunk azonban arra, hogy a megtámadás csak a dologi hatállyal létrejött elővásárlási jog jogosultja számára járhat azzal az eredménnyel, hogy a szerződés vele jön létre. „A kötelmi hatályú elővásárlási jog jogosultja az ingatlanon jóhiszeműen tulajdonjogot szerzett vevővel szemben nem hivatkozhat elővásárlási jogának a megsértésére” (Kúria Pfv.20087/2020/10). A kötelmi hatályú elővásárlási jog megsértésének következménye lehet a kötelezettséget sértő tulajdonost terhelő kártérítési kötelezettség, amely akár a jogot alapító szerződésben erre az esetre kikötött kötbér megfizetésének kötelezettségében is megjelenhet.

A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult időbeni korlátok között és meghatározott feltételekkel érvényesítheti. A Ptk. elsősorban a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harmincnapos, szubjektív, elévülési jellegű határidőn belül, másodsorban a szerződéskötéstől számított hároméves, objektív, jogvesztő határidőn belül teszi lehetővé az igény érvényesítését, bár a hároméves határidő jogvesztő jellegét annak ellenére nem mondja ki, hogy ez a 6:21. §-ban foglaltak alapján indokolt lenne: „Jogosultság gyakorlására és követelés érvényesítésére jogszabályban előírt határidő eltelte jogvesztéssel akkor jár, ha ezt jogszabály kifejezetten így rendeli. Ha a határidő nem jogvesztő, arra az elévülés szabályait kell alkalmazni” (6:21. §). Logikailag (argumentum ex absurdo) azonban a két határidő meghatározásából nem következhet más, mint hogy a második határidő eltelte jogvesztéssel jár, mivel egy és ugyanazon igény nem eshet két különböző elévülési szabály alá.

„A Ptk. 6:223. § (2) bekezdése szerinti harminc napos határidőt a felperesnek a szerződéskötésről való tudomásszerzésétől kell számítani, a határidő anyagi jogi határidő, annak elmulasztását az ügy érdemében kell vizsgálni” – így a Kúria precedensképes eseti döntése (Kúria Pfv.20978/2020/6). Az elővásárlási jog megsértéséből fakadó igény akkor válik esedékessé, amikor a jogosult tudomást szerez arról, hogy a szerződést kötő felek figyelmen kívül hagyják az elővásárlási jogát, nem pedig akkor, amikor erről a körülményről ezt követően valamelyik szerződő fél tájékoztatja (lásd Kúria Pfv.21332/2021/8).

Az elővásárlási jogot sértő szerződés sikeres megtámadásának feltétele, hogy az igényérvényesítéssel egyidejűleg a jogosult az ajánlatot teljes terjedelemben elfogadó nyilatkozatot tesz, és igazolja teljesítőképességét. A teljesítőképességét a perben kell igazolnia, az elfogadó nyilatkozata, illetve a teljesítés esedékessége időpontjára vonatkozóan (BH 2018.200). Az elővásárlási joga megsértése miatt pert indító jogosultnak keresetében egyrészt kérnie kell annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, másrészt – az ajánlatot elfogadó nyilatkozat egyidejű megtételével – annak megállapítását is, hogy ennek folytán az adásvételi szerződés közte és az eladó között jött létre.

Az Ftv. hatálya alá tartozó föld tulajdonjoga átruházásáról szóló, hatósági jóváhagyáshoz nem kötött adásvételi szerződést elfogadó elővásárlásra jogosult az elővásárlási joga megsértéséből fakadó igényét a Ptk. 6:223. § (2) bekezdése alapján érvényesítheti. Keresetében annak megállapítását kell kérnie, hogy az adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, és a szerződés – az Ftv. által szabályozott kifüggesztési eljárásban megtett elfogadó nyilatkozata folytán – közte és az eladó között jött létre (1/2020. PJE határozat).

