dr. Tóth András

Értéknövelő ingatlanbefektetés

Ingatlanbefektetők könyvtára 1.

© Dr. Tóth András

Ingatlanbefektetők könyvtára 1.

Lektorálta: dr. Bánhidi Eszter

!

Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítás,

a nyilvános előadás, a rádió- és tévéadás jogát,

az egyes fejezetekre is.

Kiadja: Efficenter

Első kiadás

Nyomás, kötés: EFO Nyomda

www.efonyomda.hu

Figyelem! Szerzőként nem vagyok építész, építőmérnök, ingatlan szakértő, ügyvéd, jogász vagy adótanácsadó. Mielőtt a könyvben leírt módszereket alkalmazná, kérem, forduljon szakemberekhez!

ISBN 978-615-80879-4-0

Budapest, 2018

Tartalomjegyzék

1. Bevezető

1.1 Kinek jó ez a könyv?

1.2 Mit jelent az értéknövelés?

2. Piaci helyzet

2.1 Mitől függ az ingatlanok ára?

2.2 A magyar ingatlanpiac tanulságos rövid történelme

1989-1998

1998-2007

2007-2015

2014-

Jelen és jövő

2.3 Vidék és város, avagy hova fektessünk?

2.4 Ingatlantípusokról befektetőknek

Egyetemista lakás

Fiatal párok lakása

Gyereknevelő ház vagy lakás

Öregkori lakás

Lakás vagy ház

Kiadás és zsákutcák

Turistáknak kiadott lakások

Garázsok

Kereskedelmi ingatlanok

Ipari ingatlanok

2.5 Az ingatlanok életkora

2.6 Generációk és igények

Veterán generáció (-1945)

Boomer generáció (1946-1964)

X generáció (1965-1979)

Y generáció (1980-1994)

Z generáció (1995-2004)

Külföldiek

Demográfia

2.7 Mit igényel ma a piac?

2. 8 Egy tanulságos példa: Garay Gardens

3. Ingatlanbefektetési stratégiák

3.1. “A lakóingatlant megvesszük, (felújítjuk), eladjuk” modell

3.2. “Ingatlanokat építünk” modell

3.3. “Lakóingatlant megvesszük (felújítjuk), bérbe adjuk” modell

4. Alaptechnikák és alaprajz-optimalizálás az értéknövelésben

4.1 Konyhacsere

4.2 Tágasítás

4.3 Különbejáratúvá tétel

4.4 Felezés- avagy ablakszabály

4.5 Kettévágás

4.6 A magasság kihasználása

4.7 Világosítás

5. A legjobban értékesíthető ingatlantípusok kialakítása

5.1 Turistáknak kiadott (Airbnb-s) lakások

A turistalakások helye

A turistalakások kialakítása

5.2 Egyetemista lakás

5.3 Munkásszállás ingatlan

1. Bevezető

1.1 Kinek jó ez a könyv?

Ez a könyv azoknak szól, akik ingatlanbefektetéssel foglalkoznak vagy szeretnének foglalkozni.:

● Akik ismerkednek még csak a gondolattal, hogy belevágjanak.

● Akik már szereztek tapasztalatokat.

● Akik profik: sok ingatlant építettek, alakítottak át vagy birtokolnak.

Itt most nem akarom az ingatlanbefektetés teljes témakörét bemutatni. Ez az havonta megtartott két napos ingatlanbefektető képzések anyaga. Ebben a könyvben a szakma legizgalmasabb részét és annak titkait szeretném elmesélni: hol van az igazán nagy pénz az ingatlanbefektetésben. Ez most a teljes ingatlanbefektető képzésem 23%-a.

A többit meghagyom a következő könyveimre.

Úgy látom, hogy ma népi sport lett az ingatlanbefektetés. Rengetegen vesznek befektetésként ingatlant, amit felújítanak, majd eladják vagy megtartják és kiadják.

Ezek a befektetők három csoportra oszthatók:

● Az amatőrök minden tudás és tanulás nélkül lelkesen vetik bele magukat a közhangulat optimizmusában, és vesznek befektetésként olyan ingatlanokat, amiket rájuk sóznak. Leginkább azért, mert nekik tetszik és szerelmesek lesznek bele. Pedig ebben a szakmában a szerelem nagyon rossz tanácsadó!

● A tisztes mesteremberek már megtanulták a szakmát (leggyakrabban a saját kárukon) és a piaci átlag hozamait hozzák.