3.1.2. A visszavásárlási jog

A dolog tulajdonosa a dolgának eladása végett létrejött szerződés megkötésével egyidejűleg írásban megállapodhat a vevővel abban, hogy a vevő tulajdonába kerülő – az eladó korábbi tulajdonát képező – dolgot a megállapodás szerinti feltételekkel, a vevőhöz intézett egyoldalú nyilatkozatával a vevő mint új tulajdonos eladási szándéka hiányában is megveheti. A visszavásárlási jog is hatalmasság, amely a dolog korábbi tulajdonosát illeti. Felfogható a vételi jog sajátos eseteként is, amely jog a dolog korábbi tulajdonosát illeti.

Ilyen megállapodás megkötését indokolhatja, hogy a tulajdonos – anyagi nehézségei vagy a dolog fenntartásával, gondozásával, megőrzésével kapcsolatos nehézségek miatt – dolgának eladására kényszerül, viszont biztosítani akarja a visszaszerzés lehetőségét.

Az átruházás fiduciárius célokat is szolgálhat: a tulajdonos úgy jut pénzhez, hogy – visszavásárlási jog kikötése mellett – a vevőre (hitelezőjére) ruházza át a dolog tulajdonjogát azzal, hogy amennyiben visszavásárlási jogát nem gyakorolja, a dolog a vevő tulajdonában marad. Az ilyen tartalmú megállapodások alkalmasak arra, hogy a nehéz helyzetbe került tulajdonossal a vevő a tulajdonos számára előnytelen tartalmú szerződést kössön (nyomott vételárért adjon el, és aránytalanul megemelt áron vásároljon vissza). Az uzsorás jelleg vagy a feltűnő értékaránytalanság bizonyítása nehézségekbe ütközhet. A Ptk. 6:99. §-a éppen ezért a fogyasztó és vállalkozás, illetve fogyasztó és fogyasztó közötti viszonyokban az ilyen tulajdonátruházást semmisnek nyilvánítja.

Ugyanakkor a visszavásárlási jog is alapulhat jogszabályon:

–Ilyen volt 2020 augusztusáig a hitelszerződésből eredő kötelezettségeiknek eleget tenni nem tudó természetes személyek lakhatásának biztosításáról szóló 2011. évi CLXX. törvény 10. §-ában foglalt rendelkezés, amely szerint a Nemzeti Eszközkezelő (amely a hiteladós ingatlanát úgy veszi meg, hogy abban az adós bérlőként bennmaradhat) az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg a hiteladós javára visszavásárlási jogot enged, amelyet a hiteladós a törvényben meghatározott határidőn belül gyakorolhat (hatályon kívül helyezte a 2020. évi LXXX. törvény 81. §-a).

–Legújabban, 2022. január 1-jétől ugyancsak ex lege áll fenn a visszavásárlási joga – ez esetben – az államnak, ha a korábban a tulajdonában állt mező- vagy erdőgazdasági földterületet a tulajdonos jogellenesen szerezte, és a jogsértő állapotot a bírságolását követő 6 hónap elteltével sem állítja helyre [Ftv. 67/A. § (6) bek.]. A jogalkotó ugyanis kivette a hatósági jóváhagyáshoz kötött eljárások közül az állami tulajdonú földek adásvételét, és az állam mint eladó feladatává tette az elfogadó jognyilatkozat megfelelőségének vizsgálatát (vö. IJD2022.6.I [ingatlanjogi döntvény]).

A visszavásárlási jogot értelemszerűen az eladó javára, az adásvételi szerződés megkötésével egyidejűleg lehet érvényesen írásban kikötni. A szerződés lényeges tartalma a felek, a dolog és vételárának meghatározása, a visszavásárlási jog alapítására irányuló akaratmegegyezés. Utóbbi tekintetében a felek a visszavásárlási ár meghatározásának módját, kiszámítási módszerét rögzítve is megállapodhatnak a vételárban. Ennek hiányában a jogosult a visszavásárlás jogát a dolognak a visszavásárlási jog gyakorlásakor képviselt (adott esetben például szakértői bizonyítással megállapítható) forgalmi értékével azonos vételáron gyakorolhatja.

A jog gyakorlásának határidejét a Ptk. nem szabályozza, a határidő a felek szabad megállapodása szerint alakulhat. Kikötött határidő hiányában azonban itt is felvetődik az elővásárlási jognál tárgyalt felmondás kérdése, amelyre az ott írtakhoz hasonló válasz adható.

A joggyakorlatban felmerült kérdés, hogy a visszavásárlási jog gyakorlásával megszűnik-e a jogosultság, ha a létrejött adásvételi szerződéstől az eladói pozícióba került személy a visszavásárlási jogát gyakorló fél szerződésszegése (nemfizetés) miatt eláll, és ezért az adásvétel nem megy teljesedésbe, vagy az adásvételi szerződés megszűnése azzal a következménnyel jár, hogy a visszavásárlási jog feléled. Egy publikált eseti döntés szerint a visszavásárlási jog egyszeri joggyakorlást jelent, ezért megszűnik, ha az arra jogosult e jogát joghatályosan gyakorolta (BDT 2009.2110). A jogi helyzet hasonló ahhoz, amikor az előszerződés alapján létrejött végleges adásvételi szerződéstől az eladó a vevő szerződésszegése (nemfizetése) miatt eláll. Ez nem eredményezi az előszerződésben vállalt kötelezettség feléledését, nem terheli az eladót újabb – végleges – adásvételi szerződés kötésére irányuló kötelezettség (mintegy az adásvétel előtti állapot helyreállítása következményeként).

A visszavásárlási jog az alapítást követően – az elővásárlási joghoz hasonlóan – személyhez nem kötött, forgalomképes, tehát átruházható és örökölhető jog.

3.1.3. Opciós jogok: a vételi és az eladási jog

A Ptk. az adásvétel különös nemeként szabályozza a már korábban is nevesített vételi jogot és a joggyakorlatban kialakult, de a régi Ptk. által nem szabályozott eladási jogot mint opciós ügyleteket. Ezek gazdasági tartalmukat tekintve olyan, tipikusan határidős szerződések, amelyek révén az egyik fél egyoldalú vételi (call option) vagy eladási (put option) jogot biztosít valamely dologra (például termékre, terményre, devizára, értékpapírra) vonatkozóan, az opciót engedőnek pedig kötelezettsége keletkezik a dolog eladására vagy megvételére. Az opció mint hatalmasság jogosultja egyoldalúan dönthet arról, hogy él-e jogával az előre megállapodott áron és határidőben.

A vételi jog olyan hatalmasság, amely alapján a jog jogosultja egyoldalú akaratelhatározásával megveheti a dolgot akkor is, ha a tulajdonos azt nem akarja eladni. Másként fogalmazva: a vételi jogot alapító opció az eladó visszavonhatatlan eladási ajánlata, amelyet a vételi jog jogosultja később egyoldalúan jogosult elfogadni.

A vételi jog az alábbi három, jól elkülöníthető gazdasági funkcióval rendelkezik.

A szerződéssel létesített vételi jog egyik – ritkán, inkább magánszemélyek viszonyában érvényesülő – gazdasági funkciója más tulajdonában lévő dolog megvételi lehetőségének biztosítása az előre megállapított vételár fejében akkor, amikor a vevőnek arra szüksége, a vételre anyagi lehetősége van. A felek nem az árviszonyok esetleges változásaira tekintettel (spekulációs céllal) kötik a vételi jogot alapító megállapodást, amelyben magáért a jog alapításáért ellenszolgáltatást általában nem is kötnek ki.