● A profik viszont mesteri szinten űzik a kiválasztást. Meglátják azokat a lehetőségeket, amit egy ingatlan kínál, kiválasztják a legjobbakat, átalakítják, majd a megfelelő piaci igényekre optimalizálva adják el vagy adják ki.

Nyilván mindenki szeretne csókkirály profi lenni. Ehhez csak a szakmát kell megtanulni. Ezért ez a könyv talán a legolcsóbb dolog, ami kapható: ugyanis olyan trükköket írok le, amivel nagyon sok milliót lehet keresni.

Mindig elbizonytalanodom, ha ennyire komoly dolgokat ígérek. Ezért felmentem a legnagyobb ingatlanportálra, és elkezdtem sorban nézegeti az eladó lakásokat. Megnyugodtam. Igen, legalább minden ötödik-tízedik ingatlan kínál valami értéknövelési lehetőséget. Ebből minden 50-100. kiemelkedően jó lehet. Tehát nem kell aggódni, az ingatlanpiac százával kínál kiváló, értéknövelő átalakításra alkalmas lehetőségeket.

1.2 Mit jelent az értéknövelés?

Annak idején ingatlan-értékbecslést tanultam. Nagyon lelkes voltam, hogy végre megtudom a nagy titkot: mik a csodaképletek, amivel pontosan meg lehet majd állapítani, mi egy ingatlan piaci értéke. Hatalmas csalódás volt, amikor rájöttem, hogy ilyen nem létezik. Maximum +/- 20%-os pontossággal tudjuk megbecsülni, mennyiért lehetne az ingatlant eladni a piacon, úgy ahogy van, egy átlagos vevőnek. (Nem véletlen, hogy ha az értékbecslő nem egy banknak dolgozik, hanem mi kérjük fel, akkor az első kérdése ez szokott lenni: mennyi legyen az érték, amit kihozzak?)

Az ingatlanoknak nincs igazi értéke. Teljesen attól függ, mit adnak érte. A piac által fizetett ár rendkívül erősen függ attól, mit hozunk ki belőle, mivé alakítjuk, és mit látunk meg benne.

Egy életre szóló felejthetetlen élményben volt részem harminc évvel ezelőtt. Életem első cégében telefonközpontokat szereltünk vállalatoknak, szállodáknak, intézményeknek.

Így voltam teljesen véletlen szemlélője egy egészen elképesztő jelenetnek. Az Iparművészeti Múzeumban szereltük fel a telefonközpontot, és építettük a belső telefonhálózatot, amikor a szerelők éppen a múzeum szakembereinek szobáiban szereltek. Egy ilyen helyen dolgoztunk, amikor az egyik muzeológushoz beállított valaki és papírból kigöngyölve elővett egy darab rongyot. Igen, megesküdtem volna rá, hogy egy kéttenyérnyi darab régi rongy. De a muzeológus, ahogy meglátta, teljesen lázba jött. Részletesen elmagyarázta, hogy melyik VIII. századi perzsa mester szőnyegéből való, hogyan lehet felismerni a technikáját. Aztán rögtönzött előadást tartott a mester életéről, hol született, hol élt, mit dolgozott, és melyik járványban hol, és mikor halt meg, - és mindezt egy darab rongyból!

Számomra itt vált érthetővé, hogy a dolgok értéke elképesztően magas lehet, ha egy szakember képes meglátni és feltárni benne azt.

Sok „káros” szenvedélyem egyike, hogy rajongok az ipari (ál)reality sorozatokért különösen, ahol aranyat mosnak, drága- és féldrágaköveket keresnek. A drágakő-keresés különösen lenyűgöz. A gyakorlott drágakő-keresők tévedhetetlenül választják ki a sok ezer teljesen értéktelen kavics közül a nyers drágakövet, ami egyébként majdnem pontosan úgy néz ki, mint a többi kavics. Csakhogy ezt megfelelően átalakítva (megcsiszolva), befoglalva, fantasztikusan értékes ékszer lesz belőle.

Az igazán jó ingatlanbefektetők pontosan így dolgoznak. Ma az ingatlanpiacon több százezer ingatlant árulnak. Azonban itt is vannak köztük drágakövek. Olyan ingatlanok, amik látszólag pont olyanok, mint a többi sok ezer. Csakhogy a gyakorlott befektető meglátja bennük a drágakövet. Valamit át kell benne alakítani, és hipp-hopp, máris sokkal többet ér. Ezek az átalakítások gyakran egészen nevetséges összegbe kerülnek. Pár tízezer, vagy pár százezer forintba. Ugyanakkor a piacon az ilyen átalakítás után gyakran sok millióval többért lehet eladni egy ilyen ingatlant.