A gazdasági élet nyereség elérésére törekvő szereplői a vételi jogot alapvetően kockázatkezelési céllal, fedezeti ügyletként alkalmazzák. Így kívánják kivédeni a kedvezőtlen irányú árváltozásokból adódó veszteségeket. A vételi jog is alkalmazható spekulatív célra, azaz az árváltozásokból nyereség elérésére. Az ilyen célú vételi jog alapításáért a dolog tulajdonosa ellenszolgáltatást is kérhet, mert a vételi jog a dolog értékét csökkentő teherként jelenik meg, és kockáztatja, hogy a piaci ár növekedése ellenére olcsóbban lesz köteles eladni a dolgot a vételi jog jogosultjának. Mindkét fél kockázatot vállal azzal, hogy a dolog forgalmi értéke (piaci ára) számára előnytelen irányban fog változni. Az opciós vételárhoz képest bekövetkező árcsökkenés esetén az opció jogosultja nem fog élni vételi jogával, és szükség esetén az alacsonyabb aktuális piaci áron fogja mástól beszerezni a dolgot, de elveszti az opcióért fizetett díjat. Áremelkedés esetén viszont a jogosult haszonra tehet szert azzal, hogy vételi joga gyakorlásával a piaci árnál alacsonyabb opciós vételárért veheti meg a dolgot. Az áru- és értéktőzsdei ügyletek körében is alkalmazott eszköz az úgynevezett opciós – többnyire csak spekulációs és nem tényleges áruszükséglet-kielégítési céllal kötött – ügylet, amely a piaci mozgásoktól függően hozhat előnyt, de okozhat veszteséget is az ügyletkötőnek. Az ilyen ügyletek speciális szabályozás alá esnek.

A zálogjogi igény érvényesítésének kötött szabályai miatt kialakult az a joggyakorlat, amely a hitelszerződések biztosítása céljából alkalmazta a hitelező javára és az adós vagyontárgya terhére fiduciárius jelleggel a vételi jog alapítását: az adós vételi jogot enged valamely dolgára nézve a hitelezőnek arra az esetre, ha a tartozását határidőben nem teljesíti. A hitelező a dolgot egyoldalú nyilatkozatával megveheti, a vételárat pedig követelésének beszámításával egyenlítheti ki.

A régi Ptk.-n alapuló bírósági gyakorlat nem tudott egységes álláspontot kialakítani számos igen lényeges kérdésben. Így például abban, hogy a vételi jog biztosítéki célú alkalmazása a zálogjogi lex commissoria tilalmának megkerülését jelenti-e (a vételi jognak a hitelszerződés létrejöttekor történő kikötésével, majd gyakorlásával az az egyébként tiltott helyzet állhat elő, hogy a hitelező – esetleg a követelése és a vételár között elszámolás kötelezettségét is előre kizárva – megszerzi a zálogjoggal terhelt vagyontárgy tulajdonjogát, ha az adós nem teljesít). Megtámadható-e maga a biztosítéki célú vételi jogot alapító szerződés a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnő aránytalansága miatt, vagy csak a vételi jog gyakorlásával létrejött szerződés támadható? Mit kell az opciós szerződésben szolgáltatáson és ellenszolgáltatáson érteni? A vételi jog alapításáért fizetett díjat (ha egyáltalán volt kikötve ilyen) vagy a vételi jogot alapító szerződésben a dolog vételáraként meghatározott összeget? Mikor kezdődik a megtámadási határidő: az opció alapításakor vagy az opciós jog gyakorlásával létrehozott szerződés létrejöttétől?

A Ptk. a zálogjogot tekinti az elsődleges és mindkét fél érdekeit kiegyensúlyozottan védő hitelbiztosítéknak. Vételi jogot fiduciárius hitelbiztosítéki céllal a Ptk. 6:99. §-ának tilalma alapján fogyasztó és vállalkozás, illetve fogyasztó és fogyasztó közötti ügylet kapcsán érvényesen kikötni nem lehet.

A vételi jog a korábban ismertetett hatalmasságokhoz hasonlóan keletkezhet írásbeli szerződés alapján vagy jogszabály rendelkezésénél fogva. Jogszabályon alapuló vételi jog illeti az államot a lakosság és a gazdasági szereplők számára alapvető szolgáltatásokat nyújtó gazdasági társaságokban e gazdasági társaságoknak az állami részvényes tulajdonába nem került részvényei tekintetében (2009. évi CXXII. törvény a köztulajdonban álló gazdasági társaságok takarékosabb működéséről, 7/A. §). Az államot megillető elővásárlási vagy vételi jog gyakorlására – ha törvény vagy kormányrendelet eltérően nem rendelkezik – az MNV Zrt. jogosult [2007. évi CVI. törvény az állami vagyonról, 66. § (2) bek.].

A vételi jogot alapító szerződés lényeges tartalma a felek, a dolog és az opciós vételár meghatározása és a vételi jog alapítására vonatkozó akaratmegegyezés. A vételár fix összegű meghatározása helyett a felek a vételárat az annak megállapítására szolgáló, kölcsönös együttműködést igénylő eljárási rend meghatározásával is rögzíthetik (BH 2014.245).

A vételi jog az alapítást követően – az elővásárlási és visszavásárlási joghoz hasonlóan – személyhez nem kötött, forgalomképes, tehát átruházható és örökölhető jog.

Az eladási jog szerződéssel történő alapítására a vételi jogról írtak megfelelően irányadók. Az eladási jog alapján a tulajdonos a dolgot a szerződésben meghatározott vételáron egyoldalú nyilatkozattal eladhatja az eladási jog kötelezettjének. Az eladási jog tehát a másik fél részéről az eladási jog jogosultjának egyoldalú nyilatkozata hatására beálló vételi kötelezettsége.

Funkcióját tekintve a vételi joghoz hasonlóan szolgálhat ugyancsak spekulatív célokat, de a társasági jogban biztosíthatja azt a lehetőséget is, hogy a társaságban üzleti részesedést szerző a befektetése kockázatait azzal csökkentse, hogy meghatározott feltételek (például nyereségszint elégtelensége) bekövetkezte esetén jogosult legyen részesedését a megvételre kötelezettséget vállaló félnek egyoldalú nyilatkozattal eladni, tagsági viszonyát – a társasági jog szabályait is figyelembe véve – megszüntetni.

A jogszabályon alapuló eladási jog (vételi kötelezettség) felhozható példájaként a Ptk. a befolyásszerzés szabályai között (3:324. §) rendelkezik arról, hogy a minősített többséggel (a szavazatok legalább háromnegyedével) rendelkező kft. vagy zrt. tagjától a minősített többség megszerzésének közzétételétől számított hatvannapos jogvesztő határidőn belül a társaság bármely tagja kérheti, hogy a minősített többséggel rendelkező tag társasági részesedését vegye meg. Vételi kötelezettségének a minősített többséggel rendelkező tag a kérelem benyújtásakor fennálló piaci értéken, de legalább a társaság saját tőkéjéből a felajánlott részesedésre jutó résznek megfelelő értéken köteles eleget tenni.

3.1.4. Az adásvételi hatalmasságok közös szabályai

Törvényszerkesztési okokból a Ptk. a valamennyi adásvételi hatalmasságra, így az elővásárlási, visszavásárlási, vételi és eladási jogra egyaránt irányadó szabályokat az egyes típusok különös szabályait követően helyezte el. Ezek közül egyeseket (például alakiság, dologi vagy kötelmi hatály) a fentiekben már érintettünk.

Az elővásárlási, a visszavásárlási, a vételi és az eladási jog alapítására vonatkozó szerződést írásba kell foglalni.

Ha az ingatlanra szerződéssel létesített elővásárlási, visszavásárlási, vételi vagy eladási jogot az ingatlan-nyilvántartásba, továbbá a közhiteles nyilvántartásban nyilvántartott ingóságra szerződéssel létesített elővásárlási, visszavásárlási, vételi vagy eladási jogot a közhiteles nyilvántartásba bejegyzik, az mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően az ilyen dolgon valamely jogot szerez.