Az ingatlanbefektetők alapvető problémáját legjobban a következő vicc foglalja össze:

A lókereskedő tanítgatja a szakmára a fiát: - Fiam, a jó ló azért drága, mert ritka!
Mire a fiú elgondolkozik: - De az olyan jó ló, ami olcsó, még ritkább!

Az ingatlanbefektetőknek ez az alapproblémája: Hogyan találjanak jó lovat, ami olcsó is. Azaz, hogyan találjanak olyan ingatlant, ami értékes, magas a piaci értéke, de mégis mélyen ár alatt juthatnak hozzá.

Ez teljesen abszurdnak hangzik, mégsem az. Ugyanis az ingatlan nem ló. Az ingatlanok - ellentétben a lovakkal - gyakran teljesen átalakíthatóak, és megtalálható erre a megfelelő piaci igény.

Ha megtaláljuk azt az ingatlant, amit jelenlegi formájában a piac nem értékel, akkor olcsón lehet hozzájutni. Viszont némi átalakítással, a piac egy része hirtelen nagyon érdeklődni kezd iránta és busásan meg is fizeti ebben az új állapotában.

2. Piaci helyzet

Mielőtt belevágnék a lényegbe, tisztázni kell egy pár nagyon lényeges és nagyon izgalmas alapkérdést.

2.1 Mitől függ az ingatlanok ára?

Az ingatlanbefektetők is olyanok, mint a világ minden befektetője: szeretnének olcsón venni és örülnek, ha a befektetések értéke felmegy és mellékesen hozzon még jó hozamot is.

Ezért az első kérdés, amit mindenki feltesz:

Milyen ingatlant érdemes megvenni, aminek az ára majd jól emelkedik és kiemelkedően jó hozamot biztosít?

Erre a kérdésre nem lehet gyors választ adni, viszont érdekeseket mindenképpen.

Először is vizsgáljunk meg egy kutyát, mégpedig a híres tőzsdei befektető és szakíró André Kostolany kutyáját. Ő írta a részvénybefektetés kapcsán ezt a híres példát:

„Az árfolyamok viselkedése a kutyát sétáltató emberhez hasonlít. A kutya össze-vissza rohangál gazdája körül séta közben. Néha előre szalad, néha pedig lemarad. De alapvetően követi gazdáját. Így van ez a részvények esetében is. Az árfolyamok néha meglódulnak, máskor pedig zuhannak, de alapvetően a cég valódi teljesítménye körül mozognak.”

Ez egy remek példa, bár az egészet nagyon nehezen megfoghatóvá teszi a “cég valódi teljesítménye” kifejezés. Mindenesetre Kostolany kutyája nem csak a részvénypiacon vált népszerűvé. Nagyon jól alkalmazható az ingatlanpiacon is. De mi a kutya és ki a kutya sétáltatója?

Régi alapelv szerint az emberek mindig ugyanannyit költenek lakásra. Azaz a jövedelmük azonos részét fordítják lakhatásra. Nézzük meg ezt az ábrát, ami összehasonlítja a budapesti lakásárakat (pontosabban az MNB budapesti lakásindexét) az egy főre eső nominális GDP-vel és a budapesti nettó nominális átlagkeresettel. Jól láthatólag a GDP és az átlagkereset jól együtt mozog - itt ők lesznek a kutyasétáltatók. Viszont jól láthatólag a lakásárak, mint a kutya, 2008 és 2013 között nagyon lemaradtak, majd fürgén utolérték 2017-re a sétáltatókat.

Sokféle kutya van, vannak fürgék és vannak lomhák és vannak bátrak, akik nagyon messze elszakadnak előre vagy hátra, és gyávák, akik alig másznak el a gazdájuktól. Ebben a tekintetben az ingatlanok nem véletlenül a befektetők kedvencei, ugyanis nagyon csendes, kiszámítható kutyaként viselkednek. Ezzel ellentétben a részvények, vagy a származékos papírok kutyaként egészen elképesztő sebességű rohangálásra képesek, amitől a befektetők haja az égnek áll. A részvénypiacon gond nélkül elképzelhető, hogy 1-2 nap alatt essen (vagy emelkedjen) a piac 20%-ot. Ehhez az ingatlanpiacon mindenképpen évekre van szükség. A részvénypiac gyakran egy megkergült agár, míg az ingatlanpiac inkább egy lomha, kedves berni pásztor.