Bejegyzés hiányában, illetve közhiteles nyilvántartásban nem szereplő ingókra alapított említett hatalmasságok csak a szerződő felek egymás közötti viszonyában érvényesülnek, szerződésszegési jogkövetkezményekkel járhatnak, de a dolgon jogot szerzett harmadik személlyel szemben nem lehet rájuk eredménnyel hivatkozni.

A Ptk. ugyan a harmadik személyek jóhiszeműségét megkövetelő szabályt e körben nem állít fel, a jóhiszeműség és tisztességesség elve alapján indokoltnak tartjuk azonban annak joggyakorlatban történő megkövetelését még akkor is, ha az alapelvben a jóhiszeműség nem a jogalany tudattartalmára utal (tudott vagy tudnia kellett volna a látszattal ellentétes valóságról), hanem a kölcsönös bizalom kívánalmát fogalmazza meg.

Az elővásárlási, a visszavásárlási, a vételi és az eladási jogra vonatkozó rendelkezéseket a jogszabályon alapuló elővásárlási, visszavásárlási, vételi és eladási jogra is alkalmazni kell. A jogszabályon alapuló elővásárlási, visszavásárlási, vételi és eladási jog a szerződéses elővásárlási, visszavásárlási, vételi és eladási jogot megelőzi.

A szabály általunk helyesnek tartott értelmezése szerint nemcsak az azonos típusú, jogszabályon vagy szerződésen alapuló hatalmasságokra (például jogszabályon alapuló elővásárlási jog egyfelől, szerződésen alapuló elővásárlási jog másfelől) igaz a jogszabályi hatalmasság primátusa. Ha valakit jogszabályon alapuló elővásárlási jog illet, annak joga megelőzi más személy szerződésen alapuló nemcsak elővásárlási, hanem visszavásárlási vagy vételi jogát is.

A visszavásárlási, a vételi és az eladási jog kötelezettje köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amely a visszavásárlási, a vételi és az eladási jog gyakorlását meghiúsítaná vagy korlátozná. A tilalomba ütköző magatartás szerződésszegés az ehhez kapcsolódó jogkövetkezményekkel. Ez a szabály azonban nem vonatkozik az elővásárlási jogra.

A törvényi felsorolásból tehát – nem világos indokok alapján – az elővásárlási jog meghiúsításának, korlátozásának tilalma kimaradt, jóllehet akár ugyanazon magatartás idézheti elő, mint a visszavásárlási vagy vételi jog meghiúsítását. Ilyen eset például, ha a csak kötelmi hatályú elővásárlási joggal terhelt dolgot tulajdonosa olyan személynek adja el, akivel szemben a jog fennállására nem lehet eredményesen hivatkozni. A dolog megsemmisítésével ugyancsak bármelyik vizsgált hatalmasság, így a visszavásárlási, a vételi vagy az eladási jog, de akár az elővásárlási jog gyakorlása is meghiúsítható. A mellőzés talán azzal valamelyest magyarázható, hogy az elővásárlási jog „kétszeres feltételhez kötött” jog:

–Szükség van harmadik személytől érkező, a tulajdonos által elfogadni kívánt ajánlatra, amely akkor sem biztos, hogy érkezik, ha a dolog nem pusztult el. Ennek hiányában az elővásárlási jog passzív állapotban van.

–Ha pedig érkezik ajánlat (a jog aktivizálódhat), azt a jogosultnak el kell fogadni az adásvételi szerződés létrehozásához (a jog perfektuálódásához). A visszavásárlási, vételi és eladási jog gyakorolhatósága viszont csak a jogosult akaratától függ, tehát amíg a dolog létezik, a jog aktív állapotban van, és bármikor perfektuálódhat a jogosult akaratából. Ez sem változtat azonban azon a tényen, hogy nem létező dologra éppúgy nem érkezhet harmadik személytől vételi ajánlat, mint ahogy nem lehet nem létező dolgot visszavásárolni vagy arra nézve opciós jogokat gyakorolni.