Mivel ennyire jó kutya az ingatlanár, akár egy becslést is tehetünk. Ennek alapján pl. most amikor írom a könyvet (2018 szeptemberében) a budapesti ingatlanok átlagos négyzetméter ára 638 ezer forint. A nettó átlagfizetés ebben az időpontban Budapesten 320 ezer forint körül van.

Ezek alapján nagyjából azt becsülhetjük, ha a kutya a gazdája mellett van (kiegyenlített a piac), akkor az emberek nagyjából két havi nettó bérüket hajlandóak egy négyzetméter lakásra szánni. Visszatekintve az látható, hogy ez szinte mindig tűrhetően működő szabály volt.

Miért marad le és miért szalad előre a lakásár-kutya a komótosan haladó bér és az egy főre eső GDP-hez képest? Ezt több minden árnyalja.

Az ingatlanpiac jelentős részében az emberek maguknak és családjuknak vesznek ingatlant.

Egy ingatlanvásárlásba akkor vágnak bele az emberek, ha hosszú távon biztonságban érzik magukat.

Mit jelent ez? Nem érzik azt, hogy bármikor kirúghatják őket a munkahelyükről és utána nagyon nehezen találnak majd munkát. Inkább azt érzik, hogy az állásuk biztos és bármikor találhatnak mást, akár jobb állást is. Előbb vagy utóbb számíthatnak egy komolyabb fizetésemelésre is, és ez valószínűleg még hosszú ideig így lesz.

A másik fontos dolog a hitelek elérhetősége. Ha jól kiszámítható alacsony kockázattal lehet hitelt felvenni, akkor az emberek szívesen szánják rá magukat ingatlanok vásárlására. Pláne ha a kamatszintek alacsonyak.

Az ingatlanvásárlók másik nagy csoportja befektetésként vesz ingatlant. Jelenleg például a felmérések szerint Budapesten az ingatlankeresők 43%-a kifejezetten befektetési céllal akar vásárolni.

A befektetők egyrészt akkor fektetnek be, ha stabilnak érzik az életüket.

Az ingatlanbefektetés hosszútávú projekt, ezért csak akkor vesznek ilyen ingatlant, ha úgy látják, hogy az árak felfelé mennek, a bérlők stabilan tudnak majd fizetni.

Másrészt az ingatlanbefektetők összehasonlítják a piacon található más befektetések hozamaival az ingatlanok bérbeadásából származó hozamokat. Jellemzően biztonság szempontjából az ingatlanokat az állampapírok hozamaival szokták összevetni. Ha az állampapírhozamok tartósan sokkal alacsonyabbak, mint az ingatlan-bérbeadásból származó átlaghozamok, akkor az ingatlanpiacot elárasztják a befektető vásárlók. Mint most 2018-ben, hiszen a legmagasabb állampapír-hozam 2%, míg a referencia bérbeadásból származó hozam nettó 6% körüli, ráadásul az ingatlanárak is folyamatosan emelkednek.

2.2 A magyar ingatlanpiac tanulságos rövid történelme

Mindenképpen érdemes megnézni a rendszerváltás óta eltelt időt, hogy hogyan alakultak az ingatlanárak. Ugyanis a fentiekben taglalt hatások nagyon szépen láthatóak.

Az 1989 óta eltelt idő négy szakaszra bontható.

1989-1998

Ebben a korszakban reálértékben nagyot estek az ingatlanárak. Ennek fő oka, hogy a rendszerváltás után kb. 600.000 darab állami tulajdonú, úgynevezett tanácsi lakást dobtak piacra rendkívül nyomott áron (jellemzően a piaci ár 20%-án). Jól emlékszem, hogy a családomban fordult elő az az eset, hogy reggel megvásárolták a tanácsi lakást 400.000 forintért, majd délután eladták 2 millióért, amiből este vettek egy Budapest környéki házat.

Nyilván az ilyen dömping nagyon lenyomta a piaci árakat. Jellemzően reálértékben felére csökkentek a lakások árai ebben az időszakban. Ráadásul ez nem is volt érezhető, mert ebben az időszakban nagyon magas volt az infláció. Volt olyan év (1991), amikor 35%-os volt! Így számszerűleg az ingatlanok ára felfelé ment, reálértékben ugyanakkor komolyan csökkentek.